前幾天，福州發布了第六次土拍公告，相比于此前的小規模供應，這一次把近期大部分的熱點舊改地塊，都一次性上架。

結合近期發布的土拍公告，福州短時間內，就要舉行三場，當然從實際的情況來看，也只有第六場關注度最高。

近期舊改話題不斷，伴隨部分舊改二手漲價后，也出現了鼓樓部分小區業主發出聯名信，不愿被征遷，這個事件放在過去算是非常少見，正好結合土拍公告聊聊。

土拍匯總

土拍時間：11月18日

供應地塊：面積571.69畝，起拍總價168億元，供應14幅地塊，其中13幅宅地，9幅純商地塊。

分析：從數據對比來看，今年雖然土拍次數增加，但是從實際的供應來看，依然是非常低迷。

目前已經完成的三次土拍，合計吸金81億，后續的兩場土拍，起拍總金額69億，地塊也非常一般。

相當于，福州前5場土拍，合計也就150億。

對比過往：2020年-728億，2021年-411億，2022年-374億。

面對吸金不足的情況下，第6場土拍起拍168億。

彌補了一整年的空缺，加上大部分地塊都處于市區內，對于非本土國企的參與度也有所提高。

在土拍開始前，福州近期對土拍也做出了很多調整，簡單概括：全部限制取消。

1、取消商品房指導價
2、取消限價，采取價高得者
3、商業、商務宗地取消應采用公共走廊方式布局的要求
4、取消海綿城市、綠色建筑、裝配式建筑要求

從字面就可以看到，以往對土拍的限定條件很多，比如流行的裝配式建筑，強制精裝比例，溢價率限制15%，競首付比例，商品房指導價，第四代住宅，一年集中供地3-4次等。

不到2個月時間，全部解除。

這樣的調整，相當于變相給拿地房企松綁。

目前最大的關注，即熱點地塊，在沒有限價后，最終會達到多少？

舊改的難

這次的土拍供應，也順應了近年的主流，大型舊改，直接分割地塊，給出純商+100%安商的設計。

比如目前的省直屏西，南湖舊改等。

除了分割外，對地塊條件也做出兩級設置，安商地塊容積率極高。

以這次的供應為例，安商地塊4幅，除了高速外環的回收地塊外，剩余三幅近期舊改，全部都是100%安商房。

從起拍樓面價，以及對接價來看，差值1.3W左右。

利潤空間還是較大，不過安商房是否能如期回款，也是近期的一個關注點。

從地塊的屬性來看，近期三幅舊改，容積率都不低，其中南湖舊改，容積率達到5.15。

限高也突破100米，達到130米，可以說是這幾年地塊指標最炸裂的一幅宅地。

除此之外，省直屏西容積率4.11，扣除幼兒園地塊，實際住宅容積率達到4.6。

此前上海西舊改安商地塊4.35。

綜上，可以發現在目前的舊改，已經回歸到最原始的方案，安置房集中，給出爆炸指標。

結合這樣的情況，近期鼓樓兩個舊改小區，就出現業主聯名不愿征遷，都位于河南新村舊改。

一個是海錦公寓，一個是欣泰花園，兩個小區的都非危房，房齡20-24年的框架房，部分還加裝電梯，對小區做了升級。

目前的二手掛牌也比同樣納入征遷計劃的小區來的高。

從目前征遷方案來看，基本能選的就是原地期房，配合公攤補貼，按60平米計算，可以上靠拿到75平米，補貼10W-15W左右。

從房產的價值來看，原地的安置期房，未來在二手的房價，絕對比目前老舊的危房高。

比如南湖舊改，老房二手1.6W，周邊的世歐王莊安置房，二手2.2W左右。

這樣的價格差，對于大部分拆遷戶而言，依然算是紅利。

不過對于部分家庭而言，可能就沒有那么高的接受度。

按照最常見的方案：舊房換期房，交付后需要裝修開銷，上靠面積需要額外補10W左右，這兩個就接近25-30W。

除此之外，舊改到交付，最少4-5年時間在外過渡。

對于部分老人而言，如果唯一住房，在外租房等難度也不低。

對于舊房換新房，雖然上靠面積，不過按目前舊改方案，容積率限高都不低。

以南湖舊改為例，這種地塊的安置房，預計公攤不會低于25%，部分可能達到30%。

對比舊房較高的得房率，最終實際套內面積不一定會更多，加上這種指標，未來居住也并不算便捷。

對比部分維護不錯，加裝電梯的老小區，這些新的安置房，可能也僅僅是交房那幾年，價值會更高，實際隨著年限增加，問題不會太少。

很明顯，面對舊改貨幣紅利消失后，拿安商期房紅利也在消失，目前的舊改只剩下高層鴿子籠。

對于拆遷戶而言，很容易對比，比如南湖舊改。

拿錢，前幾年五里亭的后浦村，拿錢貨幣獎勵6819元/平，自己拿錢，貨幣獎勵是0。

拿房，前幾年周邊拿國貿榕上，小高層+共享剛改小區配套，自己拿房，高層鴿子籠。

綜上，對于近期舊改發布后，部分小區二手上漲，但是對于拆遷戶而言，真正的套利空間并不大，未來這些打著安商房殼的純安置高層住宅，最終會定價多少？

樓面價怎么看？

聊完安商地塊，聊聊這次的重點純商地塊，這次供應9幅純商地塊，數量不少。

高工小區：37畝，容積率2.5，起始樓面價：31241元/㎡。

這幅地塊也刷新了近年宅地起拍樓面價的新高，配合目前沒有限價的基礎，最終會拍出什么樣的樓面價？

能否打破此前陽光城拿下的龍庭路95號？

當然看到這幅地塊后，可能大家的關注都覺得樓面價又創新高，面粉更貴了？

不過從其他剩余地塊來看，可能并非如此。

省直屏西：

宗地2023-41號，面積49畝，容積率2.67，樓面價22360元/㎡
宗地2023-42號，面積17畝，容積率2.5，樓面價20558元/㎡

這兩幅鼓樓二環邊的純商地塊，容積率都不算太高，起拍樓面價只達到2-2.2W。

地塊一路之隔，即保利天悅一期，二手掛牌高達5.5W+。

周邊的保利天悅二期，當年樓面價達到2.8W。

從目前土拍市場來看，這個空間通過溢價填補的難度不小。

如果最終底價成交，這個樓面價也就相當于目前東區的價格。

對于省直屏西，除了這次供應的兩幅外，還有地塊三未上架，可以說還有庫存。

可以說省直屏西，最終的價值，也一定程度影響著兩個保利天悅。

最終保利是否會拿下，再來一個保利天悅三期？

南湖地塊：宗地2023-45號，面積111畝，容積率3.57，起拍樓面價18333元/㎡。

相比于安商地塊，純商地塊容積率有所降低，按照網友之前的分享，地塊一內部還有劃分：

地塊A：51畝，容積率2.86，地塊B：54畝，容積率4.71。

很明顯，如果最終情況屬實，南湖的純商最終會被打造成一幅改善，一個剛需。

這幅位于二環內的純商地塊，起拍樓面價也只有1.8W。

前2年二環外的五里亭純商地塊，起拍樓面價達到1.8-2W，比如和樾風華2.05W，星悅頌1.81W。

可以說簡單對比之下，除了南湖純商容積率偏高外，起拍樓面價與五里亭持平，甚至更低。

臺江：宗地2023-43號，面積33畝，容積率2，起拍樓面價20316元/㎡
東二環：宗地2023-47號，面積16畝，容積率3.3，起拍樓面價20013元/㎡

對于這兩幅區位不錯的純商地塊，從樓面價來看，同樣只有2W左右。

做個簡單的對比，東二環周邊地塊樓面價：

1、天琴湖：起拍樓面價22644元/㎡
2、攬湖郡：起拍樓面價22584元/㎡
3、建發朗云：起拍樓面價23021元/㎡

可以發現，這次的純商地塊，對比之前更靠外圍的地塊，樓面價并沒有過多上漲，甚至部分地塊的樓面價比外圍更低。

可以說這樣的起拍樓面價，有兩種情況：

1、激烈拿地，溢價率極高，帶動市場熱度
2、拿地平緩，溢價不高，傳遞低迷信號

盤點總結

在近期密集市中心舊改后，福州也在短時間內，把大部分地塊一次性上架，從最終的發展情況來看：

1、安商回歸最原始的純安置房模式，容積率指標較高。

2、純商供應持續加劇，大部分地塊起拍樓面價都低于此前。

3、市中心的批量供應，后續如何打造產品定位也是考驗。

4、土拍取消限制，能否帶起新一輪土拍熱潮，難度不小。

綜上，對于低迷了2年的土拍，能否在11月依靠市中心的供應，不算過高的樓面價，吸引撤退房企重歸福州，打造出一場有一定熱度的土拍，值得關注。