（曲濤/文）“房地產在三季度筑底之后，還會有長期筑底的過程，城市分化也會加劇。肯定對預售制度有所調整，會有封閉的管理，未來融資方面也會有一些改善”。

這是易居企業集團CEO丁祖昱9月8日在“第十一屆金磚論壇”上對未來房地產行業的最新預判。

談市場：新房二次探底，二手房基本回穩

談及當下的房地產市場，丁祖昱認為，政策的量和質“肯定是夠了”。

在他看來，新房市場在五、六月份回穩，七、八月份又有所回落，基本可以判斷為二次探底。年內最后四個月考慮到基數原因，可能同比降幅會有所收窄，全年可能比去年同期下降三分之一或者多一點。

二手房方面，丁祖昱認為比一手房的情況要好，七八月份基本回穩。由于有交付的焦慮，很多消費者，特別是剛需購房者轉而購買二手房，也使得市場出現回穩。

其中，上海、杭州和成都等城市，市場相對較好。天津、武漢和鄭州則市場壓力相對較大，究其原因還是整體的供求關系所致。

在消化周期方面，如果從狹義的消化周期來看，一線城市約為1-2年的時間，但其他城市差異很大，部分二線、三線、四線城市的狹義消化周期有五六年，廣義消化周期有20年、30年甚至40年。

談房企：現狀沒有得到明顯改善，最終將“三分天下”

“企業過去五年太追求規模了”，這是丁祖昱對房地產企業過去五年的一個定義。

丁祖昱稱，目前房企狀況沒有得到明顯改善，在銷售沒有回穩的情況下，融資越來越少。今年房企融資現金流與銷售均為負，這也是很多企業暴雷的原因。

在到年底前的四個月內，政策仍是寬松期。丁祖昱表示，不希望有新的大房企再出現違約、暴雷的情況。至少希望市場、購買力和需求端都能夠穩定住。

另一方面，中央對民企的態度最近也在發生改變，至少從復工的角度，還在對民企采取一些如征信、擔保等方面的措施。

對于房企，雖然中小企業的暴雷情況沒有得到緩解，但幾家大型企業暫時平穩。丁祖昱認為，房地產企業最終將出現央企、地方國企和規模民企與地方民企三分天下的格局。

談未來：三季度筑底之后，還有長期筑底的過程

目前，房地產行業整體信心仍略顯不足，對于絕大多數業內人士而言，更關注的是行業未來的走勢。

對此，丁祖昱認為未來將是“L型”走勢。在其看來，“一豎”差不多已經走完了，但“一橫”還有得走。三季度筑底之后，還有長期筑底的過程，同時城市分化將加劇。

另外，今年的土地市場肯定是“小年”，這個影響會很深遠。如果今年繼續做“小年”，可能比去年還要下降40%以上的投資，從而影響下半年和明年上半年的供應。

對于明年，不管是房地產開發投資增速還是新開工，還是最后的銷售，由于供應問題，都會受到很大影響。“別看現在不買地，好像大家都在自救，但實際上對后面的影響還是非常大的”。丁祖昱說。

而對于未來房地產開發新模式，丁祖昱稱肯定對預售制度有所調整，會有封閉的管理，未來融資方面也會有一些改善。從第二曲線看，他相對看好物業，租賃長期市場會越來越大，養老空間也很大。“商業這次會大洗牌，辦公樓未來三年我都認為租金出租率和資產價格會不斷下降”，丁祖昱對行業未來，給出了自己的判斷。