【這是路數(shù)的第七十篇原創(chuàng)文章】

用兩部影片來詮釋去年和今年的房企們——《肖申克的救贖》和《阿甘正傳》：

前者，活下去是一種殘酷的選擇；后者，活下去是一種真誠的堅守。

在房企整體失意的2022年，繁榮了將近5年的地產(chǎn)債券市場，急轉直下。

于房企而言，缺了個融資渠道，等同于斷了一條腿。部分房企們過往的豪情、熱血，竟一下子轉換成失意、謊言。

這一撮群體的悲情，是下行期里“繞不開的代價”？還是民企迎接“成人禮”時必須經(jīng)歷的陣痛？

沒違約的、展期的和重組中的房企們，其實都是和這個時代同頻共振的一員。信用的進一步修復，信心的早日回歸，離不開當中任何一員。

它們當中做過的一些努力，值得被記錄。

雖然向上的攀爬比向下的墜落來得難，但向上的攀爬，難道不該更令人心潮澎湃嗎？

1

破冰者：萬達

5年前曾跌落過谷底，不得不進行自救式世紀大甩賣，蟄伏經(jīng)年后，絕地歸來——這種困境反轉的情節(jié)，怎能不叫人為之驚嘆。更何況，再拉長時間軸，這樣的情節(jié)在萬達身上發(fā)生過不少次。

這或是萬達的傳奇基因——地產(chǎn)界里的不死鳥。

2023年開年的1月，這只不死鳥，為沉寂了近一年的中資地產(chǎn)美元債市場帶來破冰。萬達旗下公司成功發(fā)行一筆4億美元的美元債。

盡管一部分因為折價發(fā)行的因素，讓這筆債的實際利率高到12.375%，成本飆升，但誰又能料到能報以如此勇氣和代價去當破冰者的會是萬達。

萬達此舉，無非是為了盡力守住自己在離岸公開市場的信用底線：

不違約。

無法在離岸公開市場得到新融資，等同于一刀刀割著一家家房企的動脈血管。事實上，萬達已闊別美元債市場達16個月。

現(xiàn)在重新歸來，它也帶回來了一批陣容豪華的國際長線投資者。 ▼

也許離岸債券市場并不會馬上開放懷抱接納下一家中資房企。但至少，萬達的出現(xiàn)，讓資本市場看到了還多了一家沒違約房企的存在。

當然，以高票息為代價的新發(fā)行不是長久之計。那些尚未違約的房企們，還是面臨著要在離岸市場只能剛兌的尷尬現(xiàn)狀。

恢復房企債券在離岸市場的流通從而多一處資金來源渠道，光靠一家萬達并不足夠。

2

堅守者：中駿、雅居樂

在那個無法預計冬天還要多久會結束的2022年，這兩家不在官方之前優(yōu)質(zhì)房企認定名單里的民營房企，堅持著重復一個相同的動作：

償還公開市場債務。

中駿、雅居樂，還債還得可歌可泣，可以說是公開市場還債硬漢形象。如果南邊的硬漢里有雅居樂(03383.HK)，東邊的硬漢里中駿(01966.HK)絕對算一個。

它倆的存在，就像一塊石頭被扔進了信用坍塌的市場渾水里，濺起四溢的水花。因為它倆，那些“戰(zhàn)略性違約”、“技術性下蹲”的房企們可以重新標繪自己和那朵水花的距離。

2023年的1月，這兩家巧合般迎來境內(nèi)公開市場融資的春天。

在春節(jié)前那周發(fā)行中票的3家房企里，也只有它倆成功完成整個發(fā)債，且只有它倆有個共同的標簽：

公開市場沒有信用瑕疵。

3家當中，中駿以15億元的發(fā)行量居最高，同時，票息也是最低。 ▼

還能迎來2023年開年的春天，中駿和雅居樂顯然不僅僅只是靠幸運。面對近乎相同的殘酷大環(huán)境，它倆跟其他房企沒什么不同。但有時候幸運的降臨，可能也就因為：

多堅持了一會兒。

一個手上還有余糧且價值觀正直的房企老板，其公開市場償債意愿應該向雅居樂和中駿看齊。

堅持過程中，也許會出現(xiàn)沒有被及時認可的情況。但就如法國文豪福樓拜曾寫，一生中最輝煌的時刻并非是功成名就那天，而是從悲嘆與絕望中，以勇敢和堅定信念邁向挑戰(zhàn)的那天。

愿中駿和雅居樂們，能得到更多的官方小紅花，讓公開市場信用無瑕疵的房企，更有動力去保持記錄。

請相信，雖然小紅花未必及時，但總歸會有。比如上海工行與房企簽戰(zhàn)略合作那天，16家房企按664的批次出場，這也許也算一種肯定。▼

3

掙扎者：綠地、合景、寶龍

跟前面三家房企不同，綠地(600606.SH)、寶龍(01238.HK)、合景泰富(01813.HK)屬于展期組里的房企。

這三家都在2022年做過境外債券展期，也同時在2023年1月非公開表示會在接下來的寬限期內(nèi)支付存續(xù)美元債利息。

市場上有N多個聲音認為，堅持付利息并不是明智的選擇。但明不明智，企業(yè)自身才更能體會各中滋味。

不該去選擇性遺忘2022年。

這一年里，有太多的房企在取得境外展期后還是遺憾地需要進入整體重組，有一大部分就是因為付不出展期后的首筆債券利息。隨著這些為了展期而展期的房企出現(xiàn)，債券市場加劇下行。

綠地、合景、寶龍可貴之處在于還能在2022年堅持付利息。

有句廣告詞叫：生命冇Take Two。

放諸于綠地、合景、寶龍們身上，既然資本市場已經(jīng)給過展期機會，沒到萬不得已，2023年還請盡可能保持利息的兌付。

也許資本市場會像魚一樣只有7秒的記憶。但事實也證明著，前腳剛展期后腳就違約，或者前腳融到資后腳就展期的那些房企，現(xiàn)當下的境外債務整體重組之路異常坎坷。

債券市場，需要正向的循環(huán)向上，而非負向的螺旋向下。

4

“鯰魚”：花樣年

2021年三季度的花樣年（1777.HK），絕不是正面教材。

回顧那段暗黑歷史《》，在花樣年的提前意外違約后，高收益中資地產(chǎn)美元債再迎暴擊，出現(xiàn)恐慌式砍倉情形，直至演變成一場多米諾倒塌式的災難。

2023年，花樣年依舊保持著它鮮明的個性：

在僅24.5%的同意率下，就以上市公司公告方式公開初步境外重組方案。

要知道，違約房企堆里，有初步境外重組方案的或方案有一定同意率的房企，絕不是花樣年一家。只是，當中的多數(shù)還是遵循慣例，即拿到有把握的高同意票數(shù)后再公告。但花樣年，不是。

這種大膽的做法，也許會讓花樣年的重組方案不斷被修正調(diào)整。但比較那些徹底把頭埋進沙里的房企，至少有方案會比沒有方案來得強。

花樣年在2023年1月炸出的這份方案也為后續(xù)房企重組提供兩點啟示：

一是2022年那一堆房企加杠桿式的境外展期多數(shù)在2023年都要二次展期或重組。要實現(xiàn)重新活下去，削債是必然。

例如花樣年，40多億美元的存續(xù)境外債中有接近1/3進行“債轉股”。

至于能不能削債，會是各家拉開差距的開始。

二是任何深陷泥濘的房企老板們，勢必得拿出態(tài)度和投入換取資本市場的理解，實現(xiàn)重新出發(fā)的可能。

誠如花樣年，也在試圖洗心革面了。

還沒出方案的房企，請抓緊吧。身段需要柔軟，身份需要切換。

話糙理不糙——別到時候連作臥薪嘗膽的勾踐的機會都沒了。

5

“重生”者：華夏幸福

作為早一批出險的房企，華夏幸福(600340.SH)用了近2年時間，終于在2023年的1月迎來境外重組方案的通過。

不過，這只是萬里長征邁出了第一步。

接下來的華夏幸福要逐一去兌現(xiàn)承諾，把自身的努力嵌合歷史進程，每一步都不能踏錯。

再回想這一年來房企是如何被債券市場拋棄的，除去自身的原因，其實也有擠兌的因素。

擠兌并不是最優(yōu)解，而難就難在房企們在危機爆發(fā)的一開始沒有獲得很好的協(xié)調(diào)或者自身缺乏能力去協(xié)調(diào)。

能在債務處置上保持一定的秩序，也許能防范另一個行業(yè)被擠出債券市場。

給不給房企“重生”機會，選擇權在債權人手上。四大會計師事務所會用清算分析報告來佐證：

申請房企清盤得到的清償率要遠遠低于債務重組得到的清償率。

任何一家房企重組方案的通過，背后都是有一批債權人在負重前行。那些惡意的躺平玩票性質(zhì)做企業(yè)的，終將付出一定代價。

當然，要為“如何重建房企資產(chǎn)負債表”這個龐大命題交卷的，不僅僅只是華夏幸福，恒大們、融創(chuàng)們、旭輝們以及一眾躺尸者們，還請加油！

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