作者：余飛

　　 要說(shuō)的這個(gè)超大城市，正是東莞。

　　 01

　　 東莞房?jī)r(jià)，跌破1.5萬(wàn)

　　 首先解釋一下東莞為何是超大城市。

　　 按照住建部對(duì)城市級(jí)別的劃分，城區(qū)人口超500萬(wàn)低于1000萬(wàn)的是特大城市，超過(guò)1000萬(wàn)的是超大城市。

　　 住建部之前公布的《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，超大城市增加了3個(gè)，特大城市增加2個(gè)。其中，東莞城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1082.44萬(wàn)，武漢城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1080.64萬(wàn)，杭州城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1002.1萬(wàn)，跨上1000萬(wàn)人的臺(tái)階，躋身超大城市行列；合肥城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到650.4萬(wàn)，蘇州達(dá)到500.08萬(wàn)，邁過(guò)500萬(wàn)人的門(mén)檻，成為特大城市。

　　 這里很多人就有疑問(wèn)，東莞是一個(gè)直筒子城市，除了莞城、南城、東城、萬(wàn)江四個(gè)街道外，下轄的全是鎮(zhèn)，為何城區(qū)人口能超1000萬(wàn)。

　　 東莞的行政區(qū)劃非常特殊，不設(shè)區(qū)縣。環(huán)顧全國(guó)，這樣的城市僅5個(gè)，除了東莞，還有中山、儋州、三沙、嘉峪關(guān)。

　　 東莞不設(shè)市轄區(qū)，所有鎮(zhèn)街均由市直接管轄 。這種結(jié)構(gòu)使得統(tǒng)計(jì)城區(qū)常住人口時(shí)， 所有鎮(zhèn)街均被納入城區(qū)范圍 ，而非僅傳統(tǒng)意義上的 “市中心”。

　　 這就是為何東莞沒(méi)有區(qū)縣，城區(qū)人口卻能超千萬(wàn)、成為超大城市的邏輯。也正因此，東莞的這個(gè)超大城市頭銜，飽受爭(zhēng)議。

　　 回到正題，談?wù)剸|莞的房?jī)r(jià)。

　　 近日，東莞市住建局公布了 《2025年6月東莞市商品住宅網(wǎng)上簽約銷(xiāo)售情況》，其中二手房均價(jià)跌破了1.5萬(wàn)元/平方米，單價(jià)跌至14457元。

　　 本號(hào)對(duì)東莞的房?jī)r(jià)有過(guò)長(zhǎng)期追蹤，其二手房均價(jià)見(jiàn)頂于2023年4月份，為24334元/平方米，之后一路下跌。

　　 6月份的均價(jià)相比于高點(diǎn)，已經(jīng)跌去37.8%，跌超三分之一。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市住建局

　　 02

　　 東莞房?jī)r(jià)調(diào)整的邏輯

　　 仔細(xì)梳理了一下東莞市住建局發(fā)布的最近三年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)：

　　 第一，東莞的二手房均價(jià)見(jiàn)頂于2023年4月份，當(dāng)時(shí)東莞的二手房均價(jià)高達(dá)24334元/平方米。

　　 去年已跌破2萬(wàn)，今年6月份正式跌破1.5萬(wàn)。

　　 第二，當(dāng)時(shí)東莞房?jī)r(jià)最高片區(qū)的松山湖高新區(qū)價(jià)格逼近4.5萬(wàn)元，7萬(wàn)單價(jià)以上的樓盤(pán)，不在少數(shù)。此外，長(zhǎng)安、虎門(mén)這些熱門(mén)板塊的房?jī)r(jià)，也是動(dòng)輒4萬(wàn)多。

　　 到目前，松山湖高新區(qū)相較于高點(diǎn)跌了四分之一，虎門(mén)跌超三分之一，長(zhǎng)安均價(jià)近乎腰斬。

　　 第三， 東莞房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)期，城區(qū)四街道+兩鎮(zhèn)均價(jià)都在2萬(wàn)以上，南城更是接近3.5萬(wàn)元，如今僅南城仍在兩萬(wàn)之上。

　　 第四， 高點(diǎn)時(shí)期，東莞1個(gè)高新區(qū)均價(jià)在4萬(wàn)之上，兩個(gè)街道與鎮(zhèn)均價(jià)在3萬(wàn)之上，13個(gè)街道與鎮(zhèn)均價(jià)在2萬(wàn)以上，18個(gè)鎮(zhèn)均價(jià)在2萬(wàn)以下。

　　 如今，4萬(wàn)以上的片區(qū)，沒(méi)有。3萬(wàn)以上僅剩下松山湖高新區(qū)。2萬(wàn)以上僅剩下南城。其余均在兩萬(wàn)以下。

　　 今年初7個(gè)鎮(zhèn)的均價(jià)，跌破了萬(wàn)元。包括石龍鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)、謝崗鎮(zhèn)、常平鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)。

　　 到年中，謝崗鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)均價(jià)再次漲至萬(wàn)元以上。房?jī)r(jià)低于萬(wàn)元的鎮(zhèn)4個(gè)。

　　 第五， 從跌幅角度來(lái)看，厚街鎮(zhèn)與高埗鎮(zhèn)跌幅并列第一，高達(dá)47.2%。莞城街道、石碣鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、長(zhǎng)安鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)跌幅均超40%。

　　 跌幅超30%的鎮(zhèn)街?jǐn)?shù)量22個(gè)。

　　 作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)城、工業(yè)強(qiáng)城、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)城、人口強(qiáng)城，東莞的房?jī)r(jià)為何跌幅如斯？

　　 要知道，論經(jīng)濟(jì)，東莞是目前27個(gè)萬(wàn)億GDP城市之一。

　　 論工業(yè)， 東莞是全國(guó)十大工業(yè)強(qiáng)城之一。

　　 其工業(yè)增加值、工業(yè)營(yíng)收均位居全國(guó)前十。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局；其中無(wú)錫2023年數(shù)據(jù)

　　 論產(chǎn)業(yè)， 東莞擁有5個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中一個(gè)萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)。目前，擁有單個(gè)萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)（非產(chǎn)業(yè)集群）的城市，全國(guó)只有三個(gè)，深圳、蘇州和東莞，且都是計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計(jì)局

　　 論人口，東莞2020年人口突破了千萬(wàn)，是目前18個(gè)千萬(wàn)人口城市之一。同時(shí)，東莞于去年城區(qū)人口突破千萬(wàn)，與杭州一起，躋身10個(gè)超大城市。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

　　 論區(qū)位，東莞的優(yōu)勢(shì)更讓很多城市艷羨不已。

　　東莞身處廣深兩大一線城市之間，這一點(diǎn)在全國(guó)獨(dú)一份。而且是廣深港黃金軸繞不開(kāi)的一座城市。

　　這樣一座要經(jīng)濟(jì)有經(jīng)濟(jì)，要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要人口有人口，要區(qū)位有區(qū)位的城市，為何房?jī)r(jià)陷入了瘋狂調(diào)整當(dāng)中？

　　 邏輯很簡(jiǎn)單，上一輪瘋狂炒作之下，這座城市的均價(jià)嚴(yán)重透支了這座城市的購(gòu)買(mǎi)力和潛力。

　　正因?yàn)闁|莞經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大、工業(yè)雄厚、產(chǎn)業(yè)不俗、區(qū)位優(yōu)越，所以在上一輪牛市中，各路熱錢(qián)紛紛涌入東莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相當(dāng)一批都是在給東莞賣(mài)樓。

　　炒作之下，東莞房?jī)r(jià)一路狂飆，2020年更是領(lǐng)漲全國(guó)。

　　高點(diǎn)時(shí)期，其主城街道的東城、南城的項(xiàng)目，動(dòng)輒4萬(wàn)/平米，靠近深圳和珠江的長(zhǎng)安鎮(zhèn)，4萬(wàn)+的樓盤(pán)也遍地都是。4萬(wàn)均價(jià)并不是東莞房?jī)r(jià)的天花板，東莞房?jī)r(jià)的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價(jià)格一度沖破了7萬(wàn)元。

　　吹起來(lái)的泡沫，跟隨宏觀大勢(shì)，在2022年開(kāi)始消融。

　　到如今，包括東莞在內(nèi)的所有熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)都進(jìn)入了調(diào)整周期。房?jī)r(jià)調(diào)整的根本邏輯，其實(shí)就是一句話(huà)：很多城市的房?jī)r(jià)，德不配位。

　　 本號(hào)早就說(shuō)過(guò)，對(duì)于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超城市平均購(gòu)買(mǎi)力，超前透支城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)實(shí)力的城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)回調(diào)是必然選項(xiàng)。

　　 君不見(jiàn)，深圳的房?jī)r(jià)過(guò)去三年相繼跌破8萬(wàn)、7萬(wàn)，去年三季度跌破6萬(wàn)，之后收復(fù)，如今又面臨著跌破6萬(wàn)的關(guān)口。

　　 寧波5月份二手房成交價(jià)已經(jīng)跌破2.3萬(wàn)元，為2.24萬(wàn)元/平方米。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

　　 杭州的房?jī)r(jià)今年也再次跌破3萬(wàn)元，貝殼找房追蹤的6月份成交價(jià)是2.71萬(wàn)元/平方米。

　　 南京的二手房?jī)r(jià)格，2023年跌破了3萬(wàn)元。2024年均價(jià)跌破了2.4萬(wàn)元，至23661元/平方米，跌幅20%。

　　 貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年，南京下轄的各區(qū)，房?jī)r(jià)全線下跌，都進(jìn)入了深度調(diào)整周期。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

　　 其中核心區(qū)的建鄴、鼓樓與外圍區(qū)的棲霞、江寧、浦口、六合、溧水，均價(jià)相較于2022年5月份，跌幅都超過(guò)了三分之一，六合跌幅位居全市第一。

　　 核心區(qū)玄武、秦淮跌幅都超過(guò)30%。六合、溧水均跌破了萬(wàn)元。

　　 而曾經(jīng)被譽(yù)為調(diào)控標(biāo)兵的長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)跌破了萬(wàn)元。

　　 03

　　 以東莞為代表的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)城，房?jī)r(jià)會(huì)如何走

　　東莞房?jī)r(jià)的調(diào)整邏輯已從泡沫破裂期進(jìn)入價(jià)值重構(gòu)期。

　　盡管東莞二手房均價(jià)已跌破1.5萬(wàn)元 /㎡，但這并不是底，市場(chǎng)仍存在三重壓力：

　　庫(kù)存高企：2024年上半年新房供需比約0.83:1，表面上供需平衡，但二手房待售量從7.3萬(wàn)套增至7.5萬(wàn)套，實(shí)際去化周期超過(guò)18個(gè)月。尤其長(zhǎng)安、虎門(mén)等臨深片區(qū)，投資客占比高，拋壓集中，部分房源單價(jià)已跌破1.2萬(wàn)元。

　　購(gòu)買(mǎi)力斷層：東莞非戶(hù)籍人口占比69.9%，但30%以上為制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)，月收入中位數(shù)不足6000元，難以支撐萬(wàn)元以上房?jī)r(jià)。

　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛：盡管東莞提出 “人工智能 +” 行動(dòng)并設(shè)立50億元子基金群，但半導(dǎo)體、新能源等新興產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模尚?。?025年目標(biāo)分別為600億、800億元），短期內(nèi)難以替代傳統(tǒng)制造業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用。松山湖高新區(qū)雖集聚華為等龍頭企業(yè)，但其房?jī)r(jià)從7萬(wàn)元跌至4 萬(wàn)元后，仍需3-5年產(chǎn)業(yè)紅利釋放才能企穩(wěn)。

　　東莞房?jī)r(jià)的深度調(diào)整并非孤例，而是全國(guó)產(chǎn)業(yè)型城市的縮影。以蘇州、寧波、佛山、無(wú)錫為代表的制造業(yè)強(qiáng)市，皆如此。

　　東莞及同類(lèi)城市的房?jī)r(jià)調(diào)整，本質(zhì)上是工業(yè)文明與房地產(chǎn)金融化沖突的集中爆發(fā)。當(dāng)制造業(yè)利潤(rùn)率普遍低于5%，而房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期超過(guò)10%時(shí)，這種失衡必然以劇烈調(diào)整收?qǐng)觥?/p>

　　未來(lái)，唯有通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)—人才集聚—消費(fèi)升級(jí)的正向循環(huán)，才能打破 “制造業(yè)強(qiáng)則房?jī)r(jià)穩(wěn)” 的悖論。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，在產(chǎn)業(yè)強(qiáng)城置業(yè)需牢記：遠(yuǎn)離純投資屬性的概念片區(qū)，遠(yuǎn)離泡沫，或許是穿越周期的唯一路徑。