陜西優質資產即將登陸公募REITs“資產包”。

7月4日，國內首單民企倉儲物流公募REIT——嘉實京東倉儲基礎設施REIT（508098）公告，擬擴募西安、合肥2個物流園。雖然該REIT發起人并非陜西本土主體，但鑒于西北區域當前還沒有公募REITs成功發行，我們借機觀察一下陜西排隊進度如何？

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京東西安首投：年銷售額約600億

一起來看看嘉實京東REIT擬收購的西安項目情況如何？

公告中所說的京東西北電子商務營業中心（京東二期）其實是京東于2013年在西安市港務區建設的“亞洲一號”倉二期項目，亦是京東在西安的第一筆投資。彼時計劃總投資35億元，一期與二期項目已分別于2019年與2022年11月投用，成為京東在西北地區的最大樞紐。

這里補充一下，“亞洲一號”智能產業園是京東物流自主研發的智能物流中心，為京東物流運營的亞洲范圍內建筑規模最大、自動化程度最高的現代化智能物流項目之一。就在今年7月，京東宣布這個歷時十年打造的智能倉群已全域落成，目前有25座園區投入運營，運營效率均是傳統倉庫的3倍以上。

此次擬收購的西安項目也做實了集團的智能化目標。

公開信息顯示，西安京東二期項目不僅應用了新一代大規模自動化倉儲生產與管理體系——北斗新倉，且全新開發了WMS倉儲管理系統，分揀準確率高達99.99%。值得一提的是，西安“亞洲一號”還是全國首個“零碳”物流園區，總計10萬平方米的屋頂光伏發電系統可滿足園區80%的用電需求。

據公告信息顯示，擬購入的西安項目包括兩棟分揀中心與綜合物流建筑、其他附屬用房及地下配套，建筑面積合計10.72萬平方米，相當于嘉實京東REIT存量底層資產建面的31%。

能夠作為REIT擴募的首選資產，我們更關心西安項目的資產質量。

雖然目前公告中沒有披露具體經營數據，但據公開信息顯示，西安二期項目快遞分揀能力可達到162萬件/日，建成后預計實現年銷售額600億元，帶動就業約6000人，年繳納稅收約6億元，已是西北地區規模最大的智能物流中心之一。

而京東之所以選擇納入西安項目，我們認為其背后還有多重原因。

其一是西北地區物流樞紐作用。眾所周知，西安是西北五省不可替代的物流中樞，亦是全國首個內陸型“4樞紐1基地”國家物流樞紐。西安二期項目不僅能夠實現陜西省內95%的京東自營訂單當日達或次日達，且定位即惠及陜甘寧乃至青海、新疆等“不包郵區”。

其二是輻射“一帶一路”沿線。作為繁忙的國際貨運通道之一，中歐班列（西安）常態化開行18條國際干線，實現亞歐大陸全境覆蓋。事實上，京東物流早在2018年就運用“長安號”開通了首趟漢堡-西安精品專列，亦是“長安號”首趟跨境電商物流專列。此外，京東物流還于2024年9月在空港新城投運了京東（陜西）跨境電商中心。

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存量資產出租率100%：陜西物流地產或有啟發

那么，西安項目即將加入的“證券化平臺”表現如何呢？

2023年2月上市的嘉實京東REIT是國內首單民企倉儲物流公募REIT，亦是電商企業首次嘗試REITs，在獲得證監會注冊批復的2022年底，西安京東二期項目剛剛建成運營。

該REIT目前所持有的三大“底層資產”為京東重慶電子商務基地項目一期項目、京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設項目與京東“亞洲一號”廊坊經開物流園項目，分別位于重慶、武漢與廊坊三個物流節點城市，合計建筑面積達35.1萬平方米。

值得注意的是，嘉實京東REIT當前“底層資產”主要收益包括租金、物業管理服務以及其他收入，得益于京東集團關聯方整租優勢，占大頭的租金收入表現堪稱優異，不僅2023年與2024年三大項目出租率與租金收繳率均為100%，且兩年間有效租金單價為0.92元/平方米/天與0.95元/平方米/天，現金流預期平穩。

優質資產相伴隨的是嘉實京東REIT優秀的業績表現。

據基金2024年年報顯示，當年嘉實京東REIT可供分配金額達7873.16萬元，較按成立天數折算后的2023年全年金額提高3.86%，發行以來累計分紅5次，總金額達1.37億元，年化現金流分派率為5.23%。2025年以來，其二級市場價格已經上漲約30%。

隨著擴募機制的出臺，嘉實京東REIT已成為年內第二單擴募的公募REITs產品。而結合該REIT存量資產包的“選品邏輯”來看，已有力證明了西安項目的“資產質量”。

面對京東REIT擴募樣本，我們相信或對陜西物流地產形成啟發。關鍵原因是，陜西已然形成龐大物流資產基礎。

據戴德梁行產業地產數據顯示，2024年西北物流市場高標庫面積排名前兩名的城市即西安與咸陽，存量面積分別達340萬平方米與80萬平方米。更重要的是，西安物流地產已經獲得市場認可，西安市場2024年平均空置率同比大幅下降2.3個百分點，收至6.18%的歷史低位。

而這其中既有京東、順豐、傳化等全國性物流龍頭企業的加速布局，亦有黃馬甲、派昂醫藥、卡一車等本土物流企業的迅速成長。在我們看來，只要“底層資產”足夠優質，不論通過何種資產證券化完成融資都是一個好方式。

值得一提的是，在西安建設有18萬平方米的倉庫和配送中心普洛斯物流，已分別于2021年與2023年完成上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REIT發行與擴募，西安項目未來亦存在加入可能。

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西北有待“破冰”：陜西公募REITs排隊發行

作為本土財經觀察者，我們最關心的還是以本土企業為主體的公募REITs進展。

2025年可以說是公募REITs的“爆發年”，截至今年上半年，中證REITs全收益指數累計上漲幅度達到14.21%，領跑各類資產，新發REITs更是前所未有的火爆，多支產品公眾認購倍數不斷刷新歷史紀錄，最新的中金亦莊產業園甚至達到1600倍。

而整個西北區域的公募REITs卻遲遲未能迎來“破局”，我們雖曾在《》一文中記錄過陜西“首單”，但遺憾的是其發起人為北京國企，并非本土主體。

推動本土公募REITs發行，陜西政策端正在持續跟進。

省委、省政府在2023年印發的《陜西省高質量項目推進年行動方案》中明確提到力爭發行基礎設施REITs項目3至5個，新增儲備REITs項目8個以上，盤活存量資產200億元以上；今年十部門聯合出臺的《關于大力發展科技金融的若干措施》中亦提到支持我省符合條件的科技產業園等主體發行REITs，爭取每年發行1個資產證券化項目。

如今市場端的熱情已明顯得到激活。據金融棒棒糖不完全統計，陜西省內擬發行的公募REITs項目就近10個，“底層資產”不僅涉及交通基礎設施、生態環保基礎設施、園區基礎設施、租賃住房、水利設施與文化旅游基礎設施等多個領域，且發起人已由西安市拓展至寶雞、渭南等地市。

在我們的觀察中，今年已有兩個靠前的項目主體明確發聲要“提速”。

其一是力爭西北首單的高新產業園。在今年4月舉行的2025西部產業科技大會上，西安高新區配套公司就表示正全力推進公募產業園REITs的申報。目前“底層資產”為2016年投產的西安軟件新城軟件研發基地二期的產業園項目，總建面約為40.97萬平方米，最新信息顯示，今年上半年公司核心產業園出租率約83%。

其二是明確年內上市的華山景區。渭南市政府已兩度提出“華山景區REITs年內上市”目標，或將成為文旅行業首單突破。華山景區2021年至2024年上半年分別接待游客為127萬人次、154萬人次、325萬人次與174萬人次，實現景區服務收入2.36億元、1.95億元、5.99億元和2.90億元，毛利率已由2021年的1.83%增長至2024年上半年的37.03%。

不難看出，目前省內基礎設施公募REITs擬發行主體基本均為國企。事實上，通過此次嘉實京東REIT擴募收購西安資產樣本，尤其是在地方政府化債背景下，我們期望省內更多“存量資產”通過公募REITs這一“好工具”得到盤活。

注：

繼北京之后，陜西省發改委于今年3月也面向社會開啟基礎設施REITs意向儲備項目征集，將納入全省基礎設施REITs意向儲備項目庫，并視項目需要和工作實際，做好政策宣傳、申報輔導、報審推薦等工作。