作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓

租房市場的蛋糕要重新切了，租客的春天來了。

明確禁止

昨天（7月21日），由國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過的《住房租賃條例》正式頒發(fā)，將在9月15日起正式施行。

全文內(nèi)容50條，事關(guān)所有人，甚至可以說能直接重塑接下來整個(gè)中國房屋租賃市場格局——

一是對(duì)非居住空間出租的全面禁止。

《條例》明確禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，并對(duì)違規(guī)行為設(shè)定最高10萬元罰款及沒收違法所得。

配合性的約束還包括租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；禁止出租不符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房；損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施；改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)；私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€。

同時(shí)還禁止中介代理出租不符合規(guī)定的住房。

違規(guī)出租的，從責(zé)令整改，到罰款，再到停業(yè)都有依據(jù)。

可以說，給出了全國住房租賃安全畫了一條底線，不僅可以從全國層面消除“隔斷房”“群租房” 等安全隱患，也能間接延長城市建筑使用壽命。

二是對(duì)經(jīng)營租賃住房企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)管。

這份文件除了對(duì)房屋出租類型進(jìn)行了限制，對(duì)本身經(jīng)營或者準(zhǔn)備經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)也進(jìn)行了明確的資金監(jiān)管和約束，目的是預(yù)防租賃市場的資金風(fēng)險(xiǎn)。

《條例》明確，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)必須設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，并通過該賬戶辦理租金收付，違規(guī)最高處罰50萬元；住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明確禁止代收、代付住房租金、押金。

為什么要對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)管？

這些年北上廣深、杭州等一、二線城市長租公寓或者二房東拖欠一手房東租金、物業(yè)甚至卷款跑路的情況并不鮮見，涉及面也往往以數(shù)百人起步。

而這是二房東與一手房東之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，但結(jié)果是租戶損失租房資金，一手房東斷水?dāng)嚯娒{迫租戶搬離。

進(jìn)行資金監(jiān)管后，不僅可以規(guī)避一些長租公寓通過“高進(jìn)低出”“長收短付”形成資金風(fēng)險(xiǎn)，也可以規(guī)避企業(yè)挪用租金的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步規(guī)范租賃住房市場。

第三點(diǎn)就是強(qiáng)化了大家的租房權(quán)益。

比如出租方出租后不得擅自進(jìn)入租賃住房，押金應(yīng)當(dāng)明確押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等，同時(shí)還明確無正當(dāng)理由不得扣減押金，最大限度保障租房群體的權(quán)益。

除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金；騰退房屋留出合理時(shí)間，不能暴力、威脅或者其他非法方式讓租戶退租等。

這些年我們的租房群體一直處于弱勢地位，幾乎沒有話語權(quán)。

諸如“提燈定損”“惡意克扣押金、暴力解約”等租房糾紛過去都是因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管或者執(zhí)行條例的不夠完善，導(dǎo)致租房群體的權(quán)益保護(hù)不到位。

有了這些明確條例后，租房的權(quán)益保障會(huì)大幅提升。

第四是對(duì)租賃市場的定價(jià)引導(dǎo)。

設(shè)區(qū)的城市需要建立租金監(jiān)測機(jī)制，還要定期公布不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平。

這就意味著，全國五線以上的城市全部都要完善租金指導(dǎo)價(jià)，引導(dǎo)市場的租金水平。

雖然只是租房市場的規(guī)范條例，沒有法律條文這么強(qiáng)制的屬性。

但這經(jīng)過國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論然后通過的國務(wù)院令，是租賃市場最高級(jí)別的執(zhí)行準(zhǔn)則了，未來租賃市場的所有行為宗旨，都要以這份文件為要領(lǐng)。

所以，這是一份可以重構(gòu)我們租賃市場的強(qiáng)指導(dǎo)性文件，影響的是所有人。

高度規(guī)范市場

會(huì)有什么影響？

首先是個(gè)人以及個(gè)人房東。

對(duì)整個(gè)租房市場而言，由于禁止非居住空間的出租，還要對(duì)租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積需要符合當(dāng)?shù)匾?guī)定，那么市場上一些原本違規(guī)改建的低價(jià)出租房源、群租房等會(huì)相應(yīng)減少。

租房群體的可選租賃的房源減少，也就只能選擇租金更貴的合規(guī)房源。

而房東原本可出租的房源供應(yīng)減少后，也會(huì)通過其他的方式向市場轉(zhuǎn)嫁原本出租的成本。

尤其是通過違規(guī)改建房屋增加出租的一些二房東。

其次是租賃行業(yè)相關(guān)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)。

對(duì)租賃或者轉(zhuǎn)租企業(yè)來說，將面臨新的調(diào)整。

過去可能發(fā)布一些虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，并不會(huì)怎么樣。

一些租房平臺(tái)通過低價(jià)虛假出租房源吸引租戶，都是常見的事。

但對(duì)中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)有明確的處罰和懲罰性要求，市場也就會(huì)規(guī)范很多。

從整份文件可以看到，違規(guī)發(fā)布虛假房源最高可吊銷營業(yè)執(zhí)照，甚至對(duì)于出租房源未盡到驗(yàn)核職責(zé)的都給予處罰。

所以，這份文件是對(duì)租賃市場監(jiān)管的全方位升級(jí)，對(duì)住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的約束力也是最強(qiáng)的，影響的主要是住房租賃相關(guān)企業(yè)。

但是為何在這個(gè)時(shí)候推出全國性的條例？

如果說要規(guī)范租賃市場，實(shí)際上過去很多城市基本有當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U條例，甚至租金指導(dǎo)價(jià)機(jī)制也在2021年的時(shí)候就已經(jīng)轟轟烈烈做好了準(zhǔn)備。

似乎沒必要再從全國層面統(tǒng)一條例。

比如深圳、廣州、成都、上海，早就已經(jīng)有了房屋租賃條例以及租金參考價(jià)機(jī)制，合理引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐淖饨鹗袌鏊健?/p>

深圳自1992年就出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》，且一直都有租金參考價(jià)，2022年也更新了租金參考價(jià)機(jī)制，覆蓋小區(qū)、城中村、產(chǎn)業(yè)園區(qū)；按片區(qū)和物業(yè)類型細(xì)化定價(jià)，還推出了租賃參考價(jià)格查詢平臺(tái)，根據(jù)租賃市場變化情況適時(shí)更新房屋租賃參考價(jià)格。

廣州2020年6月就出臺(tái)了《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》，并且從2006年開始連續(xù)十幾年測定與發(fā)布年度房屋租金參考價(jià)，房屋租金參考價(jià)范圍覆蓋全市 11 個(gè)行政區(qū)，但特別強(qiáng)調(diào)，房屋租金參考價(jià)的租金不含稅、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，僅作為租金議定的參考依據(jù)，非政府強(qiáng)制定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

但依舊推出了這么高規(guī)格的文件。

很明顯，一方面，這些地方性的文件都是非強(qiáng)制性的，租房指導(dǎo)價(jià)作為市場議價(jià)參考，非強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，效力和對(duì)市場的引導(dǎo)效果比較一般。

另一方面，我們正在形成一個(gè)龐大的保障性租賃住房市場。

2021年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，支持籌建公租房和保障性租賃住房，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。

去年12月人民銀行設(shè)立了3000億元支持保障性住房再貸款。

這幾年一些國企、央企下場收儲(chǔ)了大量的存量商品房用作保障性住房，并進(jìn)行配售或配租。

比如今年以來上海、鄭州、北京懷柔的區(qū)屬國企都發(fā)布收購存量房作為保障性住房的公告。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來全國有超80城（區(qū)）發(fā)布收購存量商品房作為保障性住房的公告。

而全國幾十個(gè)重點(diǎn)城市在過去，設(shè)定了幾百萬套的“十四五”時(shí)期保租房籌建目標(biāo)，未來會(huì)形成更龐大的保障性租賃市場。

隨著收儲(chǔ)上來的保障性租賃住房的規(guī)模增加，保障性租賃住房慢慢會(huì)成為本地租房市場很重要的組成部分。

這就需要更強(qiáng)，約束力更高的《住房租賃條例》作為整個(gè)租賃市場的行為準(zhǔn)則，把市場規(guī)范和統(tǒng)一起來。

所以也可以看到《條例》的監(jiān)督管理方，除了地方人民政府房產(chǎn)管理部門，還要與民政、自然資源、教育、市場監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門建立信息共享。

而各個(gè)部門的職責(zé)都是緊密關(guān)聯(lián)的。

比如民政部門可以共享與保障性租賃住房申請(qǐng)相關(guān)的低保、收入、社保數(shù)據(jù)；

比如自然資源部門可以共享是否有不動(dòng)產(chǎn)登記和房源真實(shí)性；

比如教育部門關(guān)乎的是承租人子女入學(xué)權(quán)益落實(shí)；

比如稅務(wù)和統(tǒng)計(jì)部門可以監(jiān)測租金和交易。

再比如金融管理部門可以監(jiān)管到資金賬戶流水，防范租金挪用。

這就相當(dāng)于把未來的租賃市場高度規(guī)范起來。

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