（曲濤/文）市場(chǎng)盼望已久的住房信貸政策利好再次落地。

8月31日晚間，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

上述通知中，分別對(duì)三項(xiàng)住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化。即：下調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例，并對(duì)個(gè)人二套住房商業(yè)貸款利率政策下限進(jìn)行了調(diào)整。同時(shí)，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，可節(jié)約借款人利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。同時(shí)，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

首套和二套住房貸款首付款比例下限分別為20%和30%

據(jù)悉，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)分為兩個(gè)方面。

一方面，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%，首付比例主要分為35%、30%和20%三檔。

從具體城市來(lái)看，北京和上海的首付比例最高，均為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也相對(duì)比較高。包括哈爾濱、長(zhǎng)春和沈陽(yáng)等一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。在易居研究院看來(lái)，這與此類(lèi)城市持續(xù)降低入市門(mén)檻和購(gòu)房成本等因素有直接關(guān)聯(lián)。

二套房方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市二套房首付比例平均值為42%。與首套房相比，二套房首付比例分為80%、70%、40%和30%四檔標(biāo)準(zhǔn)。

具體來(lái)看，北京二套房的首付比例最高，最多可達(dá)80%；上海、廣州和深圳也高達(dá)70%。此外，包括哈爾濱、長(zhǎng)春和太原等二線城市，其二套房的首付比例僅為30%的水平。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向，對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極的作用。過(guò)去降低首付的政策強(qiáng)調(diào)首套房或剛需，而此次二套房也有降低首付的空間，充分說(shuō)明當(dāng)前對(duì)于各類(lèi)合理住房消費(fèi)需求提振的導(dǎo)向。

另一方面，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人表示，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

值得注意的是，該政策的最大變化在于二套房利率下限從以往“加60個(gè)基點(diǎn)”調(diào)整為“加20個(gè)基點(diǎn)”，一次性降低了40個(gè)基點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，即便購(gòu)房者不能享受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，若按現(xiàn)新政策，二套房貸利率也明顯下調(diào)了。此次政策體現(xiàn)了“一碗水端平”，二套房與首套房一樣，其購(gòu)房成本在明顯下降。

明確兩種方式調(diào)整存量首套房貸利率

調(diào)整存量首套住房貸款利率，也是最近一段時(shí)間以來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

此次政策明確了兩種調(diào)整方式：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

據(jù)悉，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

政策同時(shí)確定了符合條件的存量首套住房貸款范圍，并對(duì)申請(qǐng)時(shí)間作出明確，

即：2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)。

當(dāng)日晚間，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行和招商銀行在內(nèi)的多家銀行發(fā)布相關(guān)公告稱(chēng)，將認(rèn)真落實(shí)通知要求，在有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)下，積極依法有序推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作。按照市場(chǎng)化、法治化原則，抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快開(kāi)展利率調(diào)整工作。

有關(guān)調(diào)整存量首套住房貸款利率的后續(xù)具體事宜，上述銀行在公告中表示，將及時(shí)通過(guò)官網(wǎng)、手機(jī)銀行、網(wǎng)點(diǎn)，以及微信公眾號(hào)等渠道公布。

中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局表示，將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。