朋友們，北京樓市最近出了個大動作！就在前幾天（7月14日），懷柔區率先搞起了“住房以舊換新”的試點，先試一年看看效果。這事兒說白了，就是政府親自下場，掏錢買老百姓手里的“二手房”（特別是那些有點年頭的老房子），然后呢，業主拿著這個錢，再去買新房子，完成“舊房換新房”的升級。

你別說，這招看著簡單，政府可是奔著“一箭三雕”去的：

第一雕：保障房有著落了。政府收來的這些二手房，搖身一變就成了保障房，政府建保障房的任務這不就輕松完成一部分了嘛。

第二雕：新房庫存能降了。業主賣掉舊房拿到錢（其實是監管著），轉頭就去買新房，這不正好幫開發商清清庫存嘛。

第三雕：二手房源減少了。政府收走的房子，以后主要用來出租做保障房了，不再拿到市場上賣，市面上流通的二手房不就少了嗎？

所以啊，北京這次在懷柔試點的“以舊換新”，核心就是政府收房，真要在懷柔試成了，全北京推開，那對眼下有點“涼涼”的北京樓市，絕對是個強心針！

那么，政府到底收什么樣的二手房呢？條件劃得挺清楚：

房齡不能太老：得有房產證，而且房子建成不能超過30年。為啥不收30年以上的？因為那些老房子，大概率以后要走城市更新（拆遷改造）的路子，不適合長期留著出租了。

面積別太大：建筑面積不超過120平米，太大可能就不在主要保障范圍內了。

房子得“干凈”：不能有查封、抵押貸款啥的糾紛，賣之前這些都得處理干凈。

賣了舊房必須買新房：而且買的新房價格，必須得比政府收你舊房的價格高。這是為了防止有人套現走人。

戶口得遷走：收房前，房子里掛著的戶口必須都遷出去，避免后續麻煩。

為了保證這事兒能順利跑通，北京還特意定了幾條規矩：

錢不直接到手：政府收你房子的錢，不會直接打給你個人，而是進一個“監管賬戶”里放著。等你真去買了新房，這筆錢才從監管賬戶直接劃給開發商。說白了，業主手里根本過不了這筆現金，政府就是確保這筆錢最后都流進樓市、買了新房。

價格怎么定？公平評估！收房的價格主要看市場評估價。操作也透明：業主從政府指定的評估公司庫里，隨機抽三家來給你房子估價。他們得看你房子年紀多大、面積多少、裝修咋樣、地段好不好這些因素。最后，去掉一個最高價和一個最低價，取中間那個價作為最終收購價。

收來的房子去哪了？變保障房出租！政府從老百姓手里收來的這些二手房，以后就專門用作保障性租賃住房了。簡單講，這些房子以后就不在買賣市場上流通了，直接變成政府手里的出租房。

政府收房，錢從哪來？這可是關鍵！

其實國家早就在文件里說清楚了，資金主要就靠兩樣：一個是地方上發的專項債，另一個就是央行提供的保障房專項貸款。錢袋子是有保障的。

總的來看，北京搞這個“收儲二手房”試點，意義挺大。它是在搭建一個“商品房市場 + 政府保障房”兩條腿走路的住房新體系，這很可能就是未來房地產發展的新方向。我們估計，只要懷柔試點效果不錯，這種收儲模式很可能會在北京更多區域鋪開，未來會有越來越多的二手房，通過這種方式變成保障房。

這么一來，北京未來的房價走勢，分化可能會更明顯：

那些比較老的二手房，價格可能越來越“保障房化”，趨于穩定甚至下行；

而地段好、品質高的新房子，價格會更貼近“市場化”，該漲漲。

同時，大家換房的速度估計也會加快。