大家好，我叫易旻昊，是一只混跡產業地產領域的老貓，在逛吃逛吃的路上找項目、投項目、干項目。

　　2022年9月，美團全國內容審核基地正式落戶西安市新城區解放路區域民生百貨，將入駐千人以上技術和管理團隊，著力構筑美團數字經濟發展的“安全線”和“生命線”，全力打造美團全國核心業務板塊。

　　先說結論，這是新城區城市更新與區域升級的正面案例，也是傳統百貨大樓煥發生機的新機會。

　　選址優勢有三點：

　　1、五路口地鐵口是西安為數不多的雙地鐵交匯處，非常利于智力勞動密集型產業的員工招聘。

　　2、老城區整體配套好，商業繁華，吃飯便宜，靠近民樂園網紅街區，周圍吃喝玩樂一應俱全，下班后年輕人不用轉場就能放松。

　　3、周圍房租便宜，空房多，各類型公寓產品也多，可以滿足年輕人的居住需求。

　　通過商務化轉型，解放路區域將成為產業經濟的核心載體，承擔企業辦公、商務社交、IP型文商旅中心、綜合商業的功能，布局一批依托新科技、引領新需求、創造新動力的未來產業，建設解放路商辦同圈聯動共贏的融合活力區。這將對中心城區商圈功能重塑起到引領帶動作用，助力新城區加快高質量發展、建設高品質城區。

　　美團全國內容審核基地項目的入駐，不僅有利于創新消費業態、增強消費活力，也將會讓更多的商務人群享受到更高品質、更加便捷的生活服務。

　　我們再看看北京的“商改辦”案例。

　　2009年7月，北京市海淀區政府頒布的《關于加快推進中關村西區業態調整的通告》，明確表示“不鼓勵電子賣場、商場（店）、購物中心、餐飲等業態在本區域內發展”，研發中心類、創新類、科技金融類等業態成為鼓勵的對象。這一紙“軟禁令”開啟了中關村商圈轉型升級之路。數據顯示，2010年至2015年，中關村西區商業面積減少了約43.24萬㎡，原有的電子賣場面積部分，正被轉化為餐飲、便利店等其他商業業態，部分則被轉移為辦公。從結果上來看，出租方通過轉型及升級改造，租金收益均獲得了不少增長，發展態勢良好；當然，從產業實際升級及孵化企業規模及存活率來看，需要一定發展時間。

　　2011年進駐北京盈科中心近10年的太平洋百貨撤離，盈科中心近4萬平方米的商業面積一直空置，租金收入持續下滑，成了“小超人”急于出手的辣手燙山芋。直到在2014年4月基匯資本以57.8億元價格拿下盈科中心并進行改造升級。2016年初，坐落于三里屯地區的盈科中心成功完成了將零售面積改造為辦公面積的轉型，并于當年第三季度實現90%出租率，當年租金達到每月300元/平方米，遠高于太平洋百貨時間每月100元/平方米的水平，也是成為商業存量升級改造的成功案例。

　　我們再看看西安的兩個“商改辦”案例。

　　西安宏府地產的宏府大廈變身倍格硅巷也是典型案例，宏府大廈1-5樓商業面積3.3萬平米，先后有家樂福和大洋百貨進入，2016年底閑置。倍格硅巷依托宏府大廈裙樓商業，一、二、三層商場，四、五樓引進眾創空間，形成綜合體+眾創空間商業新生態，2018年3月，倍格硅巷投入使用，共吸引100家入駐企業，也包括今日頭條、抖音、西瓜視頻等知名品牌。

　　互聯網的爆發式增長，使得數碼3C產品行業的革命尤為突出，90年代西安東郊的數碼產品集散地“交大電腦城”逐漸脫離了市場發展的需求。2020年12月，西騰產業與交大思源科技、西安交通大學合作共建，更新改造了原有的“交大電腦城”，長安時間·思源智谷脫胎換骨，應運而生，并在9月17日開業之際就達到了80%的企業入駐。讓人欣喜的是，這個城市更新項目并沒有因為市場翻天覆地的變化而改頭換面地不近人情。長安時間·思源智谷沿襲西安市民的城市記憶，依然保留了原有的“交通大學電腦城”板塊。重新搭建統一平臺，升級零售品牌形象，引進了超過20家新銳3C品牌，力求讓這個許多老西安人的科技夢想發源地重新煥發新活力。

　　現在西安市場出現的“商業爛尾”是市場經濟的產物，商業的開發和運營已經完全市場化，市場主體是民營企業，破解商業爛尾的根本還在于改變投資理念和尋求市場機遇，政府針對普遍現象出臺的相關政策和重點項目的促進措施也是破解之道。

　　“商改辦”主要看物業位置及硬件適不適合改造新的辦公樓，除此運營團隊和運營經驗很非常重要，西騰是國內領先的產業園區運營服務商和城市更新綜合服務商，全國運營面積近90000㎡，參與過多個城市更新與“商改辦”項目方案和測算，具備自主投資改造、產業運營、工程建設、物業管理全產業鏈操盤經驗和資本。希望有機會和更多項目業主方溝通合作。

　　解放路商圈是西安傳統一線商圈和最早黃金商圈，民生百貨作為西安傳統百貨商場的代表之一，一直主動與聯合辦公、科技互聯網、在線教育等公司接觸，謀求業態升級，本次美團項目簽約也打開了解放路區域和中心城區轉型發展的序幕。

　　西騰是國內領先的產業園區運營服務商和城市更新綜合服務商，全國運營面積近90000㎡，參與過多個城市更新與“商改辦”項目方案和測算，具備自主投資改造、產業運營、工程建設、物業管理全產業鏈操盤經驗和資本。運營包括浐灞網信產業園、長安時間、西安交大思源智谷、騰訊眾創空間（西安浐灞）、騰訊雙創社區（南通）、騰訊雙創小鎮（西安）、中國鐵建洛克大廈|長安時間Space。