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“環京房價都腰斬了，秦皇島竟然還敢叫價3萬3？”

買房群里一則消息，讓瞭望君很是吃驚。

經過近兩年房價的連續跌幅，環京房價早已回調到幾年前。而秦皇島作為享受北京外溢的三四線旅游城市，樓市低迷、房價下跌已是既定事實。

根據國家統計局70城統計數據顯示，2022年1月至今，秦皇島新房與二手房房價連續8個月同比下跌。其中秦皇島8月新房價格下跌0.5%，二手房下跌0.7%，平均單價維持在1.1萬/㎡左右。

市場上更是不乏降價或低價入市樓盤，那么這時候，到底是誰，又憑什么還敢叫價3萬3？

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這個項目，就是賣了好多年的海碧臺。

瞭望君盤點了項目宣傳口徑下的價值點——

區位優越。海碧臺位于海港區金夢海灣片區，屬于秦皇島的核心地段，既能享受市中心完善的市政及生活配套，又能享受約3.6km的海岸線自然資源，是一個典型海濱社區。

地標式建筑，大師設計加成。海碧臺是由香港嘉里建設開發，國際建筑大師摩西·薩夫迪設計，號稱是中國唯一一座薩夫迪棲息地系列住宅建筑，還獲得了2016-2017年度中國建設工程魯班獎、中國鋼結構建筑金獎。

秦皇島海碧臺效果圖

項目占地19.4萬㎡，建筑面積55萬㎡，容積率2.35。主體為4棟32層的L形體塊住宅，建筑設計顛覆性的運用樓體鏤空、堆砌式層層退臺、連廊相連等元素，每個連廊上設有露臺、會所、空中花園等社區配套便利設施。近百種戶型空間，其中圓弧露臺可270°超廣角觀海景。此外，園區還規劃建面約12萬㎡景觀園林。

優質物業，擁有私享業主會所等加持圈層價值。

但這些值3.3萬/㎡么？

地段才是價格的基礎。項目所在的金夢海灣片區，房價雖高于秦皇島整體均價，但大多也就維持在2萬/㎡左右。說直白點兒，這地段最多也就值2萬/㎡。

那么剩下每平米1.3萬的溢價從哪來？是獨特的建筑設計，讓海碧臺成為金夢海灣片區的地標式建筑，還是戶型設計上戶戶觀海的特性，或者是的優質物業？

只能說這些產品增值某種程度上增加了海碧臺的資產溢價，但要支撐近1.3萬/㎡的價格差，似乎還有點勉強。這種勉強直接體現在銷量上，瞭望君查詢秦皇島住建委官網發現，海碧臺在2012年就獲得了首批預售證開售，賣了10年，才去化了7成，住宅庫存還剩了446套房源。

而且號稱“中國文旅標桿”的海碧臺，雖然口號喊得響，產品兌現力卻不盡人意。去年4月22日瞭望君實地探訪的時候，先是遇上了地下車庫進水，水面直接沒過了腳踝，又遇到了電梯故障停用，只能步行爬上17樓。爬樓梯的過程中，發現步行梯上有水向下流，不知道是哪里漏了雨，體驗感可以說極差。

雖然事后開發商解釋是突發情況，但問題集中出現，說明產品本身自然也存在某種程度的問題。且就在去年海碧臺還因為地上停車免費變收費、圍擋侵占小區道路等問題被業主投訴。

而二手房價格，可以說是檢驗一個樓盤和產品價值最直接的標準。目前來看，盡管海碧臺新房還在死撐著3.3萬/㎡的房價，二手房還是出現了大幅降價趨勢。

截至目前，海碧臺二手房掛牌價僅2.6萬/㎡。不少房源甚至報出了2.1萬~2.2萬的單價，也就是說，買了每平米至少就先虧7000元。咱就是說，這樣的反向倒掛盤誰會買？誰買誰賠啊。

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事實證明，對于文旅地產，最好還是不要抱著投資賺錢的預期去買。

秦皇島大部分樓盤定位都是以度假為主的文旅項目，但運營的算成功的文旅地產項目屈指可數，大家喊得出來名字的，也就只有—阿那亞。

而阿那亞目前的對外報價也只有2.6萬/㎡，遠遠低于海碧臺。

靠著“中國最孤獨書店”一炮而紅的阿那亞，后續又打造了阿那亞禮堂、UCCA沙丘美術館等地標建筑，還用頻繁舉辦的音樂會、戲劇節、讀書會等吸引了眾多游客慕名而來。最近舉辦的李健音樂會、LV大秀又吸引了不少目光，已然變成了先鋒、時尚的文化藝術飛地。

就算這樣，當下的環境下，把阿那亞置業當投資，同樣存在很多潛在風險。

最直接的，就是疫情影響。

有數據顯示，疫情前的2019年，秦皇島全市共接待游客7262.33萬人次，實現旅游收入1013.97億元；到2021年，秦皇島全年接待游客為3122.93萬人次，實現旅游收入330.05億元。短短2年間，秦皇島接待游客及旅游收入減少了不止一半。

具體到今年上半年，因為疫情反復出現，整個阿那亞的民宿幾乎都沒有開張，民宿收入深受影響。

從長遠來看，高度依賴“旅游+民宿”創收的阿那亞，一旦旅游熱度下降，或者環京出優勢更明顯的競品，就很難維持其獨一無二的品牌價值，直接影響資產價值。

拋開品牌溢價，文旅地產往往位置上不占優勢，土地價值相比傳統房地產項目更小，因此很難達到比較好的投資預期。

綜上，對于文旅地產，瞭望君的建議是，最好是結合自身經濟實力和買房需求選擇，比如度假、養老為主，在心態上把買文旅地產當成消費而不是投資，不要預設能通過買房賺錢。在具體項目選擇上，優選品牌房企，畢竟現在的市場環境下，安全很重要。