突然之間，深圳人買房的熱情又回來(lái)了。

剛剛過(guò)去的端午，大前海爆火，桂灣深業(yè)項(xiàng)目去化超9成、吸金超百億，碧海越秀項(xiàng)目認(rèn)籌接近1:2，沙井拾悅城·楠園人潮涌動(dòng)、成為深圳端午假期最火的售樓處之一。

上周六（6月24日），淘哥在沙井拾悅城城市展廳舉辦了一場(chǎng)主題為《救市正敲門，買房最好時(shí)機(jī)到了》的線下論壇分享活動(dòng)，雖然是假期，又是暴雨天氣，但依然吸引了眾多粉絲朋友參加。

論壇上，淘哥對(duì)如何解讀最近的救市吹風(fēng)報(bào)道、深圳是否會(huì)救市、會(huì)怎么救、如何買房等問(wèn)題進(jìn)行了深入解讀，現(xiàn)將核心觀點(diǎn)分享如下。

01.

海外炒翻天 央媒也發(fā)聲

中國(guó)7-8月大救市？

自6月初起，海外媒體、機(jī)構(gòu)、投行就對(duì)救市這件事炒翻了天。

6月2日，彭博社發(fā)文：據(jù)知情人士透露，中國(guó)正考慮一攬子救市政策以提振經(jīng)濟(jì)，比如進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，放寬三道紅線考核、延長(zhǎng)過(guò)渡期并放松杠桿限制等。

花旗表示：中國(guó)最快本月祭刺激措施，支持房地產(chǎn)行業(yè)！并預(yù)測(cè)了進(jìn)一步降低抵押貸款利率、降低二套房首付比例、下調(diào)MLF利率等措施，其中最后一條已經(jīng)被驗(yàn)證。

高盛預(yù)期：7月份左右，樓市救市措施就會(huì)出來(lái)，而且力度非常之大。暗示力度將超過(guò)2015年，堪比2008年的4萬(wàn)億。

最新華爾街日?qǐng)?bào)：中國(guó)擬出臺(tái)重大刺激措施以重振經(jīng)濟(jì)，而且措施幾天內(nèi)可能發(fā)布。

不止海外媒體頻繁吹風(fēng)，國(guó)務(wù)院（發(fā)展研究中心）、住建部下屬的兩個(gè)媒體，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)、中房網(wǎng)也表示限購(gòu)限購(gòu)等政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整。

越來(lái)越多的專家、學(xué)者、前政府高層也開(kāi)始建議刺激樓市。

董藩在《史詩(shī)級(jí)救市政策正“咣咣”敲門？》中呼吁“放大招”，并直言：“我認(rèn)為到了必須盡快出政策的時(shí)間了，一天都不能拖了。”

中財(cái)辦前副主任尹艷林表示，房地產(chǎn)政策要加大松綁力度，讓市場(chǎng)飛一會(huì)，讓能熱的地方先熱起來(lái)，擴(kuò)散帶動(dòng)還在觀望著市場(chǎng)起來(lái)。

天風(fēng)證券特邀經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝表示，目前的局勢(shì)下，如果不及時(shí)地、斷然地出手、霹靂的政策、超常規(guī)的政策，及時(shí)地去阻斷、打破經(jīng)濟(jì)可能潛在的通縮、衰退的螺旋，未來(lái)會(huì)變得非常麻煩。

從海外媒體到央媒再到各路專家的報(bào)道和表態(tài)中，可以發(fā)現(xiàn)3個(gè)共性：

1、態(tài)度非常一致，都認(rèn)為應(yīng)該救市；

2、建議措施主要針對(duì)需求端：包括放松限購(gòu)限貸、降低改善壓力、降低利率等；

3、都認(rèn)為應(yīng)該盡快+大力度救市，最好7-8月出臺(tái)相關(guān)政策。

02.

如何解讀救市傳聞

對(duì)樓市的5個(gè)看法

對(duì)于各路救市聲音，淘哥認(rèn)為：

1、一定會(huì)救市，不救不行。

疫情后的經(jīng)濟(jì)報(bào)復(fù)性反彈已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)階段，出口、消費(fèi)、投資三駕拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的馬車中，最重要的出口已經(jīng)“超預(yù)期”下滑，5月出口同比增長(zhǎng)-7.5%、環(huán)比增長(zhǎng)-4.0%，環(huán)比增速為2007年以來(lái)新低。

消費(fèi)和投資也非常疲軟，剛剛過(guò)去的6.18，是淘寶、京東投入最大、動(dòng)靜最小的一年，銷售額增速創(chuàng)下近3年新低。

隨著經(jīng)濟(jì)壓力增大，各種問(wèn)題都在凸顯：2022年結(jié)婚人數(shù)創(chuàng)下37年以來(lái)最低；新生兒少于800萬(wàn)、回到1941年水平；就業(yè)難，外賣騎手、網(wǎng)約車都已經(jīng)飽和；16-24歲年輕人失業(yè)率約20.4%，而今年9月還有1158萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)……

基于以上種種困難，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)消費(fèi)和投資的核心引擎， 間接從業(yè)人員達(dá)到5000萬(wàn)之巨，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1/5和投資增長(zhǎng)1/3的貢獻(xiàn)來(lái)源，勢(shì)必要發(fā)揮“壓艙石”作用。

可以說(shuō)，救樓市是救經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，穩(wěn)樓市才能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)。

淘哥認(rèn)為，未來(lái)5-10年，房地產(chǎn)可能會(huì)進(jìn)入連續(xù)的刺激通道，就像過(guò)去10幾年的打壓一樣，松綁政策會(huì)一個(gè)接一個(gè)，直到市場(chǎng)被救起來(lái)。

2、7-8月救市概率很大。

目前境內(nèi)外的各種樓市救市消息、權(quán)威專家、媒體的報(bào)道和建議，可視為正式救市前的吹風(fēng)、輿論準(zhǔn)備。

暖風(fēng)頻吹之后，相關(guān)措施才會(huì)出來(lái)。目前來(lái)看，7-8月的可能性最大。

對(duì)于深圳而言，強(qiáng)悍的基本面和城市定位決定了對(duì)樓市比較謹(jǐn)慎，不會(huì)有史詩(shī)級(jí)刺激，救市力度上，只會(huì)做北上廣等一線城市的“跟班”。

3、如果繼續(xù)救市，對(duì)二套改善型，特別是對(duì)“賣一買一”類型的支持，是有效且必要的。

我們需要一個(gè)正常、有流動(dòng)性的市場(chǎng)，讓有自住需求的人能買到合適的物業(yè)，而不是一個(gè)冰凍到極限的市場(chǎng)，讓大部分人都沒(méi)法買房，這不是一個(gè)健康的樓市。

淘哥認(rèn)為，后續(xù)降低二套首付、降低“賣一買一”首付可能比較大。現(xiàn)在都沒(méi)錢，不來(lái)點(diǎn)降低首付、利率的實(shí)際措施，不會(huì)有實(shí)際作用。

至于局部松綁限購(gòu)（比如東部各區(qū)放松限購(gòu)）、放寬社保年限等，問(wèn)題更復(fù)雜，雖然都很有必要，但是否能成行，現(xiàn)在無(wú)法確定，但雙證合一的可能性在增大。

4、拐點(diǎn)已至，現(xiàn)在就是買房最好時(shí)機(jī)。

現(xiàn)在救市低迷的原因，已遠(yuǎn)不止是樓市本身，還有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此經(jīng)濟(jì)+樓市刺激出臺(tái)，極度悲觀的預(yù)期有望得到緩解，真實(shí)需求會(huì)加快入市，市場(chǎng)有望企穩(wěn)上行。

從這個(gè)角度看，現(xiàn)階段，各種悲觀因素疊加+政策拐點(diǎn)出現(xiàn)，是以抄底價(jià)格購(gòu)買優(yōu)質(zhì)物業(yè)的最好時(shí)機(jī)。

5、不會(huì)再有普漲大牛市，買房需要技巧。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)接下來(lái)大規(guī)模刺激+樓市救市后，悲觀預(yù)期會(huì)減退，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)率先表現(xiàn)。

接下來(lái)，樓市會(huì)加劇分化，樓市整體不會(huì)普漲，但稀缺的核心資產(chǎn)依然有巨大財(cái)富機(jī)遇。如何尋找稀缺的核心資產(chǎn)？秉記兩個(gè)原則：

1、要買在城市核心，“房住不炒”，住是關(guān)鍵，房子的配套要豐富、自用價(jià)值要髙。

2、要買符合時(shí)代特征+政策導(dǎo)向+稀缺+不虧錢+成長(zhǎng)性的資產(chǎn)，這種房子能穿越周期，守衛(wèi)財(cái)富。

03.

成長(zhǎng)性充分+供應(yīng)稀缺+宜居

大前海下一個(gè)網(wǎng)紅盤

基于以上對(duì)樓市的分析、判斷，淘哥推薦剛需朋友可重點(diǎn)關(guān)注本次論壇活動(dòng)的舉辦項(xiàng)目——沙井站附近的拾悅城·楠園。

首先，從區(qū)域看，沙井是下一個(gè)寶中，產(chǎn)業(yè)、人口、規(guī)劃支撐很足，極具成長(zhǎng)性。

先思考一個(gè)問(wèn)題，為什么沙井的樓市要比光明好？很重要的原因：沙井人口稠密，很多本地人，真實(shí)購(gòu)房需求很大，樓市有支撐，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

經(jīng)常坐11號(hào)線的朋友會(huì)發(fā)現(xiàn)，不管是工作日還是節(jié)假日，不管是早晚高峰還是平峰，11號(hào)線上都很擁擠。而且沙井不在地鐵口的商場(chǎng)，晚上吃飯也經(jīng)常要排號(hào)，可以說(shuō)，沙井到處都是人，非常熱鬧、充滿活力。

同時(shí)，沙井供應(yīng)還很稀缺，這兩年集中放量，有拾悅城·楠園等幾個(gè)項(xiàng)目出來(lái)，等它們賣完，未來(lái)沙井預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)入“無(wú)房可買”的斷供局面。

所以，單價(jià)4-6萬(wàn)的房子，沙井更安全。

此外，沙井所在的寶安，市級(jí)專精特新企業(yè)位列全市第一，產(chǎn)業(yè)實(shí)力直追南山，而且教育、市政配套等也都在不斷升級(jí)。

而在大前海+寶安西部中心兩大重磅規(guī)劃賦能下，沙井正是承接寶安產(chǎn)業(yè)、城市紅利的下一個(gè)風(fēng)口，堪稱第二個(gè)寶中，區(qū)域特性完全符合時(shí)代特征、政策導(dǎo)向，具備充分的成長(zhǎng)性。

其次，從配套看，拾悅城·楠園下樓就是學(xué)校、公園，附近就是地鐵口，周邊商圈云集，非常宜居。

拾悅城·楠園約700米處就是黃金快線11號(hào)線沙井站，5站直達(dá)機(jī)場(chǎng)，7站直通寶中，9站直抵前海灣，還能直線快速通達(dá)后海、紅樹(shù)灣、福田中心、車公廟樞紐，生活和工作可以便捷切換。

同時(shí)，項(xiàng)目自帶一所18班幼兒園，北側(cè)規(guī)劃一所36班九年一貫制學(xué)校，并鄰近2019年開(kāi)辦的公辦學(xué)校拾悅小學(xué)，擁有家門口的12年全齡段優(yōu)質(zhì)學(xué)府，可實(shí)現(xiàn)目送式教育。

注意，沙井作為深圳市級(jí)西部中心，新增配套的級(jí)別、規(guī)模和體量，都是市級(jí)級(jí)別，而非寶安區(qū)區(qū)級(jí)，加之現(xiàn)在都是集團(tuán)化辦學(xué)，所以項(xiàng)目北側(cè)的九年一貫制學(xué)校非常值得期待。

更錦上添花的是，拾悅城·楠園樓下就是占地約9.5萬(wàn)平的定崗湖濕地公園。

周邊還匯聚了天虹、沃爾瑪、京基百納廣場(chǎng)等核心商圈，以及山姆會(huì)員店（建設(shè)中）、百佳華Max City（建設(shè)中）、華潤(rùn)金蠔小鎮(zhèn)（規(guī)劃中）等備受期待的網(wǎng)紅商圈、文化配套，能滿足多種娛樂(lè)、休閑需求。

定崗湖公園實(shí)拍圖

淘哥剛剛強(qiáng)調(diào)，“房住不炒”，住是關(guān)鍵，而住在拾悅城·楠園，走路就能乘坐地鐵直線通勤福田、南山、前海等各大產(chǎn)業(yè)高地；目送就能看護(hù)孩子上下學(xué)；下樓就能去公園散步、運(yùn)動(dòng)、露營(yíng)、聚會(huì)；一腳油門就能打卡網(wǎng)紅休閑地標(biāo)，簡(jiǎn)直是剛需宜居天花板。

再次，從產(chǎn)品看，拾悅城·楠園是舒適度更高、稀缺性更強(qiáng)、能一步到位的選擇。

淘哥觀察發(fā)現(xiàn)，對(duì)于剛需樓盤而言，開(kāi)發(fā)商為了控制總價(jià)，總是會(huì)盡可能降低戶型的尺度，以致于居住舒適度大打折扣，會(huì)面臨次臥要利用飄窗做榻榻米、廚房放不下冰箱等困擾。

而拾悅城·楠園不同，考慮到深圳換房的艱難和宜居性，特意和周邊緊湊型、過(guò)渡型的戶型做了區(qū)分，匠心設(shè)計(jì)了建面約86-140平的3-5房，每個(gè)戶型的尺度都非常舒適。

建面約100平的3房，極具創(chuàng)新意識(shí)，引入了雙兒童床設(shè)計(jì)，很多業(yè)內(nèi)人士看了創(chuàng)意展示空間后，都贊不絕口，淘哥20多年閱盤無(wú)數(shù)，也還是第一次見(jiàn)到這種設(shè)計(jì)。

看下圖，此次臥的進(jìn)深比常規(guī)3房要深，加上又帶飄窗，所以能放下兩張兒童床、兩人位的兒童桌，和上下鋪相比，能讓兩個(gè)孩子更加舒適的起居、學(xué)習(xí)，也能容易增進(jìn)彼此的感情。

創(chuàng)意展示空間實(shí)拍圖

隨著孩子長(zhǎng)大，兩張床中間還可以再通過(guò)軟裝隔開(kāi)，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)獨(dú)立空間的起居，滿足孩子的隱私需求。

雙兒童床設(shè)計(jì)之外，此戶型亮點(diǎn)還很多：方正實(shí)用、布局合理、動(dòng)靜分區(qū)、3開(kāi)間朝南，入戶帶玄關(guān)。

LDK一體化的客餐廳設(shè)計(jì)，讓公區(qū)更加開(kāi)闊、靈動(dòng)，同時(shí)還提供了約8.6米的超長(zhǎng)收納墻，讓生活更加整潔、有序。

創(chuàng)意展示空間實(shí)拍圖

陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約1.8米，尺度闊綽，能滿足多種用途，晾曬、儲(chǔ)物的同時(shí)，還能開(kāi)辟出一方健身、閱讀、養(yǎng)花的娛樂(lè)休閑空間，滿足個(gè)性化的精神追求。

3個(gè)臥室都帶飄窗，主臥為套房設(shè)計(jì)，公衛(wèi)為3分離設(shè)計(jì)，能更好的滿足隱私性和便捷性，就算是3代同堂，也能生活的非常舒適。

戶型示意圖

建面約86平的3房，也是非常經(jīng)典的設(shè)計(jì)，3個(gè)臥室都帶飄窗、約1.8米大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)、客餐廳一體化設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間3分離，起居非常舒適。

戶型示意圖

建面約118平的4房，陽(yáng)光端頭戶、格局方正、尺度闊綽、約6.3米大橫廳、超大采光面，還是全明格局，能滿足三代同堂+多胎家庭的居住需求，是能一步到位的置業(yè)選擇，可惜套數(shù)很少，估計(jì)要靠搶。

戶型示意圖

淘哥認(rèn)為，整體來(lái)看，拾悅城·楠園具備長(zhǎng)生命周期+一步到位的優(yōu)勢(shì)，這種創(chuàng)新和突破正是剛需市場(chǎng)所缺乏的，給深圳人提供更加舒適生活的同時(shí)，預(yù)計(jì)也更具有長(zhǎng)期價(jià)值，經(jīng)得起時(shí)間和周期的洗禮，是拐點(diǎn)之下，剛需最好的選擇之一。

創(chuàng)意展示空間實(shí)拍圖

據(jù)悉，拾悅城·楠園創(chuàng)意展示空間已經(jīng)開(kāi)放、即將入市，建議各位朋友保持密切關(guān)注，切勿與大好的買房機(jī)會(huì)擦肩而過(guò)。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創(chuàng)辦，20年深圳房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，歷任南方都市報(bào)黃金樓市記者、新浪樂(lè)居深莞惠總編輯、深圳公司副總經(jīng)理。創(chuàng)辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國(guó)紐交所上市敲鐘，世界頂級(jí)商學(xué)院，賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院兩次進(jìn)修，并多次奔赴美國(guó)日本新加坡等國(guó)考察房地產(chǎn)，曾獲“中國(guó)十大地產(chǎn)媒體人微博”稱號(hào)。

淘哥深耕深圳房地產(chǎn)，以片區(qū)分析、樓盤選擇見(jiàn)長(zhǎng)。腳踏實(shí)地、見(jiàn)多識(shí)廣，過(guò)去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過(guò)盤。

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