上海學區房抄底是機會還是陷阱?家長的錢包正在被誰收割?
最近上海學區房市場出現詭異波動——部分去年暴跌的學區房突然回漲,抄底機會轉瞬即逝。都市星城小區從800萬跌到500萬又反彈的故事,讓無數家長心癢難耐。但冷靜下來看,這場學區房游戲里真正賺錢的從來不是家長,而是資本和中介編織的財富幻覺。
學區房早就不是教育通行證,而是資本擊鼓傳花的道具
靜教院、復旦二附校這類“頂級學區”的600萬門檻價,本質上和愛馬仕配貨沒有區別。40%的四校八大升學率看似誘人,但用統計學拆解就露餡了——這些學校早把差生“勸退”到國際路線,分母都被優化了。家長花千萬買的老破小,買的不是教育公平,而是學校用升學率編織的皇帝新衣。
更諷刺的是,這些頂級學區的房價早已脫離實際價值。以靜教院對口的海防村為例,30平米的老破小掛牌價突破600萬,每平米單價高達20萬,比隔壁同地段非學區房貴出3倍。但翻開房產證,這些房子多數建于上世紀70年代,墻體開裂、管道老化,居住體驗連郊區動遷房都不如。花600萬買個“危房”只為掛戶口,這不是投資教育,是給銀行和中介送人頭。
暴跌35%的“抄底機會”藏著更兇險的鐮刀
去年都市星城跌到500萬時,中介喊著“再不買就錯過”,今年漲回來又改口“你看還會漲”。這種操控話術背后,是二手房中介、投資客和部分業主的聯手做局。所謂的“價格反彈”,不過是中介集中成交幾套房源制造的數據煙霧彈。那些沖進去抄底的家長,很可能成為下一波暴跌的接盤俠。
閔行區某中介透露:“去年底我們店長自己砸盤,低價吃進3套都市星城,今年春節后找同行互相刷單,把成交價拉高15%,現在掛出去的房子每套凈賺80萬。”這種左手倒右手的把戲,在學區房市場早已是公開的秘密。更狠的是,部分投資客專門盯著焦慮家長,用“再不買名額就沒了”“明年要卡5年戶口”的話術逼單,甚至偽造競爭對手的假談價記錄。
教育均衡化的大刀正在砍向學區房命門
上海教師輪崗、名額分配、多校劃片政策加速落地,閔行、浦東已有學校試點“教師跨校教學”。靜安區悄悄推行“學區共享”,一套房可能對口3所學校。當頂級師資和生源被打散,現在花600萬買海防村的老破小,三年后可能變成對口菜場小學的“學區刺客”。
北京西城區已經上演過現實版“房價跳水”——2021年德勝學區實行多校劃片后,部分房價從1200萬暴跌至700萬,無數家長血本無歸。上海的政策只會比北京更狠,因為這座城市的教育資源調配向來是改革試驗田。今年3月,市教委內部文件流出,明確要求“2025年前實現教師輪崗全覆蓋”,這意味著所謂一梯隊學校的師資優勢將徹底瓦解。
“筍盤陷阱”里埋著中產家庭的棺材本
江寧學校140萬的門檻價、楊浦內環120萬的老破小,看似抄底,實則是更大的坑。這些區域要么對口初中拉胯,要么居住環境惡劣。家長以為撿了便宜,結果孩子進不了重點中學,房子還因為周邊供應過剩難以轉手。銀都新村今年162套成交的背后,是無數家長割肉離場的血淚。
楊浦區控江二村的老破小堪稱典型案例:50%的房子常年空置,30%的住戶是租客,剩下20%的業主天天在業主群吵架——有人想降價拋售,有人堅持死扛。這類“貧民窟學區房”的最大悲劇在于,既無法提供優質教育,也不能保障資產安全。去年掛牌價130萬的房子,今年有業主掛98萬還送家具,依然半年沒賣掉。中介私下說:“這些房子唯一的買家,就是不懂行情的外地家長。”
真正該投資的是孩子,不是水泥盒子
上海家長砸800萬買學區房,卻舍不得花20萬請一對一名師;搶著擠進靜教院,卻在家刷抖音不陪孩子寫作業。北京已有案例:家長不買學區房,用200萬請頂級私教,孩子照樣考進清華附中。當教育回歸本質,天價學區房只會剩下一地雞毛。
杭州一位企業家算過一筆賬:買800萬學區房的首付300萬,貸款500萬,30年利息超過400萬,總成本1200萬。如果拿300萬現金投資教育,足夠請10年哈佛私教、買斷全市頂級培訓班名額、甚至送孩子去海外讀高中。中產家庭最大的認知誤區,就是把房產當成階級躍升的捷徑,卻忘了教育拼的從來不是一張房產證。
政策的鐮刀已經舉起,資本的狂歡終將散場
2024年上海新生兒預計跌破7萬,比2016年減少60%。未來五年,小學入學人數將斷崖式下跌,大量學區房學位根本用不完。與此同時,保障性住房、共有產權房加速推進,老破小的接盤俠正在消失。
某國有銀行信貸部員工透露:“現在學區房貸款審核越來越嚴,60年房齡以上的房子直接拒貸。”這意味著,那些花600萬買靜教院學區的家長,未來轉手時可能連貸款買家都找不到。當流動性枯竭時,所謂學區溢價會像泡沫一樣瞬間蒸發。
這場學區房狂歡里,沒有人在意孩子是否真的能成才,所有人都在賭自己不是最后一棒。當教育淪為炒房游戲,最大的輸家永遠是相信“學區房神話”的普通家庭。
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