深圳最近的新盤，頗有點神仙打架的意味。

最近兩天，淘哥去參觀了前海前灣唯一在售住宅招商一灣臻邸新開放的樣板間，建面約115平的3+1房，隱藏了超級多的彩蛋。

參觀的時候，作為一個地產老炮，淘哥都忍不住眼前一亮，不斷發出贊嘆：

誒？這雙龍抱珠的布局，剛好能做兩個套房，真是不錯。

這客廳尺度很好耶，即使單獨再隔出一個房間，剩下的客廳開間依然開闊。

更絕的是，選擇這個戶型后，感覺一輩子都不用換房了：從二人世界，到三口之家，到二娃出生，到三代同堂，全生命周期的需求都能滿足！

如果做成3+1房使用，那是四開間朝南，朝向太完美了！

深圳的戶型已經進化成這個樣子了，真是厲害。

看完這個樣板間，淘哥感覺，預算1000多萬的深圳買房人，終于不用再糾結了。

因為終于等到一個戶型，從朝向到布局再到空間實用性，都能滿足內心的期待，再也不用為了空間將就朝向，或者為了朝向妥協布局了。

這套樣板間的戶型到底有多絕？淘哥這就為大家揭秘。

01.

雙龍抱珠+雙套房

4開間朝南 全生命周期

前海戶型天花板

這是招商一灣臻邸建面約112-118平的戶型示意圖，雙龍抱珠布局，中間是客餐廳+陽臺+廚房，上方是一個完整的套房（衛生間在臥室內）+次臥，下方是一個內套房（衛生間緊挨臥室門）。

戶型示意圖

而且，內套房稍微改一下門的設計，就能變成一個完整的套房。

這種設計有什么好處呢？

假如買房的時候是二人世界，或者是夫妻兩人和父母同住。

主臥旁的次臥就可以改造成衣帽間、茶室、書房、琴室、電競房等，這樣子，此戶型就變成了奢闊的雙套房。

眾所周知，年輕人和老人的生活習慣很不一樣，老人習慣早睡早起、起夜較頻繁，而年輕人則喜歡晚睡晚起。如果起居、洗漱空間太近，難免會彼此打擾，但是這種雙套房的設計，就不會面臨這種問題，能最大程度減少兩代人生活習慣上的摩擦。

? 標注示意 僅供參考

隨著時間推移，假如住了兩年，有了孩子。

就可以把主臥旁的次臥改造成兒童房，而且這個兒童房和主臥門對門，非常方便夜間照顧孩子。

? 標注示意 僅供參考

更厲害的來了，再把時間拉長，如果有了二胎，父母也同住幫忙照看孩子，那還可以在客廳再隔出一個兒童房。

仔細看戶型圖，客廳開間達到了約5.7米，什么概念？就算隔出一個2米的小房間，剩下的開間，依然還有約3.7米，這個尺度對于建面約115平左右的戶型而言，其實依然算得上非常開闊了。

? 標注示意 僅供參考

也就是說，此戶型實際上是3+1房，能實現4房的居住功能。

而當是三口之家的時候，如果不隔房間，此客廳也比傳統客廳能實現更多生活場景，可以是圖書館、觀影區，也可以是會客廳、瑜伽室、健身區。

其實，一個戶型能在功能布局上，做到這種程度，已經非常優秀了，更絕的是，假如在客廳隔一個房間，此戶型就變成了4開間朝南。

即：主臥、多變空間、客廳、次臥，全部朝南。真是非常厲害了！

而且，此戶型分布在1棟2單元和3棟1單元的頭排，視野開闊無遮擋，部分房源擁有公園、大南山景觀。

橫過來看更直觀 4開間朝南 標注 示意 僅供參考

可以發現，此戶型能滿足全生命周期使用，買一套這種房子，不管是二人世界、三口之家還是二胎家庭、三代同堂，人生的不同階段，都可以居住的非常舒適。

此外，最近兩年，因為政策、市場環境影響，很多改善買家非常焦慮，家里人口增加不得不換房，但自住的房子賣不出去、二套房首付成數又很高，只能擠一擠或者租房將就。

而招商一灣臻邸這種全生命周期的房子，就不用面臨這種尷尬處境，還節約了換房的時間和金錢成本，是能滿足終極置業需求的選擇。

02.

僅有48套

深圳核心區難得一見

太稀缺了

為什么招商一灣臻邸的戶型能做到如此極致的效果？一個底層原因在于：高使用率。

按照建筑標準，深圳的住宅是陽臺送一半、飄窗全送，而招商一灣臻邸的陽臺很大，全屋更是多處使用飄窗，據測算，算上贈送，招商一灣臻邸的實際使用率最高能達到約92.5%。

92.5%什么概念？目前，深圳核心區很多新盤的使用率只有70%左右，算上贈送大概也就在75%-78%左右。

對比之下，招商一灣臻邸的使用率高出約15%，建面約115平的房子，就多出約17平的實用面積，按照招商一灣臻邸約10.7萬/平的備案均價計算，價值約180萬。

可以說，高使用率，一方面拉升了實際實用空間、提高了居住尺度和舒適度，另一方面，其實等于變相拉低了購房成本，這就瞬間推高了招商一灣臻邸的性價比。

——看似是均價10字頭，但細算下來，和單價較低的低使用率房子相比，價格并不貴，而且，還買到了更出色的產品，本質上非常劃算。

這種戶型有多稀缺呢？放眼福田、南山、前海：

從使用率看，能做到90%左右（含贈送），建面約110多平實現4房功能的項目，僅寥寥幾個，大部分項目都是建面約100多平只做3房。

比如前幾年入市的福田某盤，從備案信息看，建面約120.93平的某房源，使用率約為72%，為3房設計，客廳開間僅約4米，比招商一灣臻邸的約5.7米，低了約1.7米，少了隔出一個房間的可能性。

從功能布局看，建面約110多平就能實現4房功能，還能做到雙龍抱珠+雙套房的項目，就已經幾乎沒有了。

畢竟深圳核心區能做到4房+雙龍抱珠+雙套房的戶型，面積一般要140平往上，比如今年日光的海德園B區，建面約143平才能實現類似的空間功能，比招商一灣臻邸多出約28平。

這28平如果換算成支付成本，接近300萬。

從朝向看，在高使用率+雙龍抱珠+雙套房基礎上，還能實現4開間朝南的項目，應該僅有招商一灣臻邸了。

因為深圳核心區建面約100多平實現4房居住功能的新盤，一般為橫廳布局，而橫廳就意味著要對朝向妥協；豎廳布局的房源，又多是房間都挨著一起，實現不了套方式的起居分離。

比如剛剛提及的海德園B區，建面約143平的4房，也就只有3開間朝南。

而深圳頂級豪宅深圳灣悅府，建面約261平的雙套房，客廳和主臥則都是朝東。其實前海、深圳灣很多房子，為了景觀都犧牲了朝向，戶型結構好、又朝南的房子很少。

此外，不僅整個深圳核心區難得一見，此戶型在招商一灣臻邸也僅有約48套。

也就是說，放眼福田、前海等深圳核心區，建面約110多平就想買一套雙龍抱珠+雙套房+4開間朝南的全生命周期戶型，招商一灣臻邸幾乎是唯一的選擇。

03.

前灣+前海二環唯一在售住宅

全能型選手 六邊形戰士

戶型稀缺之外，招商一灣臻邸還是前海前灣+前海二環的唯一在售住宅。

招商一灣臻邸位于前灣核心，直線距離約500米內，有雙地鐵線+3地鐵口，分別為5/9號線前灣站、5號線前灣公園站、9號線夢海站。

一灣臻邸位置示意圖

前灣在前海是什么地位？如果我們攤開深圳地圖，對比深圳灣和前海灣，會發現一個非常有趣的對應關系：

后海總部基地對應的是桂灣：商務商業主導；東濱路以南一直到東角頭半島城邦的深圳灣豪宅區，對應的則是前灣，定位更偏向居住和生活等各項配套。

也就是說，前灣很可能是前海未來的豪宅天花板，而招商一灣臻邸，則是目前入住此處唯一的選擇。

如果把前海按環線劃分，一環無住宅項目，一灣臻邸是前海二環目前唯一的可售項目，也是前海目前離海最近的在售住宅。

在如此得天獨厚的地段，招商一灣臻邸打造品質如何？

據了解，為達到更高的美學呈現，招商一灣臻邸外立面裝飾線條弧形鋁板設計，工序多了一道開橫和折彎，成本高出約30%，如此注重細節，開發商的用心程度可見一斑。

由外及內，項目打造了流光泳池、中央草坪、藝術連廊等園林空間，以及親子閱讀、社區客廳、寶媽交流等架空私享空間，不出社區，也能找到很多娛樂休閑活動。

更貼心的是，招商一灣臻邸配備5S物業服務體系，可以提供一對一專屬管家、組織60歲以上老人每年1次社區體檢、一鍵繳費/報修/購物、社區社交等定制級服務，讓業主的生活非常高效、便捷。

綜合來看，招商一灣臻邸是深圳核心區新盤中的全能選手，地段核心、配套豐盛、近地鐵、社區品質高、戶型南向率高達約80%、使用率最高約92.5%（含贈送）、功能布局也可圈可點、性價比也很高。

招商一灣臻邸幾乎沒有短板、均好性極強，堪稱六邊形戰士。

目前，一線城市救市吹風不斷，只等細則出臺。淘哥最近一直強調：深圳一定會救市，且一定救得起來，市場一旦反轉，核心區的改善物業將率先發起反攻。

所以，計劃買房的朋友，可以認真考慮即刻出手了，招商一灣臻邸新開放樣板間的戶型，建面約115平的3+1房，難得一遇、賣一套少一套，切勿過多猶豫、錯失良機。