7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。

此次中央城市工作會議是繼2015年后時隔十年再度召開，也是自1949年以來的第五次。盡管這一會議召開頻次不高，但每次都為城市發展錨定方向，相關工作部署對房地產行業也將產生深遠影響。

從增量擴張到存量提質增效

會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

數據顯示，1978-2024年，我國城鎮化水平年均提高近1.1個百分點，城鎮人口年均新增約1700萬人，新增城市數量501座。截至2024年底，我國城鎮化率已達到67%。

在我國城市工作取得積極成效同時，城市發展也出現新的特征，城鎮化進入了穩定發展期。

中國城市規劃設計研究院院長王凱指出，時隔十年，中央城市工作會議再度召開，兩次會議因所處城市發展階段不同，背景也大相徑庭。2015年中央城市工作會議召開時，中國城市發展正處于大發展時期，提出了諸多新工作要求以應對發展難題。而此次會議召開之際，城市發展已從規模擴張邁向存量提質增效新階段，內涵式發展成為關鍵，為未來城市發展提出了新課題。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，此次會議對我國城市發展歷史階段做了一個重要判斷，這是做好城市工作的重要背景。“穩定發展期”“存量提質增效期”的提法，要求時刻關注當前市場新需求，找到新的突破點。

農業轉移人口市民化的進程不會停滯。在克而瑞研究中心看來，從快速增長期轉向穩定發展期之后，常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉移人口市民化帶來的剛性住房需求仍是未來房地產行業發展的基本盤。

以推進城市更新為重要抓手

基于城市發展階段的轉變，會議明確了當前和今后一個時期城市工作的總體要求：以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

同時，會議進一步提出，著力建設富有活力的創新城市。精心培育創新生態，在發展新質生產力上不斷取得突破；依靠改革開放增強城市動能，高質量開展城市更新，充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用。

隨著城市發展進入存量提質增效階段，城市更新的重要性愈發凸顯。

一位業界專家指出，十年前召開的中央城市工作會議，已前瞻性地提出在城市發展中要防止"攤大餅"式擴張，從外延擴張式向內涵提升式轉變，提升城市基本公共服務能力。當時城鎮化還處于一個增量發展階段，轉型需求沒有那么迫切。隨后，房地產市場自2022年左右出現大幅度下滑，如今已進入以城市更新為主的時期。

中國科學院地理科學與資源研究所城市發展研究室副主任黃金川表示，當下城市發展需聚焦城市更新、治理優化與房地產轉型，徹底摒棄規模導向的路徑依賴，轉而在品質提升、功能完善與民生改善中探尋新的增長空間。

嚴躍進表示，城市發展已從增量擴張進入到存量優化階段，要解決"城市病"，補短板強弱項，城市更新勢在必行。目前，城市更新已上升為擴大內需的重要抓手，這意味著在新一輪經濟穩增長中，城市更新將發揮更大的導向作用，后續也將持續發力。

事實上，自去年底以來，"城市更新"熱度就持續上升，中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議等多場高規格會議均對城市更新做出相關部署。今年首場國常會上，城市更新再次成為政策重點。5月，中辦、國辦印發意見，提出持續推進城市更新的八項主要任務。6月，財政部公示2025年城市更新行動評審結果，北京、廣州等20座城市入圍，更大規模的城市更新行動已在展開。

打造現代化城市群和都市圈

會議提出，著力優化現代化城市體系。著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鄉融合發展。

與2015年中央城市工作會議提出的"要以城市群為主體形態，科學規劃城市空間布局，實現緊湊集約、高效綠色發展"相比，此次會議的內容是在2015年基礎上的進一步優化。

嚴躍進認為，這次會議對于城市的體系中明確了重要的任務和承載能力，尤其是提及組團式網絡化的城市群和都市圈，以及對于縣城和中小城市等提出了新的要求。類似體系，符合當前城市發展和人口導入的規律，能發揮城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當前存在一些現實問題，比如大城市對其他城市形成虹吸效應，大城市中心區的資源、人口、產業、就業等過于集中，而地級市存在同質化發展、產業基礎薄弱等情況。現代化城市體系必然要求大中小城市協調發展，不同類型的城市都具備相應的承載能力，不同人群都能找到適宜的工作生活空間。因此，需要通過規劃和市場等力量，疏解大城市過密的人口與產業，在不同區域進行合理分布，特別是大城市要實現組團式、網絡化發展，達成職住平衡、產城融合，這樣才能釋放城市新的增長動力。

對房地產行業而言，克而瑞指出，需求源于人口，而人口會跟隨產業和就業流動，未來房地產業的增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市，尤其是核心城市高度契合。2025年住宅開發土地成交額前5城市成交金額占全國300城的42%，30城市新房成交面積占全國百城58%，一線和半數二線城市人均住房面積仍遠低于40平方米，預示著未來房地產市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，相關住房需求增長可期。

加快構建房地產發展新模式

此次會議還提到，著力建設舒適便利的宜居城市。堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構；加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。

在58安居客研究院院長張波看來，"加快構建房地產發展新模式"這一表述，延續了房地產調控的政策主線。而此次將其放在城市工作的背景下提出，更凸顯出其在城市發展中的獨特價值。

嚴躍進強調，加快構建房地產發展新模式，本質上是對城市發展做出重要貢獻。當前各地積極推進好房子建設，在很大程度上促進了好房子產品的推出，這也是對城市宜居性的重要貢獻。

業內人士指出，房地產發展新模式涵蓋完善"市場 + 保障"住房供應體系、改革完善房地產基礎性制度、建立"人房地錢"要素聯動機制、高品質住房建設、建立房地產協同監管機制等內容。隨著加快構建房地產發展新模式的推進，預計未來幾年更多新模式的配套政策將進一步完善并實質性落地。

值得一提的是，不同于2015年會議強調的"加快城鎮棚戶區改造"，本次會議強調"穩步推進城中村和危舊房改造"。

這一表述的變化，既體現了城市發展階段的轉變，也反映出改造工作思路的調整。2015年前后，城鎮棚戶區改造是解決低收入群體住房困難、改善城鎮面貌的重要抓手，彼時更注重改造的速度和規模，以快速提升城鎮整體居住環境。如今，城市發展進入存量提質增效階段，"穩步推進" 意味著改造工作將更加注重質量與效益的平衡，避免盲目推進帶來的資源浪費和社會問題。

國泰海通宏觀研究團隊亦認為，本次會議強調的并非類似2014-2017年大規模推動的棚戶區改造，而更多類似于2016年后在建筑標準、公用設施建設、綠化水平等方面的提升。

相關業內人士認為，今年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩步推進，房票安置政策或將繼續完善，相關舉措在促進房地產市場止跌回穩中有望發揮更大作用。

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