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黃埔房價從 2.4 萬到 8 千:4 年跌幅 67%,揭示真實市場現(xiàn)狀

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中泰天境小區(qū)的張叔最近有點煩,他 2021 年花 207 萬買的那套頂樓房子,現(xiàn)在中介說頂多能賣 85 萬。"四年虧了 122 萬,比炒股還慘",張叔這話道出了不少黃埔業(yè)主的心聲。

但有意思的是,同一片區(qū)的科學(xué)城?星匯新盤,賣 1.8 萬 /㎡還能賣掉一半多。為啥有的房子跌成這樣,有的還能穩(wěn)住?其實黃埔樓市的分化,藏著普通購房者最該懂的買房邏輯。


7 月初央行突然降息,黃埔首套房利率降到 3.85%,貸 100 萬每個月能少還 177 塊。按說這是好事,但中介小李說,來看房的人多了三成,真正下單的沒幾個。

"客戶總問還能降多少",小李打開系統(tǒng)給我看,中泰天境現(xiàn)在有 196 套房在賣,而 2021 年才 37 套。更麻煩的是,這些賣家大多是 2020 年之后買的,當(dāng)時單價差不多 1.2 萬到 1.5 萬,現(xiàn)在 8 千多出手,每套最少虧 50 萬。

這就像菜市場突然多了十倍的菜攤,都想趕緊把菜賣掉,只能互相壓價。黃埔區(qū)政府網(wǎng)站上寫著,現(xiàn)在 58 條村在搞舊改,光蘿峰村就準(zhǔn)備蓋 3200 套房。上半年全區(qū)才賣了 8700 套新房,照這速度,現(xiàn)有的房子得賣兩年半才能清完。

去知識城?悅府看房時,銷售小王給我算了筆賬:"我們 89㎡的房子,實際能用到 116㎡,相當(dāng)于每平米變相便宜 1500 塊。" 這話戳中了老小區(qū)業(yè)主的痛處。


去年廣州新出的戶型規(guī)定,讓新房得房率普遍到了 85%,而 2018 年前的老房子大多只有 72%。同樣買 100㎡,新房能多出來 13㎡,差不多一間臥室的大小。

萬科里享水韻的王阿姨就遇到這情況,她 2021 年花 2.3 萬 /㎡買的房,現(xiàn)在掛 1.2 萬都沒人要。"人家新房又大又新,誰還看我的老房子",王阿姨嘆氣說。區(qū)里的數(shù)據(jù)也顯示,今年上半年買新房的人中,八成多是第一次買房,而且大多說 "能買新的就不買舊的"。

"黃埔是宇宙中心!" 這話 2021 年在房產(chǎn)博主的視頻里常聽到,現(xiàn)在再看,好多博主已經(jīng)開始吹番禺萬博了。中介老周說這里面的門道很簡單:"推新房能拿 3% 的傭金,二手房才 1.5%,推薦一套 300 萬的新房,能多賺 4.5 萬。"

科學(xué)城?星匯開盤時,二十多個博主組團(tuán)去拍視頻,卻沒人說小區(qū) 3 公里外有個垃圾焚燒廠。廟頭板塊更有意思,2021 年就說要建 4 萬方的商業(yè)綜合體,說 2023 年肯定開業(yè),結(jié)果 2024 年 8 月才動工,要等到 2026 年才能建好。


保利香雪山的房價給出了第一個答案:7 月成交的一套 120㎡房子,單價 2.1 萬,比旁邊中泰天境貴 1.3 萬。差別就在配套 —— 保利樓下就是萬達(dá)廣場,中泰天境要走 3 公里才能到超市。

這說明啥?現(xiàn)成的配套比規(guī)劃靠譜。廣州市發(fā)改委網(wǎng)站上寫著,地鐵 23 號線永和站還在 "遠(yuǎn)期規(guī)劃" 里,這種沒影的事,千萬別當(dāng)真。過去 20 年,廣州地鐵從規(guī)劃到通車,平均要等 12 年。

第二個道理看供需。黃埔區(qū)未來五年要新增 5 萬套房,每年只能賣掉 2 萬套。就算現(xiàn)在不蓋新房,現(xiàn)有的也得賣兩年半。這種情況下,誰再跟你說 "這房子很稀缺",基本就是忽悠。

最后一個賬要這么算:現(xiàn)在黃埔二手房價格雖然降了,但租金漲了點。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,租金回報率從 1.8% 升到 2.3%。這說明房子越來越像用來住的,不是用來炒的。那些只看租金夠不夠還房貸的人,反而比想靠買房發(fā)財?shù)娜饲逍选?/p>


中泰天境的業(yè)主群里,有人說干脆不還房貸了,但更多人在討論 "8500 能賣就趕緊賣"。其實樓市就像天氣,有漲有跌很正常。對真正要買房住的人來說,現(xiàn)在或許能淘到性價比高的房子,但記住別光看價格,得想想:這房子離你上班地方遠(yuǎn)不遠(yuǎn)?孩子上學(xué)方便嗎?周邊買菜方便嗎?這些每天要用的東西,才是房子最實在的價值。

你要是最近在看黃埔的房子,會選 8 千多的二手房,還是 1 萬 8 的新房?來聊聊你的想法。

#民生聚光燈#

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