上海的樓市最近有點讓人看不懂。就拿嘉定新城來說，中信泰富又一城的二手房，2025 年 6 月有套房源成交價 3.4 萬 / 平方米，最新的也才 3.7 萬 / 平方米。可旁邊的新盤 “保利光合上城”，備案價卻在 5.1-5.3 萬 / 平方米。同樣的地段，差不多的配套，一套 100 平米的房子，買新房要比買二手房多花一百多萬，這錢花得值不值，成了很多人糾結的事兒。

再看中信泰富又一城，2021 年的時候，成交均價能到 5.2 萬 / 平方米，現(xiàn)在價格降了不少。對于這種變化，開發(fā)商有自己的說法，“保利光合上城” 的銷售顧問覺得，他們的戶型設計、社區(qū)配套都是最新的，二手房沒法比。但購房者王先生有自己的盤算：“多花 170 萬，按 4% 的年化收益算，存銀行一年利息就有 6.8 萬，夠租一套同地段的大三居了。”

在鏈家的購房者論壇上，大家吵得挺兇。有人覺得新房品質好，值這個價；也有人覺得，花這么多溢價買個新樓盤，跟買個鋼筋水泥的新盒子沒啥區(qū)別。

顧村的上城院子也挺有意思。2016 年拿地的時候，樓板價就 3.2 萬 / 平方米，當時開發(fā)商喊著要做 “新中式高端社區(qū)”，2021 年的時候，高層毛坯房能賣到 4.8 萬 / 平方米。可現(xiàn)在，這里的二手精裝房成交價才 3.7 萬 / 平方米。算上裝修和資金成本，這價格其實比開發(fā)商拿地的成本還低了。

鏈家顧村門店的中介小李說：“當年買這小區(qū)新房的業(yè)主，現(xiàn)在賣一套虧一套。可新顧城那邊的新盤，還在宣傳品質升級，報價 5.2 萬 / 平方米，上周也就成交了 2 套。”

對于這種情況，業(yè)內看法也不一樣。易居研究院的報告里提到，二手房價格已經(jīng)反映了真實的供需情況，新房定價有點太樂觀了。但某頭部房企的營銷總監(jiān)不這么認為，他覺得不能只看單價，新盤的得房率、智能化配置都是老小區(qū)比不了的，長期來看還有升值空間。

松江新城的房價差異更明顯。保利西子灣 2025 年 7 月二手房成交均價 3.7 萬 / 平方米，2021 年最高的時候能到 5.6 萬 / 平方米，降了不少。但不遠處的疊墅新盤 “國貿鷺原”，備案價高達 6.8 萬 / 平方米。

購房者張女士在業(yè)主群里問：“同樣的地段，二手房 3.7 萬，新房 6.8 萬，這 3.1 萬的差價買的是什么？” 群里馬上就熱鬧起來，有人覺得新房的鋁板外立面、恒溫泳池這些配置值這個價；也有人拿出得房率數(shù)據(jù)，二手房 85%，新房 72%，覺得花更多錢買更小面積不劃算。

泗涇板塊也是如此。麗水豪庭等小區(qū)的二手房成交價穩(wěn)定在 2.8 萬 / 平方米，而新盤 “中建大公館” 備案價 4.5 萬 / 平方米。一位房產博主在抖音上吐槽這種情況，視頻點贊量超 10 萬，看來很多人都有類似的疑問。

不過，內中環(huán)的房價情況相對平穩(wěn)些。普陀萬里的中環(huán)花苑，2025 年 6 月成交均價 6.3 萬 / 平方米，附近的桃浦新盤 “寶華紫薇花園” 備案價 7.5 萬 / 平方米，差價 1.2 萬 / 平方米，大家覺得還比較合理。

中原地產的分析師在研報里說，內中環(huán)土地稀缺，新房二手房價差合理。但外環(huán)外新房去化率只有 65%，還維持高價，有點賭政策會寬松的意思。

這種情況讓購房者很為難，買外環(huán)外的新房吧，怕以后降價成了 “接盤俠”；買二手房吧，又擔心房子品質跟不上。松江新城的中介小王說：“我上周帶了 10 組客戶看房，7 組最后選了二手房。他們覺得二手房價格實實在在，比開發(fā)商宣傳的更靠譜。”

現(xiàn)在上海二手房日均成交量有 1200 套左右，這數(shù)據(jù)能反映出市場的一些真實想法。那些價格偏高的新房，就像懸在市場上的 “堰塞湖”。大家都在看，在 3.7 萬 / 平方米的二手房面前，5.3 萬 / 平方米的新房能維持多久。

其實，買房子終究是件大事，每個人的需求和想法都不一樣。有人看重新房的品質和新設計，有人更在意二手房的性價比和實際價格。不管怎么選，多看看、多比較，總能找到適合自己的。你要是在上海，面對這樣的房價情況，會怎么選呢？不妨多了解下各個樓盤的實際情況，再做決定也不遲。

#民生聚光燈#

作者聲明：作品含AI生成內容