城市服務一體化是實現城市治理的必經之路，也是城鎮化發展的必然趨勢，是物企擴展服務邊界的價值體現。克而瑞物管認為：政府對城市服務業務的需求正從微服務邁向大治理，參與主體（含物業企業）業務定位及發展方向逐漸清晰。未來，城市服務不只是放大版的物業服務，城市服務的終極戰場也絕不會限于一個點、一條線、一個面，它將是治理的全面化。

2023年10月11日，克而瑞物管線下“城市服務閉門會議”于深圳順利舉辦。本次活動的場地及會務支持由龍城城市服務運營提供，五十余位 城市服務領域的物業企業、環衛企業及配套產業鏈的負責人蒞臨并探討城市服務發展相關研究成果。

在城市服務閉門會議現 場，克而瑞集團副總裁張兆娟做了開場致詞，對克而瑞物管舉辦此次城市服務閉門會初衷及后續研究計劃做了簡要介紹、克而瑞物管華南區域總經理牟武就《城市服務專題報告》進行了主題演講。此外，克而瑞特邀六位物業行業大咖就各企業城市服務實踐進行報告分享 ，分別是萬物云城行業研究總監張琦《萬物云智慧城市探索實踐》、招商積余業務發展部總經理謝喜青《讓城市和生活更美好——招商積余城市服務的實踐分享》、華潤萬象生活城市空間服務部總經理 龐民秀《城市空間運營主題報告》、深業城市運營經營發展部經理李遠程《城市管家服務主題報告》、深圳潤高智慧產業華南大區運營總經理許建爵《潤物·智城：城市高質量發展新模式——全域服務治理》、綠 城咨詢集團產品品牌負責人潘黨建《城市更新全域服務模式的綠城實踐》，共話當前物業行業的核心議題。

現場大咖們就“市場開放度不明確，城市服務的市場空間究竟有多大 ？”、 “ 城市服務業務與傳統業務的服務能力有差異，物業企業的轉型是否做好了準備？”、 “ 如何在市場拓展和企業良性運轉之間找到平衡？”、 “ 城市服務比較難標準化，各地政府各個區需求都不一樣，這種情況下怎樣發展更好？”等問題進行了深入交流，積極貢獻了各家的觀點看法。

同時，克而瑞物管深入研究城市服務的政策背景、多維度解析城市服務業務的發展模式、時刻關注著物業企業城市服務的實踐探索，在閉門會中同與會 嘉賓共同探討城市服務發展相關研究成果，完成《城市服務業務發展與實踐研究白皮書》審議，克而瑞物管將根據專家建議對白皮書做進一步完善提升，完成后將正式推出，敬請期待！

|《城市服務業務發展與實踐研究白皮書》前瞻劇透

往期城市服務活動回顧

|2022中國物業行業高峰論壇暨城市服務論壇

2022年11月21日，“新周期的開啟：2022中國物業行業高峰論壇暨城市服務論壇”在深圳舉辦，論壇匯集了500余名來自全國領軍物業服務企業的高管精英，以及各地方物業管理協會、物業服務企業及供應商、服務商企業代表、金融機構和研究機構的嘉賓代表，共話當前物業行業與城市服務發展。

在「新周期的開啟：2022中國物業行業高峰論壇暨城市服務論壇」現場，易居克而瑞副總裁張兆娟發布了《2022中國物業城市服務研究報告》。

在「新周期的開啟：2022中國物業行業高峰論壇暨城市服務論壇」現場，招商積余黨委書記、總經理陳海照以《讓城市和生活更美好：招商積余城市服務探索》為主題做了演講。

往期城市服務研究回顧

深圳“物管城市”創建自2019年開啟，目前已進入全面鋪開階段，但深圳“物管城市”如何實現街道的100%覆蓋并切實解決城市治理中相關痛難點問題仍需持續探索并總結。

本文將深圳“物管城市”的起源歷程、政企合作模式、深圳政府對于市場參與者的要求及后續發展方向與物企城市大管家的參與實踐融合分析，淺析深圳“物管城市”現狀及可能性問題，以及如何構建多方主體的協同共治、物企如何更好服務政府、運營項目，是以為文，加以淺析。

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|物企爭搶萬億城市服務，這一年做得究竟如何？

走出“墻外”，探索城市服務，從傳統物企向城市服務商轉向，已然成為這行業熱門風向之一。根據克而瑞物管測算，2021年全國城市服務市場空間約為8720億元，預計2025年可增加至10019億元，城市服務市場空間廣闊。

從物企營收表現來看，越來越多的企業將城市服務作為單獨業務披露其業績，2022年上半年碧桂園服務城市服務營收最高達到26.35億元，同比增長25.8%。保利物業、招商積余、雅生活服務該業務收入也均超過5億元，雅生活服務、世茂服務通過收購環衛公司完成城市服務業務布局，其業務收入在2022年上半年得到體現，同比增幅分別高達302.4%、400.0%。

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|前景巨大！這些物企已經搶占城市服務先機

城市服務是城鎮化發展的必然趨勢，是物業服務企業市場化發展的價值體現。在推進城市治理體系和治理能力現代化的進程中，物業服務企業融入城市治理既是自我變革，也是適應新的時代要求。過去幾年里，物管龍頭一馬當先，城市服務模式探索百花齊放，從場景服務到空間運營再到城市服務，逐步深入。其中規模大、模式輕、格局散的市政環衛成為主要觸角，城市服務有望進一步打開物管行業空間。

本報告基于上市物企2021年度業績數據以及公開資料，從城市服務的定義和內容、市場驅動因素、市場動態幾方面出發，對整個城市服務細分領域進行剖析，并探討城市服務的未來發展趨勢。

那么，當前城市服務的發展現狀如何？其盈利水平、管理規模如何？當前有哪些典型企業？城市服務的未來發展趨勢是怎樣的？本文將對此做一一解讀。本文節選自《2022中國物業服務企業綜合實力研究報告》。

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|百家爭鳴下，保利物業全域化服務再進階

城市服務是城鎮化發展的必然趨勢，是物業服務企業市場化發展的價值體現。在推進城市治理體系和治理能力現代化的進程中，物業服務企業融入城市治理既是自我變革，也是適應新時代的要求。在物業行業發展過程中，物企對于城市服務的發展和探索日趨重視，隨著管理內容和管理區域的不斷延伸，從環衛一體化、空間場景服務到空間運營，再到城市服務，物業企業對于城市、區域的綜合運營管理模式的探索逐漸深化，呈現百家爭鳴之狀。

2016年，保利物業進駐西塘古鎮，探索城市物業進駐公共服務領域；2018年，萬科物業與珠海橫琴成立合資公司，攜手打造中國首個“物業城市”治理模式；隨后在一系列利好政策頻發下，龍湖、招商積余、華潤、中海等爭相入局。據克而瑞物管數據統計，60多家上市物企中已有過半的物企加入城市服務的賽道。

雖然從概念定義和叫法上，各家物企均有不同，如保利物業“全域化公共服務”、萬物云“物業城市”模式、碧桂園服務“城市共生計劃”等，但是已經趨向于進行城市服務賽道的品牌化發展，積極制定針對性的發展策略，搶占切分市場。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于2006年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋400個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于TOP100強中95%以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、租售、物管、科創、證券等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據。