買房無小事，因為，20多年以來，房價早已水漲船高，統計局數據顯示，2022年全國7月新房均價為10766元/平方米，和3月份的房價（9671元/平方米）相比，上漲11.3%。20多年來房價漲多跌少，即使這兩年受到疫情和經濟放緩的影響，人們的買房熱情并沒有大幅下降。數據顯示，我國城鎮家庭住房擁有率超過90%，過去20年，不少人將買房作為人生目標，一是因為房子是生活中不可缺少的東西，相比租房，更能給家人安全感；二是因為過去房價上漲較快，一線城市房價上漲四五倍的不在少數，低賣高買，讓不少房東賺得盆滿缽滿。

但是從2016年開始，房子的居住屬性被高度強調，為了限制投資者的炒作行為，限購、限售、二手房指導價等措施紛紛到來，買家想從樓市中快進快出沒有那么容易了，這樣不僅凈化了樓市的秩序，而且降低了投資者的預期，剛需群體可以享受到更多價格合理的房源。房價漲幅開始回落，7月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有48個，有十多個城市房價低于去年同期，包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、福州、南寧、西寧、秦皇島、安慶、瀘州等。

雖然房價漲幅開始收窄，但是這并不是告訴我們，房子不能買了。大浪淘沙，無論是房企還是住房產品都進入到優勝劣汰的階段，雖然我們不必為了擔心房價上漲過快而匆忙上車，但如果選擇了品質低的房子、配套差的地段，房子可能貶值更快。這兩年有婚房需求、改善住宅需求的朋友，可以記住以下7字真言，買中，買二，不買三。

買中

買中是指，盡可能買在中心城市、中心地段。在內行人看來，一線、二線、三四線城市已經處于分化狀態，就像一位經濟專家所說，未來只有三個20%，20%的城市、20%的房企、20%的樓盤，而城市的選擇被列在靠前的位置，這是因為人口會向就業機會多、交通便捷、商業配套豐富的地方聚集，這些地方才有購房需求，中心城市、中心地段的房子，不僅就醫、購物方便，即使自己不住，也可以較快租出去，而偏遠城市、偏遠地段，很可能成為“鬼城”，人口流失之后，房價也會一落千丈。所以不建議大家選擇遠郊區、人口增長慢、規劃落地慢的房子。

買二

買二是指，大家買房的時候可以考慮兩類房子：一是低密度的多層住宅，二是有國資背景的開發商的房子。選擇低密度的多層住宅，是因為這類房子居住滿意度高，擁有綠化率高、公攤小、抵抗火災和地震的能力較強的優勢，而高層住宅因為容積率高、公攤大、拆遷難度大、樓間距窄等問題，早已被業內詬病，限高令已在不少城市開展，今后縣城的房子要以多層住宅為主，大中城市的房子要以150米以下的高度為主，所以多層住宅才是以后的發展趨勢。

建議大家選擇有國資背景的開發商，是因為自三道紅線的規定以來，綠檔房企以國企為主，這些房企資金實力較強，融資渠道廣泛，而且這兩年暴雷、交房困難的房企，也大多以民企居多，以鄭州為例，某創、某地的房子出現過多次延期交付、停工的現象，選擇有國資背景的開發商，按時交房更有底氣。

不買三

其一，不買位置偏遠、無區位和產業優勢的三四線城市的房子。

不少資源枯竭型城市，無法跟上產業優化的步伐，在主力產業衰退后，就業人口也每況愈下，人口流出成為這類城市房地產發展最大的掣肘，而且這些城市基本遠離城市圈，無法就近享受核心城市的利好，如果沒有本地人幫忙消化一部分庫存，指望農民進城、大學生落戶買房是很難的，因為就業機會少，留不住新增人口，所以這類沒有產業和人口支撐的房子，今后可能賣不出去，也租不出去。

其二，不買遠郊區、民企開發商的期房。

相比國企開發商，民企開發商資金實力一般，更難以承受樓市下行帶來的現金流壓力，所以今年暴雷的房企以民企居多，選擇民企開發商的期房，不能按時交付的風險更大。遠郊區的房子，各類商業、購物設施不如城區，隨著城鎮化進程放緩，遠郊區的城市建設速度、規劃兌現速度會下降，生活便利度不足，樓市不景氣時，遠郊區的房子貶值會更快。

其三，不買城市中的“老破小”。

“老破小”一般是房齡在30年以上、各類設施老化程度高的房子，這類房子和周邊的新建品質樓盤單價差距可能在上萬元，無論居住價值還是保值屬性都在減弱了。過去很多人可以期待拆遷，但是從2020年開始，除了拆遷價值很高、危房之外，大部分老房子進入改造的命運，指望拆遷不大可能。雖然這類房子一般地理位置較好，但大部分城市中，“老破小”的大賣點——學區的影響力在減弱，隨著教師輪崗、大學區制、多校劃片的推行，房齡老、設施破舊的房子也會進入淘汰的通道。