【這是路數的第七十篇原創文章】

用兩部影片來詮釋去年和今年的房企們——《肖申克的救贖》和《阿甘正傳》：

前者，活下去是一種殘酷的選擇；后者，活下去是一種真誠的堅守。

在房企整體失意的2022年，繁榮了將近5年的地產債券市場，急轉直下。

于房企而言，缺了個融資渠道，等同于斷了一條腿。部分房企們過往的豪情、熱血，竟一下子轉換成失意、謊言。

這一撮群體的悲情，是下行期里“繞不開的代價”？還是民企迎接“成人禮”時必須經歷的陣痛？

沒違約的、展期的和重組中的房企們，其實都是和這個時代同頻共振的一員。信用的進一步修復，信心的早日回歸，離不開當中任何一員。

它們當中做過的一些努力，值得被記錄。

雖然向上的攀爬比向下的墜落來得難，但向上的攀爬，難道不該更令人心潮澎湃嗎？

1

破冰者：萬達

5年前曾跌落過谷底，不得不進行自救式世紀大甩賣，蟄伏經年后，絕地歸來——這種困境反轉的情節，怎能不叫人為之驚嘆。更何況，再拉長時間軸，這樣的情節在萬達身上發生過不少次。

這或是萬達的傳奇基因——地產界里的不死鳥。

2023年開年的1月，這只不死鳥，為沉寂了近一年的中資地產美元債市場帶來破冰。萬達旗下公司成功發行一筆4億美元的美元債。

盡管一部分因為折價發行的因素，讓這筆債的實際利率高到12.375%，成本飆升，但誰又能料到能報以如此勇氣和代價去當破冰者的會是萬達。

萬達此舉，無非是為了盡力守住自己在離岸公開市場的信用底線：

不違約。

無法在離岸公開市場得到新融資，等同于一刀刀割著一家家房企的動脈血管。事實上，萬達已闊別美元債市場達16個月。

現在重新歸來，它也帶回來了一批陣容豪華的國際長線投資者。 ▼

也許離岸債券市場并不會馬上開放懷抱接納下一家中資房企。但至少，萬達的出現，讓資本市場看到了還多了一家沒違約房企的存在。

當然，以高票息為代價的新發行不是長久之計。那些尚未違約的房企們，還是面臨著要在離岸市場只能剛兌的尷尬現狀。

恢復房企債券在離岸市場的流通從而多一處資金來源渠道，光靠一家萬達并不足夠。

2

堅守者：中駿、雅居樂

在那個無法預計冬天還要多久會結束的2022年，這兩家不在官方之前優質房企認定名單里的民營房企，堅持著重復一個相同的動作：

償還公開市場債務。

中駿、雅居樂，還債還得可歌可泣，可以說是公開市場還債硬漢形象。如果南邊的硬漢里有雅居樂(03383.HK)，東邊的硬漢里中駿(01966.HK)絕對算一個。

它倆的存在，就像一塊石頭被扔進了信用坍塌的市場渾水里，濺起四溢的水花。因為它倆，那些“戰略性違約”、“技術性下蹲”的房企們可以重新標繪自己和那朵水花的距離。

2023年的1月，這兩家巧合般迎來境內公開市場融資的春天。

在春節前那周發行中票的3家房企里，也只有它倆成功完成整個發債，且只有它倆有個共同的標簽：

公開市場沒有信用瑕疵。

3家當中，中駿以15億元的發行量居最高，同時，票息也是最低。 ▼

還能迎來2023年開年的春天，中駿和雅居樂顯然不僅僅只是靠幸運。面對近乎相同的殘酷大環境，它倆跟其他房企沒什么不同。但有時候幸運的降臨，可能也就因為：

多堅持了一會兒。

一個手上還有余糧且價值觀正直的房企老板，其公開市場償債意愿應該向雅居樂和中駿看齊。

堅持過程中，也許會出現沒有被及時認可的情況。但就如法國文豪福樓拜曾寫，一生中最輝煌的時刻并非是功成名就那天，而是從悲嘆與絕望中，以勇敢和堅定信念邁向挑戰的那天。

愿中駿和雅居樂們，能得到更多的官方小紅花，讓公開市場信用無瑕疵的房企，更有動力去保持記錄。

請相信，雖然小紅花未必及時，但總歸會有。比如上海工行與房企簽戰略合作那天，16家房企按664的批次出場，這也許也算一種肯定。▼

3

掙扎者：綠地、合景、寶龍

跟前面三家房企不同，綠地(600606.SH)、寶龍(01238.HK)、合景泰富(01813.HK)屬于展期組里的房企。

這三家都在2022年做過境外債券展期，也同時在2023年1月非公開表示會在接下來的寬限期內支付存續美元債利息。

市場上有N多個聲音認為，堅持付利息并不是明智的選擇。但明不明智，企業自身才更能體會各中滋味。

不該去選擇性遺忘2022年。

這一年里，有太多的房企在取得境外展期后還是遺憾地需要進入整體重組，有一大部分就是因為付不出展期后的首筆債券利息。隨著這些為了展期而展期的房企出現，債券市場加劇下行。

綠地、合景、寶龍可貴之處在于還能在2022年堅持付利息。

有句廣告詞叫：生命冇Take Two。

放諸于綠地、合景、寶龍們身上，既然資本市場已經給過展期機會，沒到萬不得已，2023年還請盡可能保持利息的兌付。

也許資本市場會像魚一樣只有7秒的記憶。但事實也證明著，前腳剛展期后腳就違約，或者前腳融到資后腳就展期的那些房企，現當下的境外債務整體重組之路異?？部馈?/p>

債券市場，需要正向的循環向上，而非負向的螺旋向下。

4

“鯰魚”：花樣年

2021年三季度的花樣年（1777.HK），絕不是正面教材。

回顧那段暗黑歷史《》，在花樣年的提前意外違約后，高收益中資地產美元債再迎暴擊，出現恐慌式砍倉情形，直至演變成一場多米諾倒塌式的災難。

2023年，花樣年依舊保持著它鮮明的個性：

在僅24.5%的同意率下，就以上市公司公告方式公開初步境外重組方案。

要知道，違約房企堆里，有初步境外重組方案的或方案有一定同意率的房企，絕不是花樣年一家。只是，當中的多數還是遵循慣例，即拿到有把握的高同意票數后再公告。但花樣年，不是。

這種大膽的做法，也許會讓花樣年的重組方案不斷被修正調整。但比較那些徹底把頭埋進沙里的房企，至少有方案會比沒有方案來得強。

花樣年在2023年1月炸出的這份方案也為后續房企重組提供兩點啟示：

一是2022年那一堆房企加杠桿式的境外展期多數在2023年都要二次展期或重組。要實現重新活下去，削債是必然。

例如花樣年，40多億美元的存續境外債中有接近1/3進行“債轉股”。

至于能不能削債，會是各家拉開差距的開始。

二是任何深陷泥濘的房企老板們，勢必得拿出態度和投入換取資本市場的理解，實現重新出發的可能。

誠如花樣年，也在試圖洗心革面了。

還沒出方案的房企，請抓緊吧。身段需要柔軟，身份需要切換。

話糙理不糙——別到時候連作臥薪嘗膽的勾踐的機會都沒了。

5

“重生”者：華夏幸福

作為早一批出險的房企，華夏幸福(600340.SH)用了近2年時間，終于在2023年的1月迎來境外重組方案的通過。

不過，這只是萬里長征邁出了第一步。

接下來的華夏幸福要逐一去兌現承諾，把自身的努力嵌合歷史進程，每一步都不能踏錯。

再回想這一年來房企是如何被債券市場拋棄的，除去自身的原因，其實也有擠兌的因素。

擠兌并不是最優解，而難就難在房企們在危機爆發的一開始沒有獲得很好的協調或者自身缺乏能力去協調。

能在債務處置上保持一定的秩序，也許能防范另一個行業被擠出債券市場。

給不給房企“重生”機會，選擇權在債權人手上。四大會計師事務所會用清算分析報告來佐證：

申請房企清盤得到的清償率要遠遠低于債務重組得到的清償率。

任何一家房企重組方案的通過，背后都是有一批債權人在負重前行。那些惡意的躺平玩票性質做企業的，終將付出一定代價。

當然，要為“如何重建房企資產負債表”這個龐大命題交卷的，不僅僅只是華夏幸福，恒大們、融創們、旭輝們以及一眾躺尸者們，還請加油！

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