當今世界正處在“軟件定義萬物”的產業浪潮之中，抓住了軟件就抓住了核心競爭力。

西部核心底牌

近期，國務院正式批復《深圳市國土空間總體規劃（2021-2035年）》（以下簡稱《總體規劃》），一張全新的城市和創新空間格局已打開。特別是在十四五收官、十五五開局之年釋放未來的重大信號，值得每個深圳人深讀再深讀。

今天，我們把眼光放到深圳西部，去發現，去聽，去探索新一輪城市發展機遇、新一輪產業升級轟隆隆的發動機聲響和新一輪激動人心的科技革命。

首先，寶安區的新安、西鄉街道以及前海深港現代服務業合作區的相關區域等納入都市核心區范圍，持續強化都市核心區內前海等4個城市功能中心的綜合性服務職能，全面提升服務能級與輻射強度。深圳“1＋7＋N”全域創新空間格局中，“1”中的綜合性創新核心區確定：以中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區、深圳市高新技術產業園區、西麗湖國際科教城為核心，整合尖崗山片區、寶中片區及大鏟灣片區。

這意味著新寶中23.32平方公里（寶中片區及大鏟灣片區）已被納入綜合性創新核心區——“中國硅谷”核心區面積已達約137.33平方公里，遠超99平方公里的光明科學城和51.6平方公里深圳最大面積高新區的坪山高新片區。

毫無疑問，這不僅是量上的擴容，更是深圳又一次質上的最大規模科技知識外溢指數級躍升。這里將是前海+河套+光明科學城等的綜合版，也是深圳最優質生產力中心。

其次，當深圳最大科技創新中心+西部最大工業區會碰撞出什么？國家最高層首次提出：“整合科技創新資源，引領發展戰略性新興產業和未來產業，加快形成新質生產力”，給出了響亮的答案。

科技創新能夠催生新產業、新模式、新動能，是發展新質生產力的核心要素。

綜合性創新核心區已明確：瞄準世界科技發展前沿，加強自主創新與開放合作，打通創新全鏈條，充分釋放原始創新、科技創新、服務創新合力，形成深圳高端創新功能復合集聚的創新創意核心區，打造具有全球影響力的開放式創新中心和輻射粵港澳大灣區的創新策源地。

由此，深圳西部未來即將引爆的核心底牌揭開。

敏銳的市場和專家都觀察到：前海CBD正在CTD化，正在變成TBD。

這意味著一個大前海比傳統的CBD多打開了一個科技創新想象的空間，一大波新產業、新模式、新動能正在形成。

科技又一次重塑城市版圖，深圳西部再次迎來巨變的前夜。

騰訊搶灘、華為加速登入

西部增長極即將引爆！

在國家戰略驅動下，深圳城市一路向西，科技力量也大規模向西轉移，向大灣區入海口集結。

2025年，我們不得不把目光放到前海擴區后的寶安中心區及大鏟灣片區23.32平方公里，這里需要我們提升認知，這里不僅是與前海共同的深圳城市新中心，也是國家戰略疊加之地，更是深圳未來新的增長極。

以人工智能為代表新一輪革命正在席卷全球，前海已成瞄準世界科技發展的前沿，深圳西部正在上演什么樣的故事，吸引全球目光？

馬化騰在2024年度《騰訊可持續社會價值報告》中發文稱：對所有科技公司來說，現在就像人類剛進入三次工業革命的時候，我們感受到各行各業、各個領域的技術創新蓬勃涌現。目前我們所處的時期，很像AI時代的第一個上升螺旋，即從AI技術創新到大規模產品應用的初始階段。

任正非最近在人民日報對話時說：人工智能也許是人類社會最后一次技術革命，當然可能還有能源的核聚變。人工智能發展要經歷數十年、數百年。

馬化騰、任正非發聲的背后，你可以聽到騰訊、華為炮火一路向西！

我們以騰訊搶灘、華為加速登入的寶中、大鏟灣片區的視角切入，就是發現深圳西部增長的“棋眼”。

當2019年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布的當年，騰訊搶先出手，得益于改革紅利，以85億巨大的財力在深圳市寶安區大鏟灣片區購買了一個島，計劃超300億來建設深圳“互聯網+”未來科技城。

“企鵝島”項目效果圖。圖源：騰訊

如今6年過去，互聯網+已升級AI+時代。2025年，騰訊“互聯網+”未來科技城首期主體工程完工，今年將投入使用。據騰訊官方介紹：“企鵝島”將打造成一個全齡友好型的無障礙式社區，“其建成后可以容納8萬-10萬人辦公，將近5000人在此生活，項目建成后也將成為深圳市乃至粵港澳大灣區主要的一個科技地標。”

據悉，“企鵝島”將聚集騰訊各大頂尖實驗室，研發人工智能、云計算、游戲科技、金融科技等前沿技術，涉及互聯網云全球研發基地、互聯網醫療基地、互聯網雙創基地、前沿科技領域研究中心等相關業務部門。

同時，騰訊天游、騰訊云科技、騰訊斐泰科技、騰訊文化傳媒等近20家騰訊系企業已在寶安布局，均屬于騰訊的重點業務方向。

在《總體規劃》發布前后，華為加速登陸前海、寶中及大鏟灣片區，相繼成立了深港人工智能算力中心、華為云數據經紀人創新中心、華為（深圳）全球具身智能產業創新中心、華為云具身智能產業聯合創新中心，并投入使用，啟動運營。

華為加速登入前海寶中、大鏟灣片區，兩大產業引爆：

第一個叫前海灣人工智能集聚區：以前灣、桂灣、媽灣、寶中及大鏟灣片區為基礎，以前海深港人工智能產業片區等為載體，以前海深港智算中心等為支撐，打造面向港澳與海外的國際化人工智能集聚區。

第二個是“具身智能"。隨著最近華為云具身智能產業聯合創新中心落戶，媒體驚呼：“具身智能港”騰空出世。寶安正以此為重要支點，統籌灣區產業投資大廈、“互聯網+”未來科技城、智能機器人靈巧手產業園等多個關鍵平臺，共同構建“具身智能港”的核心功能體系。

華為云具身智能產業聯合創新中心在寶安啟用，落戶于寶安中心的灣區產業投資大廈。圖為灣區產業投資大廈，坐落于寶安中心區與大鏟灣片區交匯處。其周邊密集分布著世界500強、上市企業及一批專精特新“小巨人”與具身智能相關的企業。

借龍頭匯集，深圳西部正在加快發展現代服務業，打造新的增長極，未來想象空間巨大，第二增長曲線正在構筑。

深圳夢發現，到2025年底，寶安將成為國內罕有的工業“雙萬億”城區之際，寶安區在2025年政府工作報告已明確：加快發展現代服務業，打造新的增長極。超常規發展軟件產業、金融業和現代物流業。

報告也有一句話點出未來大趨勢：當今世界正處在“軟件定義萬物”的產業浪潮之中，抓住了軟件就抓住了核心競爭力。

據寶安區發布《關于發展生產性服務業的三年行動計劃（2024-2026年）》稱：推動生產性服務業向專業化和價值鏈高端延伸，高水平賦能新型工業化。以軟件和信息技術服務等5大領域為重點，以電子商務、科學研究等5大領域為支撐，全力打造生產性服務業集聚高地，力爭到2026年全區生產性服務業增加值占服務業比重65%以上。
寶安區重點片區戰略性新興產業和未來產業集群布局指引（2025年本）顯示，軟件、人工智能在寶中及大鏟灣中已是頭部布局產業。

寶安區重點片區戰略性新興產業和未來產業集群布局指引（2025年本）

生產性服務業為什么重要？中國國家創新與發展戰略研究會學術委員會常務副主席、重慶市原市長黃奇帆近年一直為生產性服務業發聲：“誰掌管生產性服務業,誰就是產業鏈的‘祖宗’”。他在7月10日在2025貝殼財經年會上指出，生產性服務業不僅是GDP的增長極，也是獨角獸的增長極。

騰訊、華為等巨頭進入，以軟件和人工智能為代表的生產性服務未來增長，正讓寶中加速邁向價值鏈高端，深圳西部的GDP增長極日益清晰。

6月11日，影石的上市突破700億市值 證明，寶中用10年時間培育獨角獸增長極土壤已經形成。

當一個城區產業正邁向價值鏈高端之際，構建GDP和獨角獸的增長極時，將發生什么變化？

最大變化就是人口變化。

首先，企鵝島即將投入使用，一座約7平方公里的科技新城迅速崛起，僅騰訊就將帶來10萬人在此就業。

騰訊、華為正啟動史上最大規模招聘計劃，人才借此流入西部。

其次，一個以軟件、人工智能、具身智能為代表的科技革命將帶來源源不斷的高端人才流入，隨著華為等龍頭、獨角獸的進入未來5年至少再吸引10萬人就業。

寶安區2025政府報告稱，2024年全年引進各行業人才約2萬人。聯合前海試點推出“一張床、一間房、一套房”政策，公開向人工智能、具身智能新賽道人才拋出“橄欖枝”。2025年寶安加力構筑人才匯聚優勢。積極推進“百萬英才匯南粵 創新發展來寶安”行動，深入實施“鳳凰英才”“卓越工程師”計劃，協同共建海外人才工作站，引進各類人才2萬名以上。這意味著，從政府層面每年有超2萬高端人才進入寶中、大鏟灣片區。

騰訊搶灘、華為加速登入，深圳西部第二曲線揚起，高端人才加速涌入，你的認知超常規了嗎？

人才西進 新一輪紅利

寶中在新一輪產業邁向價值鏈高端之際，未來5年至少20萬高端人才正趨之若鶩。

但問題來了：這些高學歷、高收入的“新深圳人”，住在哪里？

當然，除“騰訊村”，人才房更成為吸引人才的重要載體。

筆者近日特意到了寶安創業路灣區商務大道與“第二深南大道”廣深公路交匯處一個人才房項目——天健和郡府，親身體會深圳西部，特別是寶中、都市核心區對人才的強大吸引力。

首先，這是一個都市核心區對人才友好，門檻較低的項目。

據悉，深圳目前可選擇的人才房多是在非中心區地段或與商品房配建混雜小區，而天健和郡府處于都市核心區，且按照商品房標準建設在中心地段的比較純粹人才房，一入市就成為人才購買的首選，超9成業主本科以上學歷。

更讓人才心動的是，可售型人才房的價格在商品房限價的基礎上，價格再打6折，是深圳給年輕人才的福利。項目周邊商品房均價約7-8萬/m2，而和郡府僅約4.69萬/m2。再加下樓市房貸新政，首付房貸最低可58萬起即可上車。

作為人才房絕版紅利，比安居房同等申請條件空間更大，3人可申請3房。

據了解，目前項目進入常態化配售階段，準現房，值得關注。

其次，這是一個性價比較高的項目。

得益于天健成熟的商品房開發經驗，可以說，和郡府是一個用商品房的品質打造的人才房。對人才來說，用人才房的價格買了一個商品房。項目總建面約17.5萬㎡，規劃屋頂花園、空中花園、親子樂園、景觀臺階、陽光草坪、主題架空層等開放空間，配建9班幼兒園、約1.1萬㎡社區商業、約1400㎡社區健康服務中心等，為全齡段居者營造多元、開放、活力的共享社區。

和郡府戶型吸引商品房創新特點：打造建面約89㎡全南向3房，橫廳豎廳多重選擇，通風采光佳，融入方正格局、實用玄關、寬境陽臺等設計巧思，為每一個家庭構筑品質舒居生活。3梯6戶梯戶比合理，車位比超 1:1，注重居住體驗。更值一提的是，項目前毛坯備案價帶裝修交付，將再為人才省下一大筆錢。

和郡府戶型示意圖

最后，這里交通極為便捷：直線步行約300米可至5號線“翻身站”，1站到寶中、3站到前海，可換乘5、11、12號線四條地鐵線路通達各片區核心；距離寶安國際機場，約13km；出門即可達創業路灣區商務大道、寶安大道、廣深公路及南坪快速，便捷通達南山福田及各大口岸、高鐵站、機場、高速入口，未來更可與深圳首條環線15號線形成人才循環線。

天健和郡府2024年一經入市，就立刻受到追捧！首先就是得益于地段優勢：項目交通位置優越+坐享新寶中人才+產業+城市發展新一輪紅利，可成為人才當下的首選。 特別是適合長期在深圳前海寶中綜合性創新核心區打拼的人群居住。

據項目介紹，目前選擇和郡府居住的客戶，多是南山、寶中的科技人才。

未來作為項目所在的新安街道已納入都市核心區，政府正在加密公共配套服務，以適應新增長極發展需求，地鐵、教育、居住、商業都在日漸升級，除與寶中共享頂尖配套外，還在對標對齊城市的品質和配套。

周邊4km內布局有三大三甲醫院：寶安兒童醫院、寶安婦幼保健醫院、寶安人民醫院。除項目自帶幼兒園（9班）外，與安樂小學一路之隔。距離寶安中學（教育集團）海濱中學僅0.6km，該校于2022年12月納入寶安中學（集團）。

附近擁有豐富的公園資源，周邊約3Km范圍有六大公園環伺：靈芝公園、新安公園、寶安公園、洪浪公園、流塘公園、樂園公園。

創業路商務大道規劃示意圖

△項目區位示意圖 Project Locatio 創業路沿線片區是串聯寶安中心區、尖崗山新興產業聚集地的重要城市發展軸，地理位置優越，產業基礎良好。沿線匯聚了壹方城、海雅繽紛城、中洲商業π mall等大型商業，緊鄰寶安中心區、騰訊未來科技城、留仙洞總部基地等重大發展平臺。核心城市設計范圍：面積約為5.3平方公里，西南起新湖路，東北至留仙三路，沿創業路兩側約500米范圍的帶狀區域，包含靈芝公園、新安公園、新安廣場和新圳河等重要的公共空間和尖崗山產業園片區，同時納入了多處風貌亟需改善的老舊社區和廠房。

△現狀主要商業設施分布示意圖 Large business distribution

據悉，本次國際咨詢范圍包含兩個層面：統籌城市設計范圍、核心城市設計范圍。統籌城市設計范圍：面積約為13.4平方公里，西南起海秀路，東北至留仙三路，沿創業路兩側約1~1.5千米范圍內的帶狀區域。

△交通條件示意圖 Transportation 交通體系內暢外達，107國道和寶安大道貫穿該片區，未來軌道交通將呈現網格化布局，隨著深中通道、深珠通道、西麗樞紐、前海樞紐等陸續建成，也將極大加快該片區深度融入灣區發展格局，為寶安未來發展注入新的驅動力。

筆者注意到，寶中一條世界級的大道——創業路灣區商務大道初現雛形，沿線商業mall達10個，面積突破128萬平方米。這條輻射13.4平方公里的大道，曾在《寶安創業路商務大道策劃及城市設計國際咨詢》啟動之時引發公眾高度關注，一度被期待為寶安的“第五大道”、“香榭麗舍大道”。

因此，項目商業配套，除自帶約1萬方社區商業外，可坐享創業路灣區商務大道超百萬平米商業配套。

“歡樂港灣—雪花科創城”，作為串聯寶安中心區、尖崗山新興產業聚集地的城市發展軸，創業路沿線匯聚了前海壹方城、海雅繽紛城、中洲商業πmall、勤城達K+廣場、萬科生活廣場、天虹商場、寶安萬達廣場等大型商業體。再加上在建的華潤雪花啤酒小鎮以及寶安大悅城，這條“東北-西南”走向的大道，一路串聯起了10座Mall。

這不僅是一條商業大道，也是一條產業大道，更是一條創新大道。打開寶安地圖，從尖崗山順著創業二路一路向海，你會發現兩側業態可謂“別有洞天”，巧妙地把豐富業態和新舊城區縫合鏈接起來了。南側有騰訊島未來科技城、中間有寶安中心區、北側有尖崗山產業園，整個大道彌漫著科技的味道。

在十五運會即將舉辦之際，千億寶中公建配套將向全國人民展現深圳城市新中心的魅力：歡樂港灣、“灣區之光”、 灣區之聲、寶安圖書館、青少年宮、寶安區體育中心，還有即將在8月26日開業的灣區之眼。

灣區之眼效果圖，將在8月26日開業

騰訊搶灘、華為加速登入，你準備好了嗎？

*本文涉及天健和郡府項目部分為推廣內容，相關銷售信息以開發商解釋為準，涉及相關規劃以官方公布為準。

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