在西安，占據一線河景的地塊，已經成為豪宅重點分布區域。

已經交付的自然界河山、源邸壹號，今年熱銷盤招商西安璽，在售的源邸濱湖，待亮相的河山錦繡府……都是如此。

今年2月底，華潤置地拿下灞河西岸82.363畝地塊，成為2025年西安土地市場首宗“萬元地”。

隨后，該地塊的項目案名定為華潤璽宸上院。

如今，距離華潤置地摘地6個多月，這一全新的項目迎來了規劃公示，打造出了西安主城稀缺的疊拼產品！

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占據一線河景的疊拼來了

我們先來關注一下華潤璽宸上院這塊地的基本信息。

這塊地是華潤置地在今年2月28日以底價摘得的，地塊的位置在招商西安序東側，土地面積82.363畝（住宅80.386畝、商服1.977畝），容積率不大于1.8，建筑密度不大于28%，綠地率不小于30%，地上計容建面98835平方米，成交樓面地價11911.27元/㎡。

從這塊地的位置來看，最大的優勢就是占據一線河景，僅憑這一點直接奠定了這塊土地的價值。

而從地塊本身的各項指標來看，容積率1.8，是主城區稀缺的低容地塊，遠遠低于市場上大多數在售項目。

當然，這類容積率比較低的地塊，建筑密度一般要高于常規項目（常規項目建筑密度為20%），綠地率則要小于常規項目（常規項目綠地率為35%）。

這塊地約1.2萬元/㎡的樓面地價，要比一路之隔的招商西安序約1.9萬元/㎡的樓面地價低很多。

如今，距離華潤置地摘地4個多月，2025年7月18日，浐灞國際港官網發布《關于浐灞CB2-2-280項目規劃方案批前公示》，華潤璽宸上院的規劃方案迎來曝光。

從整個項目的規劃來看，華潤置地在這塊約82畝的土地之上規劃了4棟大平層、14棟疊拼，總建面14.68萬平方米。

其中，4棟大平層沿著興泰北路分布，2棟樓為15層高、2棟樓為23層高，首層全部采用架空層設計，標準層高做到了3.3米。

效果圖上顯示，這幾棟樓與小區西側的招商西安序樓棟錯位分布，這實現了招商西安序觀景效果影響最小化。

同時，這幾棟樓自身有一個特點，那就是非正南正北，而是進行了一定的轉角，由此可以實現自身景觀視野最大化的同時，也提高了隱私性，這種設計也是豪宅項目普遍采用的設計方式，源邸濱湖、紫薇云上、高科云天都是如此。

疊拼部分則沿河分布，可能除了一層之外，2層以上均可以擁有河景景觀視野。這類產品目前在西安主城區具有一定的稀缺性，主城區有住宅性質疊拼產品在售的僅有九曲松間、世園潤府等個別項目，而能夠占據一線河景的則僅有此次迎來規劃公示的華潤璽宸上院。

另據此前的公開信息，華潤置地在這個項目的打造中，也是邀請到了GAD集團總裁楊明、JTL加特林景觀聯合創始人兼設計總監劉展、無間設計創始人吳濱、CCD香港鄭中設計事務所創始人鄭忠、矩陣縱橫創始人劉建輝等五大國際大師團隊聯袂執筆。

后續隨著項目正式亮相，屆時將有更多的信息揭曉。

02

還有哪些河景盤、低容盤？

除了華潤璽宸上院之外，西安接下來還有哪些值得關注與期待的河景盤、低容盤？

首先來看河景盤。

我們對于河景盤的界定是真正能夠站在窗前或者陽臺、露臺上看見河景的，而不是距離河景近。

從目前來講，西安沿河待開發的住宅地塊已經越來越少了，可能最快能夠入市銷售的就是文昌臨江閱了。

這個項目雖然不占據一線河景，但因為其西側是別墅區，西北側是長安樂低層建筑，再加上文昌臨江閱與九溪觀瀾高層樓棟的錯位設計，因此文昌臨江閱部分樓棟的高層住戶是可以看見河景的。

河山錦繡府、溪樾里玖號院是占據一線河景的，但何時入市，目前未知。

另外，在華潤璽院北側有3宗占據一線河景的地塊，共計約116畝，容積率2.0，今年6月份地塊已經公示，接下來會進入到供地環節。這幾塊地，應該是接下來西安最好的地塊之一。有消息稱，某央企或摘得這幾塊地。

其次，我們來關注一下低容積率的地塊。

我們給低容積率的界定是容積率在2.0以下，這類地塊大部分是分布在非主城區，畢竟主城區建設用地比較稀缺。

目前西安已經摘地、容積率2.0以下的地塊是中鐵置業在曲江二期金地世家風華西側今年5月份摘得的65畝地塊，容積率僅有1.7，并且建筑限高20米、25米，樓面地價13935.49元/㎡。

這個項目的備案名是中鐵云岫，已經開始相關招標工作，從地塊各項指標來看，只能做純洋房或疊拼類項目了。

在曲江的計劃供地信息中，曲江第一學校北側有一種70畝的地塊計劃供應，容積率僅有1-1.2，并且建筑限高13.5米，如此低容積率的地塊在主城區更是稀缺。

接下來，西安的低容積率地塊還是得看三大板塊：曲江雁翔路以東杜陵片區，灃東的昆明池板塊，秦漢的渭北板塊。

這幾大板塊都是由于文保、生態等限制，在容積率、建筑高度等方面有著嚴格的限制，只能進行低強度開發建設。

對于向往更純粹低密生活的置業者來講，可以緊盯這三大板塊。