2025年6月，高盛發布了關于中國房地產的最新研報。預測2027年中國房價將觸底，2025年或再跌10%，疊加此前20%的跌幅，累計調整幅度可能達到30%。

新房需求預計從2017年峰值2000萬套降至2030年的410-500萬套，主要由人口減少（2022年起人口連續負增長）和城鎮化增速放緩（2024年城鎮化率達67%）導致。 二手房交易占比將上升，預計2035年新房銷量僅剩2021年峰值的32%，二手房交易占比升至66%。

綜合高盛近期發布的多份研究報告，其對中國房地產市場的最新研判，可歸納為以下觀點：

一、未來房價走勢預測

1、仍將延續下跌趨勢

在2021-2025年房價已累計下跌20%的基礎上，預計2027年觸底前仍有10%-25%的下跌空間，尤其三四線城市因庫存壓力（去化周期約28個月）可能面臨更大下行風險。

2、2025年樓市趨勢

預測新房價格整體再跌20%-25%，但實際跌幅可能小于預測值，二手房價格預計2026年企穩。

3、觸底時間

新房價格或在2025年末初步企穩，但實質性復蘇需待2027年。

二、制約樓市走勢的相關因素

1、人口結構惡化

2022年起人口負增長，90后較80后減少4000萬人，新生兒數量8年降40%，導致剛需群體持續萎縮。

城鎮化率已達67%（2030年目標70%），增速降至年均0.5%，新增城鎮住房需求從2010年代的640萬套/年降至2030年的280萬套/年。

2、庫存與債務壓力

截至2024年底，全國新房庫存金額達93萬億元，相當于GDP的67%；疊加房企總負債59萬億元（不含預售定金），行業平均融資成本超7%，房地產行業總負債59萬億元（不含預售定金）。

部分企業利息支出占銷售額的30%以上，形成“降價-虧損-再降價”循環。一線城市庫存去化周期約18個月，三四線城市超過28個月。

3、需求結構轉變

投資需求退潮：從2021年年均570萬套購房，轉為2025-2030年年均凈拋售180萬套，二手房交易占比2035年或升至66%。

三、區域分化加劇，政策效力減弱

1、城市層級差異顯著

一線城市庫存周期約18個月，二手房市場部分回暖（如深圳高單價房源）；三四線城市庫存積壓嚴重，房價或需再跌30%才能出清。

2、政策刺激邊際減弱

2024年貨幣政策寬松力度創十年新高，但政策乘數效應降至0.3（歷史低位），受制于地方政府債務率125%、居民杠桿率62.8%及企業資產周轉率下降。

四、房企短期內難以擺脫困境

1、開發商持續承壓

萬科2025年上半年預虧100-120億元，金地、華僑城等房企盈利預測遭下調，流動性壓力或于2025年3月迎來關鍵考驗。

2、中長期規模收縮

預計2025年商品住宅銷售面積約9.37億平方米（同比降3.8%），接近2009年水平；至2027年新房銷售額或穩定在8萬億元左右。

3、將金地集團、華僑城和萬科的評級下調為賣出

高盛的依據是，這三家房企2025年6月合同銷售額平均同比下降45%，2025年上半年同比下降34%。而與其他開發商相比，百強房企上半年降幅中值分別為19%和11%。因此將三家開發商2025年合同銷售收入預測平均下調15%。

鑒于三家開發商的土地儲備持續低迷且可售前景疲軟，高盛下調了其2026-2027年銷售收入預測。2026-2027年同比降幅分別為8%和5%，而對其他開發商預測中值為基本持平。

雖然萬科2025年上半年獲得人民幣250億元融資（包括再融資），為償還165億元的公開市場債務提供了支持。但展望未來，萬科在2025年剩余時間仍面臨127億元的債券到期，2026/2027年分別為100億元/124億元（均為境內債券，但2027年11月將有72億歐元債券到期）。

從房地產周期來看，歷史上出現過的21次房地產危機數據顯示，這些國家房價平均下跌了30%，平均下跌周期為6年。其中，下跌時間最長的是日本，持續了15年。

不過，值得注意的是，雖然日本房地產泡沫破滅后，房價持續下跌了15年，但事實證明，90%的跌幅都是在前5年發生的，接下來的是持續10年的盤整。這一情形，恐怕未來也將在中國樓市重演。

高盛對于中國樓市的判斷，參考了經合組織、國家統計局以及中原領先指數的數據并依據歷史經驗。據此分析認為，中國房價已下跌了4年，房價下跌了20%，未來我國房價還將下跌10%，預計2027年觸底。

當下樓市面臨的核心難題是去庫存，全國新房庫存金額達93萬億元，而今年銷售額僅9.6萬億元，供需失衡問題突出。然而，目前市場仍處于有價無市局面，盡管管理層出臺了一系列房地產利好政策，但效果有限，市場反應平平。

可以預見，如果后續沒有針對性的有效措施出臺，年內將無法改變這一局面，市場將維持陰跌狀況，除了一線城市外，大多數地區房價的下跌幅度大概率會超出10%。

綜上，2025年中國樓市整體可能持續低迷，面臨下行壓力，銷售額和投資額預計進一步下滑，跌幅雖略有收窄但市場情緒依舊疲軟。

房價走勢將呈現顯著的區域分化：核心一線城市（如北京、上海）和強二線城市（如深圳、杭州）房價有望小幅反彈，漲幅或在2-8%之間，但僅限于部分區域和核心地段，主要受益于政策松綁和人口流入。

而三四線城市（如鄭州、沈陽）和廣大縣城，由于受庫存高企（去化周期約18個月）和人口外流的拖累，房價無疑將繼續下跌5-10%。

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