“完全否定商品房預售制度，似乎為時過早”

“現房銷售”，再次引發熱議。

9月20日下午，雄安新區住房管理中心發布消息，河北雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。

此前的2016年，深圳、南京、杭州等城市為限制企業非理性拿地，曾在土地端設置現房銷售條件。2021年，又有北京、福州、合肥、西安、寧波等城市在土拍環節試點現房銷售。

很長一段時間里，商品房預售制在促進我國房地產繁榮方面起到了重要作用。但這兩年，房地產行業面臨調整，房企風險開始暴露，部分樓盤出現爛尾樓的現象，購房者呼吁現房銷售的聲音逐漸增加。

為了緩解此局面，保交樓成了不少房企的首要任務。今年1月份，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部首次系統、明確提出現房銷售的概念，并鼓勵有條件的城市開展現房銷售。

此后近一個月內，已有山東、安徽、河南、四川等地明確，因地制宜開展現房銷售試點。

在越來越多地區加入現房銷售的背景下，取消商品房預售制的時機真的來了？未來現房銷售是否會成為主流？對此，時代周報專訪了華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康。

華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康 圖源：受訪者供圖

時代周報：從1994年頒布《城市商品房預售管理辦法》開始，商品房預售制度已實行了近30年的時間。起初，實施預售制度有哪些原因？隨著市場的發展，期房銷售出現了哪些問題？

賈康：內地引入商品房預售制度，主要是源于香港的“賣樓花”等地的經驗，允許開發商將正在建設中的房屋預先出售給承購人。通過預售，房地產開發商可以拿到購房者的首付款和付息的銀行貸款融資，有助于提高開發新樓盤的速度與規模，加快城鎮住房建設，以滿足老百姓的居住需求。

總體來說，建立商品房預售制度帶有適應需求和融資助力的色彩。

然而，在預售制度下，近些年來，房地產市場債務違約等風險事件趨于頻發。最典型的就是部分開發商資金斷裂之后，造成工程爛尾、無法按期交樓，給某些地方的房地產市場帶來了信任危機和沖擊。

為了穩定房地產市場、緩解緊張局面，政府管理部門很快出臺了“保交樓”措施，危機問題才得以控制。

時代周報：據了解，現房銷售嘗試可溯至2014年，如今再提意味著什么？現在是取消預售制的時機嗎？

賈康：在當前的預售制下，部分地區的房地產市場降溫加上開發商資金鏈斷鏈，導致購房者可能面對違約、爛尾和低質的風險。緊接著，就引出大家的反思：預售制度是不是一個不可取、應完全否定的機制？

我的看法是，還不能這么絕對化地認識。

因為一些國家或地區已經運行多年，似乎沒有出現類似的危機局面。由此看來，預售制度并不注定普遍導致房地產市場工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平等現象。只要預售資金監管、工作流程等環節合規、到位，預售制度是有可能掌控為可延續狀態的。

而我們要做的事情，首先就是通過具體案例，弄清楚一些地方的預售制導致房地產局部危機的原因，再求對癥下藥解決問題。

當前，多地在有條件的情況下試點和擴大現房銷售，可以防范房企金融風險蔓延、消除購房者對交付問題的顧慮，但完全否定商品房預售制度，似乎為時過早。

圖源：圖蟲創意

時代周報：對于購房者、房地產企業來說，鼓勵推行現房銷售或明確試點現房銷售，意味著什么？有何利弊？

賈康：對于購房者來說，現房銷售就意味著“所見即所得”。購房者對小區的規劃格局、生活配套、建筑品質、戶型效果等情況看得見摸得著。

此外，那些剛需用房的人群，有可能在購買期房后還要一邊背負銀行貸款、一邊花費大量的租金租房居住。因此，購買現房會讓購房者更有安全感，不必擔心推遲交房。

從房地產企業方面來看，一般來說，取消預售制度的同時，開發商的融資渠道變窄、用于建設的資金變少，大部分房企現有的資金又比較有限，會增加融資成本、延長開發周期和收縮開發規模。與此同時，一些中小企業或將會因為承擔不了資金鏈風險而倒閉。

時代周報：當前對于現房銷售模式的討論，主要是從防范爛尾樓、資金鏈風險，以及保護購房者合法權益等角度出發。在你看來，全面實踐中取消預售制、推行現售制存在哪些困難，這些難點該如何突破？

賈康：在政府層面上，現在中央有個判斷是，中國的房地產供求關系已經有重大變化。

我的理解是，原來更多表現出的是賣方市場，現在庫存房源增加，轉為買方市場特征愈發明顯。所以各地方政府轄區就得判斷自己處于什么階段，因地制宜推出調控市場、保障民生等方面的政策，與時俱進地防范風險。

如果已經有存量房需要消化，那么推行現房銷售就可以消化原來的存量。反之，若本地處于供不應求的狀態，再推遲新供給的形成，那這個矛盾就可能會加劇。

時代周報：房地產是中國經濟的重要支柱，同時也是經濟復蘇的發動機之一。現在，“激活樓市”是不是在走老路子？如果不靠房地產，中國經濟進一步企穩復蘇能靠什么？

賈康：這不是走老路，這是必然要做的事情。

房地產業是國民經濟的支柱產業，它的發展應該是對經濟社會形成正面效應，對高質量發展發揮正向配合支持作用。前面一段時間，因為房地產行業明顯偏于低迷，所以政策是暖風頻吹，讓它進入一個穩定和回暖過程。現在還在這個過程中間波動式演變，政策的大方向也是要求“穩中求進”。

但值得一提的是，全國房地產市場早已經是冰火兩重天的局面，不同城市的具體情況不能一概而論。因此，各個城市需要增強“因城施策”調控舉措的針對性。

就當下而言，伴隨著中國式現代化進程的加速，還要推進新型城鎮化建設、走向城鄉一體化發展的任務。這就意味著，需要建設更多的不動產，包括工業、商業和住宅，這是適應我國經濟發展所需要的。從總體上來說，房地產行業仍然有根據中國經濟成長性發揮功能作用的可觀潛力空間。

既然中國還要推進和工業化相伴隨的城鎮化，那么適應客觀需求的房地產行業發展，應該發揮提供有效供給的作用，包括滿足剛需、滿足改善性需求和升級需求等。

因此，可預期在未來很長一段時間內，從總體上說，我國的房地產業依然有“基于中國經濟成長性而發揮功能作用”的潛力，這是不可忽視的。

當然，要說中國經濟進一步企穩復蘇，還是需要依靠各個產業、行業的協調發展，以及總體上必須追求的可持續發展。

（本文來源于《時代周報》2023.09.25）

賈 康 簡 介

第十一屆、十二屆全國政協委員、第十三屆全國政協參政議政人才庫特聘專家，華夏新供給經濟學研究院創始院長，中國財政科學研究院研究員、博導。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。北京、上海、福建、安徽、甘肅、廣西、西藏等地方政府特聘專家、顧問或咨詢委員，北京大學、中國人民大學、國家行政學院、中央社會主義學院、南開大學、武漢大學、廈門大學、安徽大學等多所高校特聘教授。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。1995年享受國務院政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高品質層次學術交流帶頭人。多次受黨和國家領導同志之邀座談經濟工作。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”、“十三五”規劃專家委員會委員、國家發改委PPP專家庫專家委員會成員。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長，第二屆理事會期間任首席經濟學家），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》、《供給側改革：新供給簡明讀本》以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”）》，2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017-2020年又撰寫出版《供給側結構性改革理論模型與實踐路徑》、《供給側改革主線上的未來財稅》、《財政學通論》等多部專著。2021年與劉薇合作《雙循環新發展格局》一書又獲評“2021年度中國好書”。根據《中國社會科學評估》公布的2006～2015年我國哲學社會科學6268種學術期刊700余萬篇文獻的大統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。

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做學問的甘苦，如魚在水，冷暖自知，不足為外人道，但關于做學問的“指導思想”，我愿意在此一披襟懷：寫出一些論文或著作并不是目的，這是探索之途上的一小步，是爭取為人類的思想認識之海中加一滴水。我深信，一切人生的虛榮浮華都是過眼煙云，而真正的學術和真知灼見，才能垂諸久遠。

—— 賈 康

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