這幾年福州樓市隨著民企暴雷后，整個市場基本被建發(fā)、國貿(mào)、保利以及福州本土國企包攬。

當(dāng)然其中不乏個別地塊被民企拿下，這里面的代表不少，不過從去化來看都相對比較低迷，下面就盤點兩個案例，這兩個項目都曾經(jīng)發(fā)出過很大膽的海報。

花海里&書香里

2021年5月，凱佳以底價拿下兩幅江南CBD的純商地塊，不過都是定位酒店式公寓，容積率3.0，最終樓面價7.5K左右，指導(dǎo)價2.75W。

兩幅地塊聯(lián)合開發(fā)，其中南側(cè)地塊建設(shè)了4棟酒店式公寓住宅，采用回型設(shè)計，5梯21戶，總高17-18層，合計1375套。

主推面積：18平、25平、45平。

項目4月領(lǐng)證上市，截至目前，備案2棟住宅，合計673套，網(wǎng)簽13套，去化率2%。

很明顯這個定位住宅產(chǎn)權(quán)的類SOHO產(chǎn)品，以持平板塊的均價，直接撲街了。

從項目當(dāng)初的宣傳海報來看，也算是福州這幾年少見打出擦邊球標語的一家。

配合這個標語，目前的網(wǎng)簽去化，只能說18平米不好使。

分析：面對項目的撲街，分析一下原因，從項目定位來說，優(yōu)勢就是小戶型+住宅產(chǎn)權(quán)，放在前幾年可能還有一定行情。

這幾年福州樓市，整體的租金市場也在下滑，加上這幾年公租房、人才房持續(xù)推進，安商房扎堆供應(yīng)，這些房源都給租房市場帶來很大的沖擊。

對于小戶型的產(chǎn)品，主打還是投資，這幾年房住不炒，樓市全面降溫，除了自住需求外，已經(jīng)很難看到投資客，也很大影響了這種項目的客源。

除此之外，項目地處江南CBD，雖然以CBD板塊自居，但是并沒有太大的就業(yè)圈存在，周邊的便利度也相對一般。

除了這些因素外，最大的問題還是價格，目前板塊近距離的建總領(lǐng)筑，南區(qū)主打的也是小戶型，整體的梯戶比也更強于該盤。

除此之外，板塊周邊的代表，閩江世紀城的克拉公寓，同樣住宅產(chǎn)權(quán)的類SOHO產(chǎn)品。

從二手的成交表現(xiàn)來看，2019年2.1W，2020年1.9W，2022年1.7W，2023年1.6W。

項目在2016年初的預(yù)售價格1.6W左右，很明顯經(jīng)歷4年連續(xù)下跌后，項目已經(jīng)回到樓市上一輪暴漲之前的價格，與周邊同時期的住宅新盤，漲幅差異非常大。

有了前車之鑒后，很明顯花海里要想在2.5W以上的價格去化，基本沒有可能。

目前去化低迷，雖然不是巨型地塊，不過小戶型主打，合計1375套，按目前開盤4個月網(wǎng)簽13套，清盤需要35年。

很明顯這樣的去化速率，降價是肯定，只不過按照目前的樓市，項目的價格降到多少才有人考慮？

巨榮光明里

2021年12月，恒榮以底價拿下臺江的袖珍純商地塊，宗地2021-67號，樓面地價18764元/㎡，面積僅8.67畝，容積率2.5，指導(dǎo)價3.4W。

項目最終由恒榮+巨成聯(lián)合開發(fā)，規(guī)劃獨棟的26層連廊產(chǎn)品，合計98套，備案均價3.39W，公攤21.5%。

項目雖然已經(jīng)上市，不過真正引起別人注意的還是那個宣傳海報：鼓臺之外皆郊區(qū)。

項目7月領(lǐng)證，以指導(dǎo)價3.4W上市，一個月時間，網(wǎng)簽1套，基本看不到有關(guān)于這個項目的討論。

分析：對于項目而言，優(yōu)勢在于純商定位，體量小，地處臺江，整體壓力不大，不過劣勢并不少。

首先是項目的產(chǎn)品定位，獨棟連廊，采取中戶99平，端頭128平、143平。

看到這個產(chǎn)品面積，其實對樓市有關(guān)注的就知道，產(chǎn)品做大了，這樣的連廊面積段，最好的參考就是東二環(huán)的純商聯(lián)發(fā)君樾府。

君樾府當(dāng)初捆綁精裝3.55W，采取中戶97，端頭118、137設(shè)計，導(dǎo)致整體總價：340W-490W。

這樣的總價門檻，配合偏剛需的連廊2T4設(shè)計，價格跟產(chǎn)品產(chǎn)生割裂。

后來即便取消精裝，價格下調(diào)，97、118也做到跑量，不過端頭137平，由于總價依然在400W以上，依然吸引力不高。

最明顯的對比，這2年福州不少剛改盤推出，主打都是2T2的純板樓，面積集中在125-135平，都采取大面寬獨立電梯廳的設(shè)計，很明顯整體的居住體驗更優(yōu)。

回到這個臺江的獨棟項目，在面積段上，比君樾府更進一步，特別是端頭，128、143平米，已經(jīng)完全媲美剛改的面積段。

從戶型設(shè)計來看：

99平：三房兩廳兩衛(wèi)，主流的連廊中戶布局，北側(cè)存在隱私問題，主要問題在于其他樓盤這樣的布局，89平就能做到類似。

128平：四房兩廳兩衛(wèi)，采取了邊廳設(shè)計，進深大面寬小，非主流布局，戶型的布局存在幾個硬傷，北側(cè)書房的陽臺直接封包做贈送，邊廳陽臺同樣封包做觀景，南側(cè)臥室沒有陽臺，變成沒有生活陽臺，同時西端這樣設(shè)計，客廳西曬嚴重，廚房也偏小。

143平：四房兩廳兩衛(wèi)，類似的布局，做成三開間朝南，兩個衛(wèi)生間的開窗都對著連廊，存在一定隱私影響，從整體的戶型布局來看，可以參考城市之光116平、三號院125平。

通過戶型分析，即可發(fā)現(xiàn)這個項目，在已經(jīng)做出面積段之后，在戶型設(shè)計上也沒有過多亮點，相比于目前115平的連廊端頭，布局更差。

此時搭配3.4W左右的價格，項目的總價，中戶：330W，西端：440W，東端500W。

這樣的價格，這樣的戶型，這樣的連廊樓棟，很明顯吸引力偏差。

舉個最簡單的例子：西端440W，在年初可以選擇塔頭的錦上125平米，500W可以選擇錦上142，或者選擇和悅風(fēng)華的128平、143平帶精裝。

這些剛改盤，大面寬的戶型設(shè)計，獨梯的樓棟設(shè)計，很明顯居住體驗都更強。

當(dāng)然塔頭的項目做對比，可能對于客源來說，區(qū)位有一定差異，對于項目而言，地處排尾，周邊存在兩大次新盤，即萬科金域國際，陽光城檀境。

兩個項目目前都已經(jīng)交房，二手掛牌里面，特價房也不少，以近期盤點的為例：

1、萬科金域國際B區(qū)，125平，精裝中層，3.57W，總價449W。

2、陽光城檀境，130平，精裝高層，3.43W，總價449W。

這兩個精裝盤，目前二手掛牌都在3.5W左右，檀境這套上次盤點469W，2個月不到，又降價20W，很明顯即便遠低于樓盤其他掛牌，要想成交難度依然很大。

對于這兩個項目，也都是連廊產(chǎn)品，戶型面積段與光明里類似，戶型布局整體更優(yōu)，不過目前帶精裝的價格也快持平這個獨棟樓盤。

很明顯，從次新房的價格對比來看，這個期房并沒有價格優(yōu)勢，加上整兩個項目帶來的巨量安商房源，整個排尾板塊二手壓力都非常大。

此時回到項目本身，沒有社區(qū)的獨棟，搭配兩大民企，推出不適宜的面積、不主流的戶型設(shè)計，在周邊次新價格壓制下，很明顯要想賣，難度非常大。

盤點總結(jié)

這幾年福州土拍遇冷，民企暴雷后，已經(jīng)很難看到過多民企的身影，福州比較有代表的就是大東海。

項目這2年的新盤，從金山的天樾、到東區(qū)的璽樾、再到臺江的公園府、以及三江口的江山府。

可以說去化都非常差，這里面有很大一部分原因在于房企部分交房項目品質(zhì)欠佳，也多次傳出風(fēng)險警告，給市場傳遞太差的信號。

除此之外，這些項目部分也存在戶型設(shè)計欠佳，開盤初期定價過高，甚至搞出捆綁加價等行為，錯過了樓市較好的時機。

可以說大東海最為表率，也基本把民企能出現(xiàn)的問題都演了一遍，此時來到上述兩個項目，從短期的網(wǎng)簽來看，很明顯都撲街了。

這里面除了民企的暴雷信心外，更大的問題還是在于，整體的定價，產(chǎn)品設(shè)計都不合時宜。

在民企已經(jīng)沒有優(yōu)勢的樓市，還搞出沒有性價比的產(chǎn)品，只能說還未暴雷的民企，自求多福。