突然之間，深圳人買房的熱情又回來了。

剛剛過去的端午，大前海爆火，桂灣深業項目去化超9成、吸金超百億，碧海越秀項目認籌接近1:2，沙井拾悅城·楠園人潮涌動、成為深圳端午假期最火的售樓處之一。

上周六（6月24日），淘哥在沙井拾悅城城市展廳舉辦了一場主題為《救市正敲門，買房最好時機到了》的線下論壇分享活動，雖然是假期，又是暴雨天氣，但依然吸引了眾多粉絲朋友參加。

論壇上，淘哥對如何解讀最近的救市吹風報道、深圳是否會救市、會怎么救、如何買房等問題進行了深入解讀，現將核心觀點分享如下。

01.

海外炒翻天 央媒也發聲

中國7-8月大救市？

自6月初起，海外媒體、機構、投行就對救市這件事炒翻了天。

6月2日，彭博社發文：據知情人士透露，中國正考慮一攬子救市政策以提振經濟，比如進一步放松限購政策，放寬三道紅線考核、延長過渡期并放松杠桿限制等。

花旗表示：中國最快本月祭刺激措施，支持房地產行業！并預測了進一步降低抵押貸款利率、降低二套房首付比例、下調MLF利率等措施，其中最后一條已經被驗證。

高盛預期：7月份左右，樓市救市措施就會出來，而且力度非常之大。暗示力度將超過2015年，堪比2008年的4萬億。

最新華爾街日報：中國擬出臺重大刺激措施以重振經濟，而且措施幾天內可能發布。

不止海外媒體頻繁吹風，國務院（發展研究中心）、住建部下屬的兩個媒體，中國經濟時報、中房網也表示限購限購等政策應適時調整。

越來越多的專家、學者、前政府高層也開始建議刺激樓市。

董藩在《史詩級救市政策正“咣咣”敲門？》中呼吁“放大招”，并直言：“我認為到了必須盡快出政策的時間了，一天都不能拖了。”

中財辦前副主任尹艷林表示，房地產政策要加大松綁力度，讓市場飛一會，讓能熱的地方先熱起來，擴散帶動還在觀望著市場起來。

天風證券特邀經濟學家劉煜輝表示，目前的局勢下，如果不及時地、斷然地出手、霹靂的政策、超常規的政策，及時地去阻斷、打破經濟可能潛在的通縮、衰退的螺旋，未來會變得非常麻煩。

從海外媒體到央媒再到各路專家的報道和表態中，可以發現3個共性：

1、態度非常一致，都認為應該救市；

2、建議措施主要針對需求端：包括放松限購限貸、降低改善壓力、降低利率等；

3、都認為應該盡快+大力度救市，最好7-8月出臺相關政策。

02.

如何解讀救市傳聞

對樓市的5個看法

對于各路救市聲音，淘哥認為：

1、一定會救市，不救不行。

疫情后的經濟報復性反彈已經結束，現階段，出口、消費、投資三駕拉動經濟增長的馬車中，最重要的出口已經“超預期”下滑，5月出口同比增長-7.5%、環比增長-4.0%，環比增速為2007年以來新低。

消費和投資也非常疲軟，剛剛過去的6.18，是淘寶、京東投入最大、動靜最小的一年，銷售額增速創下近3年新低。

隨著經濟壓力增大，各種問題都在凸顯：2022年結婚人數創下37年以來最低；新生兒少于800萬、回到1941年水平；就業難，外賣騎手、網約車都已經飽和；16-24歲年輕人失業率約20.4%，而今年9月還有1158萬大學畢業……

基于以上種種困難，房地產作為拉動消費和投資的核心引擎， 間接從業人員達到5000萬之巨，是經濟增長1/5和投資增長1/3的貢獻來源，勢必要發揮“壓艙石”作用。

可以說，救樓市是救經濟的重要一環，穩樓市才能穩經濟、穩就業。

淘哥認為，未來5-10年，房地產可能會進入連續的刺激通道，就像過去10幾年的打壓一樣，松綁政策會一個接一個，直到市場被救起來。

2、7-8月救市概率很大。

目前境內外的各種樓市救市消息、權威專家、媒體的報道和建議，可視為正式救市前的吹風、輿論準備。

暖風頻吹之后，相關措施才會出來。目前來看，7-8月的可能性最大。

對于深圳而言，強悍的基本面和城市定位決定了對樓市比較謹慎，不會有史詩級刺激，救市力度上，只會做北上廣等一線城市的“跟班”。

3、如果繼續救市，對二套改善型，特別是對“賣一買一”類型的支持，是有效且必要的。

我們需要一個正常、有流動性的市場，讓有自住需求的人能買到合適的物業，而不是一個冰凍到極限的市場，讓大部分人都沒法買房，這不是一個健康的樓市。

淘哥認為，后續降低二套首付、降低“賣一買一”首付可能比較大。現在都沒錢，不來點降低首付、利率的實際措施，不會有實際作用。

至于局部松綁限購（比如東部各區放松限購）、放寬社保年限等，問題更復雜，雖然都很有必要，但是否能成行，現在無法確定，但雙證合一的可能性在增大。

4、拐點已至，現在就是買房最好時機。

現在救市低迷的原因，已遠不止是樓市本身，還有經濟問題。因此經濟+樓市刺激出臺，極度悲觀的預期有望得到緩解，真實需求會加快入市，市場有望企穩上行。

從這個角度看，現階段，各種悲觀因素疊加+政策拐點出現，是以抄底價格購買優質物業的最好時機。

5、不會再有普漲大牛市，買房需要技巧。

中國經濟接下來大規模刺激+樓市救市后，悲觀預期會減退，優質資產會率先表現。

接下來，樓市會加劇分化，樓市整體不會普漲，但稀缺的核心資產依然有巨大財富機遇。如何尋找稀缺的核心資產？秉記兩個原則：

1、要買在城市核心，“房住不炒”，住是關鍵，房子的配套要豐富、自用價值要髙。

2、要買符合時代特征+政策導向+稀缺+不虧錢+成長性的資產，這種房子能穿越周期，守衛財富。

03.

成長性充分+供應稀缺+宜居

大前海下一個網紅盤

基于以上對樓市的分析、判斷，淘哥推薦剛需朋友可重點關注本次論壇活動的舉辦項目——沙井站附近的拾悅城·楠園。

首先，從區域看，沙井是下一個寶中，產業、人口、規劃支撐很足，極具成長性。

先思考一個問題，為什么沙井的樓市要比光明好？很重要的原因：沙井人口稠密，很多本地人，真實購房需求很大，樓市有支撐，抗風險能力強。

經常坐11號線的朋友會發現，不管是工作日還是節假日，不管是早晚高峰還是平峰，11號線上都很擁擠。而且沙井不在地鐵口的商場，晚上吃飯也經常要排號，可以說，沙井到處都是人，非常熱鬧、充滿活力。

同時，沙井供應還很稀缺，這兩年集中放量，有拾悅城·楠園等幾個項目出來，等它們賣完，未來沙井預計會進入“無房可買”的斷供局面。

所以，單價4-6萬的房子，沙井更安全。

此外，沙井所在的寶安，市級專精特新企業位列全市第一，產業實力直追南山，而且教育、市政配套等也都在不斷升級。

而在大前海+寶安西部中心兩大重磅規劃賦能下，沙井正是承接寶安產業、城市紅利的下一個風口，堪稱第二個寶中，區域特性完全符合時代特征、政策導向，具備充分的成長性。

其次，從配套看，拾悅城·楠園下樓就是學校、公園，附近就是地鐵口，周邊商圈云集，非常宜居。

拾悅城·楠園約700米處就是黃金快線11號線沙井站，5站直達機場，7站直通寶中，9站直抵前海灣，還能直線快速通達后海、紅樹灣、福田中心、車公廟樞紐，生活和工作可以便捷切換。

同時，項目自帶一所18班幼兒園，北側規劃一所36班九年一貫制學校，并鄰近2019年開辦的公辦學校拾悅小學，擁有家門口的12年全齡段優質學府，可實現目送式教育。

注意，沙井作為深圳市級西部中心，新增配套的級別、規模和體量，都是市級級別，而非寶安區區級，加之現在都是集團化辦學，所以項目北側的九年一貫制學校非常值得期待。

更錦上添花的是，拾悅城·楠園樓下就是占地約9.5萬平的定崗湖濕地公園。

周邊還匯聚了天虹、沃爾瑪、京基百納廣場等核心商圈，以及山姆會員店（建設中）、百佳華Max City（建設中）、華潤金蠔小鎮（規劃中）等備受期待的網紅商圈、文化配套，能滿足多種娛樂、休閑需求。

定崗湖公園實拍圖

淘哥剛剛強調，“房住不炒”，住是關鍵，而住在拾悅城·楠園，走路就能乘坐地鐵直線通勤福田、南山、前海等各大產業高地；目送就能看護孩子上下學；下樓就能去公園散步、運動、露營、聚會；一腳油門就能打卡網紅休閑地標，簡直是剛需宜居天花板。

再次，從產品看，拾悅城·楠園是舒適度更高、稀缺性更強、能一步到位的選擇。

淘哥觀察發現，對于剛需樓盤而言，開發商為了控制總價，總是會盡可能降低戶型的尺度，以致于居住舒適度大打折扣，會面臨次臥要利用飄窗做榻榻米、廚房放不下冰箱等困擾。

而拾悅城·楠園不同，考慮到深圳換房的艱難和宜居性，特意和周邊緊湊型、過渡型的戶型做了區分，匠心設計了建面約86-140平的3-5房，每個戶型的尺度都非常舒適。

建面約100平的3房，極具創新意識，引入了雙兒童床設計，很多業內人士看了創意展示空間后，都贊不絕口，淘哥20多年閱盤無數，也還是第一次見到這種設計。

看下圖，此次臥的進深比常規3房要深，加上又帶飄窗，所以能放下兩張兒童床、兩人位的兒童桌，和上下鋪相比，能讓兩個孩子更加舒適的起居、學習，也能容易增進彼此的感情。

創意展示空間實拍圖

隨著孩子長大，兩張床中間還可以再通過軟裝隔開，實現兩個獨立空間的起居，滿足孩子的隱私需求。

雙兒童床設計之外，此戶型亮點還很多：方正實用、布局合理、動靜分區、3開間朝南，入戶帶玄關。

LDK一體化的客餐廳設計，讓公區更加開闊、靈動，同時還提供了約8.6米的超長收納墻，讓生活更加整潔、有序。

創意展示空間實拍圖

陽臺進深約1.8米，尺度闊綽，能滿足多種用途，晾曬、儲物的同時，還能開辟出一方健身、閱讀、養花的娛樂休閑空間，滿足個性化的精神追求。

3個臥室都帶飄窗，主臥為套房設計，公衛為3分離設計，能更好的滿足隱私性和便捷性，就算是3代同堂，也能生活的非常舒適。

戶型示意圖

建面約86平的3房，也是非常經典的設計，3個臥室都帶飄窗、約1.8米大進深陽臺、客餐廳一體化設計、衛生間3分離，起居非常舒適。

戶型示意圖

建面約118平的4房，陽光端頭戶、格局方正、尺度闊綽、約6.3米大橫廳、超大采光面，還是全明格局，能滿足三代同堂+多胎家庭的居住需求，是能一步到位的置業選擇，可惜套數很少，估計要靠搶。

戶型示意圖

淘哥認為，整體來看，拾悅城·楠園具備長生命周期+一步到位的優勢，這種創新和突破正是剛需市場所缺乏的，給深圳人提供更加舒適生活的同時，預計也更具有長期價值，經得起時間和周期的洗禮，是拐點之下，剛需最好的選擇之一。

創意展示空間實拍圖

據悉，拾悅城·楠園創意展示空間已經開放、即將入市，建議各位朋友保持密切關注，切勿與大好的買房機會擦肩而過。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創辦，20年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。創辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。

淘哥深耕深圳房地產，以片區分析、樓盤選擇見長。腳踏實地、見多識廣，過去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。

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