新政出臺一周，從市場反饋看，北京是所有一線城市中，反彈最明顯的。

如果說很多項目的來訪、認購大幅增加，倒不如融創(chuàng)壹號院恰逢其時的一次開盤更令人震撼，56.2億是一個足夠讓市場振奮的數(shù)字，連很多官媒都把它當做一個標志性事件進行了報道，從而進一步帶動了樓市信心的全面回升。

再說說市場現(xiàn)象，繼二手房平均單日成交翻倍之后，掛牌量也在迅速增加，新政落地一周，新增掛牌量近1萬套，說明二手房業(yè)主在加速置換計劃，但同時漲價現(xiàn)象也在一些小區(qū)出現(xiàn)，微妙心理的變化和未來走勢預(yù)期的改變，也讓買家增加了一些緊迫感。

至于除了“認房不認貸”之外，北京還會不會出其他加碼政策？現(xiàn)在看，有很大可能。

一方面最近市場傳言北京部分區(qū)域有可能解除限購，開始執(zhí)行“一區(qū)一策”；另一方面發(fā)改委聯(lián)合價格司、住建委等有關(guān)部門在進行新政落地后的市場摸底，觀察價格和成交變化，如果走勢不及預(yù)期，大概率會繼續(xù)加碼，直到樓市回到穩(wěn)定的健康狀態(tài)。

所以說，工具箱的工具還有很多，年底之前還有可能出“大招”。如果行情這樣演化，對于買房人，現(xiàn)在出手就是明智的決定。

現(xiàn)在來看，承接新政利好最多的，是改善型的新房項目，從800萬到1200萬總價都受益，畢竟賣一買一，首付降低了一半，再加上貸款利息減少，選擇換房是很好的時機。但是面對林林總總的新房，多數(shù)人不知如何下手，怎么進行篩選。

下面，『地產(chǎn)營銷人』還是結(jié)合數(shù)據(jù)，給有置業(yè)計劃的朋友一點思路，并說一說自己的建議。

1、選板塊，瞄準崛起中的高端居住區(qū)

買改善要挑對板塊。從供需數(shù)據(jù)看，北京城六區(qū)內(nèi)、四五環(huán)之間是改善人群接受度最高的區(qū)位，價格不用太貴，同時交通、配套方便，而且還有一定增值潛力。

1-8月北京城六區(qū)、四-五環(huán)之間的新房供應(yīng)為2220套，同比去年下滑36.15%；但成交量卻為2426套，同比增長20.16%，說明區(qū)位優(yōu)勢突出的住宅，今年需求大于供應(yīng)。

從總價特征看，1-8月北京總價800-1200萬的新房，無論是供應(yīng)還是成交，占比都是最多。而且供應(yīng)同比下降26.66%，成交同比增長近1倍，說明即便樓市處在調(diào)整期，也沒有影響改善需求的釋放。

從改善住宅分布區(qū)域看，北京呈現(xiàn)“東多西少”的局面，四五環(huán)之間京西三大片區(qū)——海淀、豐臺、石景山今年前8個月新增供應(yīng)為556套，而去年同期為1052套，今年成交為605套，是去年的2倍，說明在主城區(qū)五環(huán)內(nèi)京西住宅供需關(guān)系更緊張。

當然鎖定了區(qū)域和環(huán)線，選板塊也很關(guān)鍵，這關(guān)系到生活便利度，也涉及到未來成長空間。就京西各板塊而言，石景山魯谷西的衙門口是正在崛起的板塊，值得格外關(guān)注。從微觀上，這里近享魯谷成熟生活圈，擁有城市森林公園出眾的環(huán)境和東城名校的進駐，在城市配套和資源上占據(jù)優(yōu)勢。

從宏觀上，衙門口是石景山經(jīng)北辛安、首鋼東南區(qū)成功打造之后，又一個整體規(guī)劃、有序建設(shè)的高端居住區(qū)。更近四環(huán)的位置，有11號線二期的規(guī)劃，以及成片高端居住區(qū)分步開發(fā)，估值勢能在快速上升，這里的新房可重點考察。

2、選準現(xiàn)，實景可鑒縮短入住時間

面對二手房，很多人等不了新房的原因，主要還是期房等待時間過長，同時對未來交付品質(zhì)有擔憂。針對這種情況，可以在新房中找準現(xiàn)房或現(xiàn)房項目，縮短等待時間。

相比期房，首先準現(xiàn)房實樓品質(zhì)看的見，買起來肯定比期房更踏實；另一方面準現(xiàn)房距離交房時間相對近，無需三四年，基本一年就可搬入新家。

因此改善住宅挑選準現(xiàn)房，是一種相對務(wù)實的思路。

3、選品質(zhì)，產(chǎn)品力過硬配置標準高

當然，最后還是要看品質(zhì)，既然改善就要實現(xiàn)產(chǎn)品力升級，尤其是戶型和配置，應(yīng)適應(yīng)新的居住潮流和風尚。

比如戶型設(shè)計除了空間尺度，還需看功能布局的合理性，在實用基礎(chǔ)之上做到較好的舒適度，在細節(jié)上更講究人性關(guān)懷；在配置上如今高端住宅普遍在科技智能化系統(tǒng)上增加投入，與時俱進變革生活方式，這些皆成為居住升級的關(guān)鍵方面。

如果按照以上原則找房，在北京并非易事。最近每當身邊朋友或后臺粉絲問起，『地產(chǎn)營銷人』提到長安悅璽比較多，這個位于石景山衙門口的準現(xiàn)房社區(qū)，是新政后嚴絲合縫對位改善需求的項目。

順勢板塊崛起，進入密集利好兌現(xiàn)期

前文提到，石景山衙門口板塊在京西四環(huán)迅速崛起的勢頭，而該項目就處于該板塊核心位置。一路之隔便是規(guī)劃的東城名校171中學，該校總建面約4萬平方米，按42班規(guī)模建設(shè)，建成后可提供1770個中學學位，預(yù)計明年上半年開工，2026年建成投入使用，未來必將提升區(qū)域教育水平和配套質(zhì)量。

同時項目鄰近市郊鐵路副中心線規(guī)劃的衙門口站，將來到城市副中心僅需約55分鐘。北京三期地鐵規(guī)劃中的11號線二期，也將進入建設(shè)階段，衙門口東、魯谷大街雙站橫穿地塊北側(cè)，通車后可換乘6號線、1號線和S1線，未來軌道出行十分便利。

此外，衙門口城市森林公園也近在咫尺，該公園集生態(tài)、景觀、文化、休閑于一體，為綜合型城市公園，是石景山區(qū)的門戶綠地，也是京西最大規(guī)模的留白增綠片區(qū)，為板塊構(gòu)成巨大天然氧吧。

項目西側(cè)還規(guī)劃有約6萬㎡商業(yè)用地，永輝超市相距約800米，此外附近還有翠微百貨、石景山萬達等大型購物中心，近享魯谷商圈的繁華與便利，在諸多利好的集中兌現(xiàn)期，同步板塊估值走高，打開未來增值想象空間。

準現(xiàn)房可鑒，東方美學映襯京西氣質(zhì)

與其他在售樓盤不同，長安悅璽已到準現(xiàn)房狀態(tài)，現(xiàn)場肉眼可見的品質(zhì)帶來更多確定性和安全感，同時東方美學建筑初露崢嶸，與西山相融，彰顯出京西獨有的氣質(zhì)格局。

挺拔的建筑群，設(shè)計借鑒東方哲學，匠筑經(jīng)典新中式風格，蘊含唐風氣魄，重頂飛檐，厚重屋面搭配輕薄雙重飛檐屋面。臺基首二層選石材、鋁板幕墻厚重實體，檐口做飛檐處理、呈現(xiàn)出門廳的精細大氣和建筑的沉穩(wěn)雅致。

項目社區(qū)大門是點睛之筆，弧形飛檐的工藝打造，裙房、雀替、立面額枋等新中式建筑符號，以及云紋等細節(jié)裝飾，盡顯唐風氣象，突出歸家禮儀，給人以非凡身份的尊貴感。

雖然園林還尚未呈現(xiàn)，但設(shè)計上汲取了宋代張先《十詠圖》的古韻靈感，以“長安上境，風雅棲居”為理念，提取十詠圖山水意境，結(jié)合現(xiàn)代人生活方式及審美情趣，打造“一環(huán)兩軸三苑”的園林景致，未來場景值得期待。

多元產(chǎn)品豐富，高使用率獲得感滿滿

項目戶型豐富多元，貼合所有面積段改善需求，且設(shè)計精良，功能強大，擁有其他項目難有的獲得感。

主力7款戶型，包括建面約97㎡、104㎡的三居；還有建面約122㎡、124㎡、138㎡、152㎡以及173㎡的不同四居。全南北通透，格局方正、三面朝南，享有良好的通風、采光和觀景視野，預(yù)期外拓展空間，帶來高使用性，增強獲得感。

頗受歡迎的約104㎡三室兩廳兩衛(wèi)，南向三面寬達9.5米尺度；客廳、餐廳、廚房為公區(qū)，與臥室區(qū)分開，動靜分離；主臥及北向次臥面寬皆為3.1米，空間舒適，拓展豐富；過道巧妙內(nèi)置家政間，收納合理又實用。

建面約122㎡的四室兩廳兩衛(wèi)，格局方正，8窗全明；餐客廚相連通，空間開闊，交流暢快；餐廳兩側(cè)預(yù)留多處收納空間，人性化細節(jié)考慮周到；U型廚房，操作空間；南向10.3米整體面寬，采光充沛，盡攬景致。

建面約173㎡四室兩廳兩衛(wèi)，擁有更疏闊空間，禮儀玄關(guān)門廳充沛收納；較為難得的是，客廳帶270°轉(zhuǎn)角環(huán)幕大窗，餐廳有單獨觀景窗，餐客廚一體化設(shè)計，開闊大氣；南向主臥奢闊，男女主人衣帽柜預(yù)留位置充足；獨立家政間功能強大，細節(jié)注重人性化。

同時在精裝細節(jié)上，打造了玄關(guān)、主臥、餐廚、衛(wèi)浴、家政間五重顏值收納，每個角落都能為生活減負；廚房家電、衛(wèi)浴、門窗等選用的事國內(nèi)外一線品牌。

科技智能化上，配有5大全屋舒溫科技、3重清潔凈水科技、大智能新風科技、4重降噪系統(tǒng)、7大智慧生活科技、重安防科技，護航生活每一環(huán)。

從區(qū)域到板塊，從準現(xiàn)到產(chǎn)品，新政之后的改善計劃要有原則、有方法，跟隨行情，順勢而為，才能更好利用這次窗口期。