樓市數據 丨 土地市場 丨城市觀察丨 買房觀點

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　　大家好，這里是德陽房產超市頻道。

　　瘋狂，太瘋狂了！

　　樓市再次迎來一大波新政，上至央行，下至地方，購房福利政策再次超級加倍，涉及公積金、商貸、二手房買賣等，最近要買房的真的是太太太太安逸了。

　　廢話不多說，我們來看具體政策有哪些，走起！

　　在國慶前，中央就連續發布了三條樓市新政，且得到人民日報、新華社等官方媒體的轉載，足見相關政策的重要性。

　　第一重大禮，來自9月29日。

　　9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

　　具體的政策要求如下：

　　中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監局：

　　為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就階段性調整差別化住房信貸政策有關事項通知如下：

　　一、對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　二、按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

　　中國人民銀行

　　中國銀行保險監督管理委員會2022年9月29日

　　這里，我們也能看出來，新政是有前置條件的，那就是在今年6-8月新房銷售均價同環比雙降的城市才符合，那德陽呢？

　　根據德陽樓市的歷史數據來看，德陽市本級的均價已經連續多月上漲，6-8月的新房銷售均價也是環比上漲態勢，這樣來看，德陽是不符合該新政的城市。

　　第二重大禮，來自9月30日。

　　中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　本次公積金利率下調雖然不多，100萬等額本息30年的話，利息總額可以少2.26萬，蚊子腿再細也是肉啊，本來這兩年錢就難賺，能節省個2萬塊，真的是不錯了。

　　明顯感受就是，兩個政策都更強調首套房，足足可見中央針對“房住不炒”的決心，有剛性住房需求的人則可以更好享受福利政策，買一套自住用房。

　　第三重大禮，同樣也是來自9月30日。

　　財政部、國家稅務總局30日發布公告稱，為支持居民改善住房條件，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

　　公告明確，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

　　享受公告規定優惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內；二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

　　關于這個稅到底怎么退，退多少，我們來看具體的政策解讀。

　　1、納稅人的退稅金額怎么計算？

　　具體計算公式為：

　　1、新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

　　2、新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

　　其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

　　2、出售多人共同持有住房的，納稅人怎么計算自己的退稅金額？

　　對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

　　3、如何確定出售住房和重新購買住房的時間？

　　出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。

　　新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準。稅務機關將為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。

　　4、符合享受該政策的納稅人應當向哪里提起退稅申請？

　　納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。稅務部門實行不動產登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應當在本地政務服務大廳或者不動產交易大廳等場所繳納現住房轉讓所得的個人所得稅，因此仍應到該政務服務大廳或不動產交易大廳提起退稅申請，如果當地稅務機關另有規定，按照規定辦理。

　　10月9日，德陽住房公積金管理中心發布最新公告，自2022年10月1日起，德陽首套個人住房公積金貸款執行利率將下調，最低2.6%！

　　具體政策如下：

　　1、2022年10月1日（含）后新發放的首套個人住房公積金貸款按照調整后的利率標準執行（詳見上表）。

　　2、對于2022年10月1日前已發放的首套個人住房公積金貸款：貸款期限在1年（含1年）以內的，還款期不作調整，執行原利率2.75%；貸款期限在1-5年（含5年）以內的，在2022年10月1日（含）至2022年12月31日期間還款仍按原利率2.75%執行；貸款期限在5年以上的，在2022年10月1日（含）至2022年12月31日期間還款仍按原利率3.25%執行。自2023年1月1日（含）開始，按當日相應利率檔次執行新的利率標準。

　　3、對于已經受理（含已簽訂借款合同）但未發放的首套個人住房公積金貸款，均執行調整后的個人住房公積金貸款利率標準。

　　4、因利率調整，中心業務系統需要修改相關參數設置，已受理未發放的貸款需延期發放，敬請諒解。業務系統調整期間貸款資料正常受理。

　　這么多年了，德陽公積金利率總算下調了。

　　剛開始，德陽的公積金貸款利率是4%，后經過多次調整，一直保持在3.25%的執行利率，從2015年至今年，這一利率保持了7年沒松動。

　　5年以上利率從3.25%降低到3.1%，目前德陽夫妻雙方公積金貸款最高額度是60萬，按照60萬30年等額本息算的話，這一輪利率下調可以節約1.35萬的利息。

　　新政策一來，有公積金的，購買首套房的真的必須感慨一句：香，真香！

　　從商業貸款利率下調至二手房退稅，再到公積金利率下調，本輪政策可謂覆蓋面非常的廣，既有對剛需購房者需求的刺激，也有對改善購房者需求的刺激，并且新政接連不斷，不知道能對市場帶來多大的刺激作用。

　　說實在的，樓市再不刺激刺激，真的就要透心涼了。

　　今年上半年各房企的業績報告顯示，28家上市房企的員工數量合計少了5萬人，看得出來，大家的日子多難熬。

　　房掌柜一個朋友，在地產行業干了10年了，今年失業了，至今還沒找到合適的工作。在房地產行業，失業成了常態，一份穩定的工作成了渴望。