（曲濤/文） 經(jīng)過六月份的下調(diào)，LPR短期內(nèi)暫無再度調(diào)整的動力和空間。

7月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年7月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均與上月持平。

由于此前MLF小幅加量續(xù)做、中標(biāo)利率持平，此次LPR未做調(diào)整符合市場預(yù)期。

百城房貸利率下降

隨著六月份LPR的調(diào)整，銀行在具體執(zhí)行中下調(diào)了實際房貸利率，7月份首二套主流房貸利率均較上月下調(diào)。

貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。7月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落45BP和25BP。

從城市分類上看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%和5.03%；二線城市首二套房貸利率分別為3.88%和4.81%，均較上月回落10BP；三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%和4,80%，分別較上月回落9BP、10BP。

另外，放款速度方面也有所加速。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，7月百城銀行平均放款周期為22天，較上月縮短1天。

存量房貸利率會否調(diào)整引關(guān)注

盡管銀行在具體執(zhí)行中，已經(jīng)對新增的房貸利率進(jìn)行了下調(diào)。但市場更為關(guān)心的是，存量房貸利率是否存在調(diào)整的空間，而央行近期的表述也引發(fā)了廣泛關(guān)注。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示，按照市場化、法制化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

對此，央行方面給出的建議也很明確。一是，自主協(xié)商變更合同約定。二是“以新?lián)Q舊”，通過發(fā)放新貸款來置換原有貸款額度。但所有的前提是，必須遵循市場化與法治化的原則。

由于理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，在對資產(chǎn)配置進(jìn)行調(diào)整過程中，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

據(jù)鄒瀾介紹，99%的房貸選擇了浮動利率機(jī)制。而去年以來，5年期以上貸款市場報價利率累計下行了45個基點，但由于加點不變，導(dǎo)致早幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平。

市場方面，對于存量房貸利率的降與不降，也是各執(zhí)一詞。

有一種觀點認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率，雖然有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸等問題，但給銀行帶來的經(jīng)營壓力難以忽視，對于政策細(xì)則的設(shè)計落地也存在一定挑戰(zhàn)。

但另一部分觀點則認(rèn)為，盡管調(diào)整存量房貸利率對銀行盈利可能造成影響，但影響有限。提前還款減少有利于降低銀行流動性風(fēng)險、穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負(fù)債表，順應(yīng)政策的穩(wěn)增長導(dǎo)向。

雖然央行對此進(jìn)行了表態(tài)，但存量房貸利率能否調(diào)降也要取決于銀行的實際行動。目前從多家銀行了解的情況來看，沒有收到關(guān)于存量房貸利率調(diào)降的通知，具體的實施方案仍有待進(jìn)一步明確。

可通過其他方式降低房貸成本

事實上，目前除了提前還款外，還可以通過其他方式降低房貸成本。

一種是調(diào)整房貸還款方式，將“等額本息”更換成“等額本金”。由于這兩種還款方式之間存在利息差，操作成功后可以省下一大筆利息。雖然有一部分銀行在其APP上開通了這項業(yè)務(wù)，但這種操作方式除了客戶要符合銀行要求的條件外，也需要和貸款銀行進(jìn)一步協(xié)商。

另外一種方式是“商轉(zhuǎn)公”。如果能夠?qū)⑸虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)換為利率更低的公積金貸款，對于減輕購房者壓力也是顯而易見。

不過，這種方式只適用于部分城市。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，包括哈爾濱、沈陽、長沙、蘭州、青島、邵陽、莆田、達(dá)州、漯河、渭南、南陽、揚(yáng)州、株洲、滁州、吉安、湘潭、宿州、安慶、淮南、宿遷、泰州和連云港等20多個城市，相繼發(fā)布或優(yōu)化了“商轉(zhuǎn)公”政策。

據(jù)了解，這些城市在申請“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)時，除需要征得商業(yè)貸款銀行的同意外，還要符合當(dāng)?shù)氐淖》抗e金貸款條件。

此外，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)除了對申請條件設(shè)定較高外，地方的住房公積金資金余量是否充足，也是能否順利實施“商轉(zhuǎn)公”重要條件之一。目前包括北京在內(nèi)的一些住房公積金個貸率和資金運(yùn)用率長期高位運(yùn)行的城市，暫時都不具備開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的條件。