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澳首府城市清盤率連續(xù)第4周上漲！墨爾本創(chuàng)2年新高，悉尼再破70%

墨爾本的清盤率創(chuàng)兩年新高，超四分之三的房產(chǎn)成功易手。與此同時，全澳首府城市的清盤率連續(xù)第4周上漲。

Cotality的數(shù)據(jù)顯示，全澳初步清盤率為74.4%，共有1574套房產(chǎn)參與拍賣，創(chuàng)今 年第二高，遠超上周的72.2%。

Cotality的研究總監(jiān)Tim Lawless表示，墨爾本本周參與拍賣的房產(chǎn)數(shù)量從上周的628套增至678套，初步清盤率為76.6%，創(chuàng)自2023年5月來新高。

在悉尼，587套房產(chǎn)參與拍賣，比上一周的556套有所增加，初步清盤率為74.8%，低于上一周的76.2%，這是連續(xù)第6周初步清盤率超過70%。

悉尼西北區(qū)一套四居室房產(chǎn)在周六拍賣會上以247.5萬澳元的價格成交，比227.5萬澳元的指導(dǎo)價高出20萬澳元。

這處位于North Epping區(qū)11 Howard Place的房產(chǎn)吸引了超70組潛在買家前來看 房，共發(fā)出12份合同，主要面向首次購房者。

同時，悉尼內(nèi)西區(qū)一套兩居室公寓在拍賣中以108.8萬澳元的價格售出，買家是一對為兩個兒子購房的夫婦。

這套Forest Lodge的公寓由一套1880年代建成的排屋改造而成，買家Sally Fryer 和丈夫在附近的Stanmore住了27年，最近賣掉房子搬到了Kangaroo Valley。

“我們有兩個在內(nèi)西區(qū)長大的兒子。我認為在撫養(yǎng)孩子長大的同時，內(nèi)西區(qū)和我發(fā)揮了同樣重要的作用，這里是悉尼非常美好且包容的地區(qū)，我們真的想為孩子們買一套房子住，這也可以成為我們在內(nèi)西區(qū)的落腳點。”

“孩子們將住在那里并償還貸款。年輕人要踏上房產(chǎn)階梯太難了，他們也知道自己非常幸運。”

布里斯班有155套房產(chǎn)參與拍賣，初步清盤率為68.4%，高于上周的61.3%。

阿德萊德有90套房產(chǎn)參與拍賣，初步清盤率為71.7%。

首都領(lǐng)地有55套房產(chǎn)參與拍賣，初步清盤率為65.8%。

Ray White Group的Dan White表示，盡管清盤率表現(xiàn)強勁，但房源數(shù)量的下降表明 市場疲軟。

“一方面令人興奮，另一方面，看到新房源的下降又會令人清醒。澳洲各地的掛牌量同比下降約20%，這是相當大的跌幅。”

White還表示，潛在賣家可能在等待進一步的降息政策落地，或被澳聯(lián)儲7月維持現(xiàn)金利率不變的決定所震懾。

02

悉尼這20年房價漲最多的區(qū)域是哪些？

Kunal Kapoor和妻子Binita去年在悉尼外西南Catherine Field買下了一套帶后院和泳池的五居室房子，他們認為這個郊區(qū)比悉尼市中心更劃算。

這對夫妻和兩個年幼的兒子原本住在附近的Bow Bowing，但被Catherine Field寬敞的土地和公園所吸引。

Kunal說：“我們一直想搬到Catherine Field，這里是我們的首選。這個地區(qū)有很多年輕家庭，而且很安靜。”

數(shù)據(jù)顯示，像Kapoors一樣選擇悉尼外圈較便宜區(qū)域買房的人越來越多。

悉尼外西南的Leppington以及鄰近的Catherine Field和Austral，是過去20年悉尼房價漲幅最大的地區(qū)。

根據(jù)Cotality數(shù)據(jù)，這些地方的房價上漲超過300%，其次是一些高端東區(qū)，如Bellevue Hill和North Bondi，由于房源稀缺也推高了價格。

這些地方原本是鄉(xiāng)村地帶，如今已經(jīng)發(fā)展為基礎(chǔ)設(shè)施完善、社區(qū)氛圍濃厚的住宅區(qū)，提供土地和住宅一體化的新項目。

比如Leppington，隨著新房開發(fā)和未來地鐵站的規(guī)劃，能快速通往新的西悉尼機場，這里的需求迅速增長。

Catherine Field則是大片土地與新建住宅混合的區(qū)域。

人口也在不斷增長，根據(jù)ABS人口普查數(shù)據(jù)，Leppington在2006年僅1892人，到了2021年已增至9423人。

Kunal經(jīng)營一家商業(yè)清潔和用品公司。

他說雖然Catherine Field比鄰近的Oran Park稍貴，但土地面積更有價值。

他說：“我主要看重土地面積，必須超過500平方米。現(xiàn)在孩子和狗都有后院可以跑了。”

他們的中介，Ray White Macarthur Group的Sammy Singh說，過去三四年，許多來自Kellyville和Castle Hill的家庭搬到了Catherine Field。

他說：“在Castle Hill，140萬澳元只能買到最普通的房子，而在這邊可以買到真正的豪宅。”

Singh表示，入門級別的獨立屋不到100萬澳元，在悉尼屬于罕見。

他說：“你可以花90萬到95萬澳元，買到一套不到300平方米的獨立屋。花110萬到130萬澳元，可以買到帶雙車庫的四居室。如果預(yù)算到180萬，就可以買到帶高級裝修的定制住宅。”

這些郊區(qū)的房價漲幅超過了悉尼其它地方。

Cotality數(shù)據(jù)顯示，Leppington的中位房價過去20年，到今年4月為止上漲了457.6%，達到120萬澳元。

Catherine Field上漲395.9%，至116萬，Austral上漲323%，至101萬。

Cotality的研究總監(jiān)Tim Lawless指出，悉尼的住房負擔問題創(chuàng)下新高，許多買家愿意犧牲通勤時間，只為能買到帶土地的房子。

他說：“我們看到一個明顯趨勢，悉尼大量主流需求轉(zhuǎn)向外圈市場，因為人們只能負擔得起這些地方的房子，也更容易獲得貸款。”

“也許10或20年前，這些外圈市場更多是首次置業(yè)者或低收入家庭的選擇，但現(xiàn)在已經(jīng)成為主流。”

少數(shù)富人區(qū)也進入了房價漲幅前十，包括North Bondi（上漲317.5%，至475萬）、Bondi Beach（303.6%，至426萬）和Bellevue Hill（272.7%，至1065萬）。

Lawless說：“這些是典型的優(yōu)質(zhì)地段市場，稀缺性強，總會對價格產(chǎn)生上行壓力。”

社會分析師兼人口學(xué)家Mark McCrindle表示，悉尼的東區(qū)和西南區(qū)簡直是“兩座城市”。

他說：“Bellevue Hill是澳洲最難負擔的郊區(qū)之一，它說明超高收入群體仍能持續(xù)推高房價。”

McCrindle還指出，Leppington的買家通常是無法負擔成熟綠樹成蔭郊區(qū)的年輕家庭。

他說：“他們想要的是帶點土地的獨立屋”，這些新開發(fā)的郊區(qū)靠近公園、學(xué)校和其它家庭。

“他們不僅覺得公寓生活不合適，也買不起那些成熟的綠樹社區(qū)。”

Camden市長Ashleigh Cagney所在的地方政府涵蓋大部分Leppington，她對生活成本和房價上漲表示擔憂。

Cagney呼吁州和聯(lián)邦政府提供支持，包括提供負擔得起的公共交通、更好的道路連接、足夠的學(xué)校和更多的醫(yī)療服務(wù)。

她說：“我們社區(qū)有很多年輕家庭、基礎(chǔ)行業(yè)工作者和想留在這的老居民。

價上漲可能讓他們買不起。我們通過規(guī)劃和釋放土地在盡力，但我們不能單打獨斗。”

Annette和Vince Lipari正在出售他們位于Leppington的五居室房子。

這對夫婦在Price Ridge 6號住了快九年，希望能在本區(qū)換一套小一點的房子。

Annette說：“我們這里是一個小社區(qū)，大家都很照應(yīng)。我鄰居都特別好，我真希望兩邊的鄰居能跟我一起搬。”

Annette注意到越來越多年輕家庭搬進這個區(qū)域，她對此并不意外，因為這里有公園、購物中心、基礎(chǔ)設(shè)施和交通便利。

他們的中介，LJ Hooker Bankstown的Patrick Scordino表示，盡管Leppington需求持續(xù)上升，房價還會漲，但這里仍是相對可負擔的選擇。

他說，區(qū)內(nèi)一些設(shè)計師住宅售價在270萬到320萬之間，但普通家庭住宅便宜很多。

“Leppington有些地塊450或500平方米的房子，售價約150萬。還沒達到200萬的水平。”

03

墨爾本這些區(qū)房價瘋漲，漲幅最高達349.5%！

Tim和Loren Horster-Haarburger認為自己很幸運，這對千禧一代夫婦在墨爾本售出了他們位于Cobblebank的房產(chǎn)，僅掛牌兩周后就成功售出。

Horster-Haarburger夫婦有一個18個月大的女兒Ivy，他們6年前建造的四居室房屋 以64.6萬澳元的價格售出，盈利20萬澳元。這對夫婦是在Bacchus Marsh長大的，現(xiàn)在他們計劃搬回去。

30歲的Loren說：“我們很幸運能在這么好的時機入市，我們在疫情發(fā)的房市繁榮前買房，也在建筑成本變得更貴之前買房。”

32歲的Tim擔任細木工制圖員，每周在家工作4天，在辦公室工作1天。

他說：“我們在大繁榮前一個月左右入市，如果我們當時等待的話，我覺得成本可能會翻倍，這對我們來說是一個很好的跳板。”

Cotality的數(shù)據(jù)顯示，過去20年來，墨爾本外城區(qū)的房價大幅上漲，因為買家競相尋找可負擔的居住地，新開發(fā)項目蓬勃發(fā)展。

專家表示，千禧一代買家的大規(guī)模轉(zhuǎn)移是主要原因之一，那些無法承擔內(nèi)城區(qū)高房價的人涌入城市邊緣尋找家庭住房。

在Cobblebank，房屋中位價上漲了309.1%至63.7萬澳元，但這個較新的城區(qū)于2017 年正式建立。附近的Bonnie Brook上漲了327.3%，至近69萬澳元。

在墨爾本外北區(qū)，Donnybrook的房屋中位價上漲了294.1%，至超72.2萬澳元。附近 的Mickleham上漲了289%，至近72.4萬澳元。

與此同時，墨爾本增長走廊不斷推出新的房產(chǎn)組合項目，以及更多居民搬進去。

澳洲統(tǒng)計局的人口普查數(shù)據(jù)顯示，Melton地方政府轄區(qū)在2006年有近7.9萬居民，15年后增加了一倍多，至17896人。

但在這個“雙城記”中，房屋中位價漲幅最大的是內(nèi)城區(qū)Kew East，上漲了349.5%至 212萬澳元，鄰近的Balwyn和Balwyn North分別上漲超300%。

Cotality的Eliza Owen表示，內(nèi)城區(qū)房價上漲是由富裕買家和房源短缺推動的，而不是千禧一代尋找家庭住房的轉(zhuǎn)移。

04

一種“新型區(qū)域小鎮(zhèn)”正在澳洲悄然興起

過去一年中，隨著投資者追逐更具性價比的選擇，澳大利亞一批偏遠區(qū)域小鎮(zhèn)的房價攀升至歷史新高。

昂貴的拜倫灣（Byron Bay）、托爾坎（Torquay）等海濱熱點已不再主導(dǎo)房價漲幅榜。如今，許多區(qū)域熱點的住宅中位價仍遠低于100萬澳元。

數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞將近45%的城區(qū)住宅中位價已創(chuàng)歷史新高，根據(jù)Cotality最新研究顯示：

• 新南威爾士州區(qū)域有 25.7% 的城區(qū)房價達到頂峰；

• 維多利亞州僅 8%；

• 昆士蘭州表現(xiàn)最強，77.7% 的區(qū)域城區(qū)房價創(chuàng)紀錄；

• 西澳與南澳也有超過一半的區(qū)域城區(qū)房價創(chuàng)新高。

在新州漲幅最大的區(qū)域城區(qū)中，位于塔姆沃斯（Tamworth）外的 Boggabri 一年內(nèi)漲幅達 24.1%，盡管住宅中位價仍只有約 34.2萬澳元。

其他同屬新英格蘭和西北區(qū)的小鎮(zhèn)也錄得顯著漲幅，例如：

• Werris Creek：上漲 21%

• Tenterfield：上漲 14.4%

• Moore Creek：上漲 13.3%

在維州地區(qū)，年漲幅最強的是 Terang，位于 Warrnambool 外，上漲 16.2%，住宅中位價為 40.2 萬澳元；鄰近的 Koroit 上漲 7.9%。

在昆士蘭州，Townsville 多個郵編區(qū)域錄得超過 20% 的增長；而西澳榜單則由 Geraldton 周邊的偏遠區(qū)域主導(dǎo)，漲幅超過 25%。

悉尼抵押貸款經(jīng)紀公司 MortgageWorks 的總監(jiān) Anthony Roddy 表示，越來越多的投資者尋找價格更低、租金回報率更高的區(qū)域性小鎮(zhèn)：“我看到這類客戶爆發(fā)式增長——幾乎每位客戶都請了買房代理，瞄準維州、西澳、昆州的區(qū)域城市。”

“人口多意味著租客更多、物業(yè)管理服務(wù)更好、房價競爭更合理。”

盡管他樂于提供建議，但也承認：“我的工作其實是貸款審批，其他只能隨便聊聊。”

北部新州的 Johnston Donoghue 地產(chǎn)公司總監(jiān) Luke Johnston 表示，隨著利率下降，投資者需求正在回歸，尤其是在 Boggabri 和 Gunnedah。

“在 Boggabri 買投資房，租金回報率能有 6%-7%，而且靠近多個礦區(qū)。”

他指出，該地區(qū)農(nóng)業(yè)和礦業(yè)基礎(chǔ)扎實，年輕人有高薪工作機會，經(jīng)濟活躍：“Boggabri 和 Gunnedah 都是很有活力的小鎮(zhèn)，當?shù)馗呤杖肴巳翰簧佟！?/p>

Warrnambool 外的 Terang 同樣受歡迎。

位于維州西南部的 Homeseeka 房產(chǎn)公司總監(jiān) Daryl Kenna 表示：“這是一座美麗的小鎮(zhèn)，社區(qū)氛圍也非常棒。”

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