都說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，可那些已經(jīng)跌了30%的房子該怎么算？

房?jī)r(jià)跌了貸款利率也降了可為啥有人急著割肉賣房，有人卻排隊(duì)砸錢？這事兒透著蹊蹺，也是現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。

你是不是也在糾結(jié)：現(xiàn)在該買房，還是再等等？咱們就來(lái)好好捋捋這場(chǎng)樓市大戲里的門道。

央行接連三次猛降房貸利率，首套房最低利率都到了3.80%的歷史低位。政策看起來(lái)卯足了勁救市，市場(chǎng)卻沒(méi)咋響應(yīng)深圳二手房?jī)r(jià)格連跌三個(gè)月，成交量縮得厲害，房主賣房跟割肉似的；

成都卻因?yàn)橘?gòu)房補(bǔ)貼成交量逆勢(shì)上漲。這種冰火兩重天，到底是某些城市政策不管用了，還是購(gòu)房者沒(méi)信心了？

要弄明白這樓市的“急轉(zhuǎn)彎”得先看看各地的具體情況。深圳最明顯，作為“改革開(kāi)放窗口”，2021年房?jī)r(jià)沖到巔峰時(shí)，二手房均價(jià)高達(dá)7.1萬(wàn)元/平方米，可到2025年就跌到6萬(wàn)元，累計(jì)跌幅超15%。

福田區(qū)的豪宅雖然還在硬扛價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)了。房主急著割肉，投資客卻想“賭一把政策底”，這市場(chǎng)里每個(gè)人都在算自己的賬。

相比之下成都就像趕考前開(kāi)了外掛當(dāng)?shù)赝瞥鲎罡?萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，還大幅提高公積金貸款額度，結(jié)果7月新房成交量馬上漲了12%。

分析師張明說(shuō)這增長(zhǎng)主要集中在近郊的剛需盤，主城區(qū)的改善型住宅反而“失寵”，成交量降了3%。這說(shuō)明政策福利也就救了局部市場(chǎng)的急，要想提振購(gòu)房者的信心，還差得遠(yuǎn)呢。

這場(chǎng)冷熱混戰(zhàn)把普通人都整懵了。從政策來(lái)看，央行頻頻降息像是在給樓市打氣，可從市場(chǎng)表現(xiàn)看，這“藥效”沒(méi)滲透開(kāi)。有人搶著買房，有人急著脫手，買房的糾結(jié)勁兒從沒(méi)這么強(qiáng)烈過(guò)。

這場(chǎng)樓市“急轉(zhuǎn)彎”真像表面那么平靜嗎？恐怕不是。6月全國(guó)房?jī)r(jià)整體下跌，但在部分專家看來(lái)，這只是表象，甚至可能是暫時(shí)的“假性平靜”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人7月說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于階段性調(diào)整，筑底轉(zhuǎn)型是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。這話里的“筑底轉(zhuǎn)型”到底啥意思？是說(shuō)房?jī)r(jià)還會(huì)跌，還是市場(chǎng)會(huì)慢慢復(fù)蘇？

平靜背后其實(shí)暗流涌動(dòng)。比如深圳住建局和樂(lè)有家的數(shù)據(jù)顯示，6月二手房均價(jià)分別是6.01萬(wàn)和6.03萬(wàn)元，表面差距不大。

可細(xì)化到區(qū)域就發(fā)現(xiàn)，福田區(qū)年度跌幅才2%，龍崗區(qū)的剛需盤卻跌了12%。這種分化藏著樓市的深層割裂：高端豪宅扛得住壓力，小家庭的房子卻不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)。

另外政策執(zhí)行在地方上還出現(xiàn)了“不協(xié)同”。就說(shuō)房貸利率，央行規(guī)定首套下限3.80%，可北京實(shí)際執(zhí)行到3.75%，上海則持平。

有股份制銀行負(fù)責(zé)人解釋：“額度太多用不出去，只能降價(jià)搶客戶。”這讓政策顯得不夠精準(zhǔn)，也讓人懷疑：這樣調(diào)整真能解決根本問(wèn)題嗎？

普通人夾在中間左右為難：“買了可能被套牢，不買又怕錯(cuò)過(guò)最低點(diǎn)”，這種糾結(jié)讓買賣雙方的對(duì)立越來(lái)越深。

就在大家以為樓市要進(jìn)入降溫的“平靜期”時(shí)，一些隱藏的真相冒了出來(lái)，局面突然反轉(zhuǎn)。首先是供需端的矛盾激化，易居研究院報(bào)告顯示，今年上半年全國(guó)商品房銷售面積減少3.2%，銷售額下滑5.1%，更讓人驚訝的是，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比降18%，新開(kāi)工面積減22%。供給收縮得比需求還快，未來(lái)新房可能大幅減少。

數(shù)據(jù)說(shuō)全國(guó)二手房掛牌量同比增25%，這意味著二手房反而成了“炒冷飯”的市場(chǎng)。一個(gè)說(shuō)“房子不夠賣”，一個(gè)說(shuō)“賣二手房的多了”，這些數(shù)據(jù)把購(gòu)房者繞得暈頭轉(zhuǎn)向。

更有意思的是投資客突然冒了出來(lái)，他們嗅到機(jī)會(huì)了。比如佛山臨近廣州的板塊，首套房貸款利率低到3.6%，吸引不少“懂行的”趁低入市。有個(gè)投資客陳先生直接拿出500萬(wàn)現(xiàn)金，說(shuō)就算房?jī)r(jià)不漲，“租金回報(bào)率也比存款利息高”。

可經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)警告：房?jī)r(jià)漲跌越來(lái)越分地區(qū)，不是核心城市核心地段，90%的房產(chǎn)未來(lái)十年可能跑不過(guò)通脹。

同樣的市場(chǎng)看法卻截然不同，讓樓市更撲朔迷離了。反轉(zhuǎn)的不只是數(shù)據(jù)，那些被政策推起來(lái)“表面回暖”的區(qū)域，根本矛盾其實(shí)沒(méi)解決，這場(chǎng)戲好像才剛開(kāi)場(chǎng)。

要說(shuō)樓市真有緩解那也是表面的。這冷熱不均的市場(chǎng)背后，還有更大的問(wèn)題等著解決。政策方面，有些地方政府的調(diào)整策略讓人看不懂。

比如成都購(gòu)房補(bǔ)貼確實(shí)抬升了成交量可利好全集中在低端市場(chǎng)，高端買盤完全沒(méi)沾光，無(wú)形中讓樓市更分化了。這背后藏著個(gè)問(wèn)題：未來(lái)真正能撐住市場(chǎng)需求的，到底是哪類購(gòu)房者？

分歧還在加深不同的人對(duì)現(xiàn)狀解讀完全相反：有人說(shuō)利率低了，是抄底好時(shí)機(jī)；有人卻列舉房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)，覺(jué)得啥時(shí)候入場(chǎng)都可能被“套牢”。

普通人的壓力不光是心理上的還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)信心。誰(shuí)能預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是在筑底，還是要跌到底？誰(shuí)敢說(shuō)政策紅利會(huì)不會(huì)越來(lái)越少？這些問(wèn)題讓未來(lái)樓市充滿不確定。

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