界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

深圳首座大悅城亮相，比外界預期晚了太久。?

當這座總投資200億元、總建筑面積73萬平方米的超級綜合體終于在今年7月開門迎客，距離其2010年啟動規劃已過去了15年。作為大悅城控股布局一線城市的最后一子，其在“北上廣深”的商業版圖終于完整拼接。

然而，濃縮北方商業特征的大悅城，突然闖入深圳這個商業項目密集、本土巨頭環伺的南方市場，能否突出重圍、將流量轉化為“留量”，正在成為大悅城的重大考驗，也成為業界關注的焦點。

十五年長跑

回溯深圳大悅城的誕生史，堪稱一場跨越15年的城市更新拉鋸戰。

2010年，大悅城控股與深圳寶安區政府簽署框架協議，啟動寶安25區城市更新項目，計劃打造集住宅、商業、辦公于一體的綜合體。

項目總建筑面積73萬平方米，其中商業部分即為深圳大悅城，建筑面積25萬平方米，涵蓋地上6層、地下4層，配備2500個停車位。

彼時，這片占地約7.7萬平方米的區域是聚集著3500家商戶、近萬名從業人員的老舊工業區。

密集的業態與復雜的產權關系，讓拆遷談判成為首道難關，補償標準、商戶安置等問題一度讓項目陷入僵局，僅拆遷階段就耗時7年。

直至2017年，項目才正式破土動工，而后又因規劃調整等因素多次延期，最終在今年7月才揭開面紗。?

在項目早期方案中，深圳大悅城定位為區域型購物中心，但隨著深圳商業市場的快速進化，項目設計歷經多輪調整。

2019年，大悅城控股提出 “特區活力新潮向” 核心理念，將建筑形態從封閉盒子式改為 “盒子Mall+街區+屋頂空間” 的開放式布局，以適配南方氣候特點與年輕客群的社交需求。

從開業數據看，這場漫長的等待似乎收獲了不錯的市場回饋。

據大悅城官方信息，開業當天（7月12日）近100家品牌斬獲全國銷售冠軍，近50家品牌登頂深圳銷冠，總銷售額近2000萬元（不含Apple、汽車）。

界面新聞記者實地走訪發現，在開業一周后（7月19日），深圳大悅城熱度依舊不減，各樓層還是處于“人擠人”的狀態。

開業一周后的深圳大悅城內部 界面新聞記者王妤涵拍攝

餐飲區尤為火爆，“人太多了，店里都忙不過來了”，一位餐飲店的店員向界面新聞記者表示，由于商場開業店鋪推出了優惠活動，下午5點半就出現了客滿停止排隊取號的情況。

“深圳之前一直沒有大悅城，這次還開了不少首店，所以特意從福田過來逛逛，沒想到今天人還這么多”，正在排隊購買網紅奶茶的李女士在接受界面新聞記者采訪時說道。

這種持續的高人氣，既體現了深圳消費者對新商業體的熱情，也引發了業界對其熱度能否持久的思考，深圳大悅城的這種火爆，究竟是開業紅利下的短暫現象，還是能夠持續的長期趨勢？

“紅海”中的生存挑戰

深圳大悅城亮相之際，也恰逢深圳商業地產史上最洶涌的供應潮。

世邦魏理仕統計數據顯示，2025年上半年深圳新增34.9萬平方米零售物業入市，同比顯著增長，且均在二季度集中開業。而未來六個月，深圳零售物業的新增供應仍將處于高位，預計市場將迎來超60萬平方米新項目。

深圳大悅城所在的寶安區更是競爭的“修羅場”，這里聚集著近40個商業綜合體、超310萬平方米商業體量，規模居深圳之首。

據界面新聞不完全統計，以深圳大悅城為中心，項目五公里范圍內就有中洲購物中心、海雅繽紛城、寶安萬達廣場等10余個商業體。

目前就官方公布的消息來看，除深圳大悅城外，下半年寶安區預計還有寶安懷德萬象匯、前海?華發冰雪世界等新商業體開業，區域競爭也將進一步加劇。

作為一座年輕的城市，當前深圳的商業類型也較為多元化。

“與北京、上海、廣州等一線城市相比，深圳商業生態整體呈現出‘新’的特征；在消費結構上呈現出‘極致分化’的特點，即高端奢侈購買力與‘煙火氣’共存”，CBRE世邦魏理仕中國區戰略顧問部負責人肖偉在接受界面新聞記者采訪時表示。

“這里的‘新’，一方面體現在城市‘新’，沒有太多歷史商業文化元素；一方面體現在人口‘新’，外來人口占比更高，新事物接受度高；還有就是產業‘新’，科技及創意產業為代表催生大量年輕新貴。”

從具體項目來看，既有華潤開發的萬象城、萬象天地等以高端定位占據市場頭部，也有鴻榮源、卓越等本土開發商通過 “社區+商業” 模式開發的壹方城、卓悅中心深耕區域，還有如港資品牌新世界發展打造的K11ECOAST以藝術與商業融合的差異化策略搶占年輕客群。

位于南山區的華潤萬象天地 界面新聞記者王妤涵拍攝

面對深圳商業市場的“紅海” 競爭，大悅城的北方基因能否成功轉化為南方競爭力，做好本土適配化也成為關鍵命題。

“其實，單純以地理位置（如‘北方系’與‘南方系’）進行劃分，已不足以概括當前中國商業地產復雜且多元的競爭格局”，肖偉在采訪時對界面新聞指出。

在肖偉看來，氣候與地理環境是塑造商業形態的底層邏輯，但更為關鍵的差異體現在運營商針對目標客群演變所采取的戰略定位、場景創新和文化科技賦能上。成功的商業項目，無論南北，其核心競爭力均源于構建獨特的“目的地”屬性和強大的客流“引力場”。

而對于外來品牌，如何做好本地化適配，肖偉則認為要重點關注“新”消費理念的實際應用。

具體而言，一方面是保持產品SKU的動態迭代，通過“熱門”產品打造來匹配消費者不斷變化的需求；第二個是對于長期主義的構建，要通過情感需求建立與消費者的長期黏性，避免短期的“以產定銷”；還有就是要將產品和服務的實用價值和情緒價值兼顧。

業績承壓下的突圍

作為中糧集團旗下的地產投資和管理平臺，在近年地產行業的深度調整下，大悅城控股也面臨著不小的壓力。

年報數據顯示，2024年大悅城控股實現營業總收入357.9億，同比下滑2.7%；盈利能力方面，全年實現毛利同比減少20%至77.9億，綜合毛利率同比下降4.7pct至21.8%；歸母凈利虧損擴大至29.8億，近三年歸母凈利潤累計虧損已超過70億元。

數據來源：WIND 界面新聞整理制圖

具體到業務板塊，開發業務下滑成為主要拖累。2024年全口徑簽約金額369億元，同比下降20%；簽約面積167萬平方米，同比減少 25%；經營活動現金流凈額66.17億元，同比下滑 37.82%，反映出終端銷售與資金回籠的雙重壓力。

相比之下，商業板塊表現相對穩健，但占業績整體貢獻的比例較少。

財報顯示，2024年大悅城實現投資物業及相關服務營業收入52.43億，同比微降2.78%；毛利率59.53%，同比減少1.71%。

其中，旗下購物中心業務實現銷售額401億，同比增長16%；客流量3.66億人次，同比增長22%；平均出租率95.1%，基本與2023年同期持平。

2024年全年共新增3家購物中心開業，出租率均達98%以上；截至2024年末，大悅城控股共有44個商業項目（重資產30個+輕資產14個），其中36個處于在營狀態，8個處于在建、儲備階段。

面對開發業務的下滑，大悅城控股也在不斷調整策略，加速推進“輕重并舉”戰略轉型。2024 年，以成都大悅城為底層資產的華夏大悅城REIT成功上市，成為西南地區首單消費類基礎設施證券投資基金，為商業資產證券化探索出可行路徑。

克而瑞研究指出，大悅城控股依托充足的在手項目儲備，未來通過管理輸出、基金運營與REITs發行等組合手段，有望進一步盤活存量資產，緩解現金流壓力。

輕資產模式的探索雖已啟航，但深圳大悅城作為重資產旗艦項目，其長期穩定的表現，才是支撐未來發展與資本信心的基石。