就在今天，上海第四批次第二輪土拍結束，4宗宅地攬金213.9億。

華潤成為最大贏家，114.4億連奪顓橋、南翔兩幅熱門地塊，為今年的的“王者歸來”畫上完美句號。

招商蛇口繼續發力，46億拿下38萬方的寶山潘廣路TOD地塊，鞏固了上海第一的位置。

2023年土拍暫時告一段落，4個批次出讓了72幅地塊，共計攬金約2200.43億。

隨著聯動價上漲，二手房回落，曾經的新房二手房“倒掛”幾乎消失，土拍市場也感到寒意。

今天總爺和大家一起復盤下今年土拍，看看是哪些房企在上海打新？

01

國央企沖鋒，招商繼續領跑

今年上海土拍依舊是國央企的盛宴，部分輪次民企直接“隱身”。

除了大家熟悉的老面孔招商蛇口、保利發展、建發、象嶼外，萬科、華潤、中海的重磅回歸，也讓今年的土拍市場更具看點。

從目前數據看，招商蛇口依舊坐穩了第一的位置，蟬聯了上海銷冠。

今年以來，招商蛇口繼續深耕上海。不但在土拍市場獲取了6塊土地，還通過遴選形式，拿下靜安、楊浦兩大城市更新項目。

上海前三季度銷售排行榜

今天拿下的潘廣路TOD地塊，不但獲得了超級綜合體的開發機會，更是當天拿地當天出方案，可見其做足了前置工作。

招商蛇口拿下潘廣路TOD綜合體

除了招商蛇口之外，深耕上海的保利發展、建發、華發、象嶼等國央企，繼續維持著領先者的態勢，組成上海拿地的第一梯隊。

2023年房企在上海拿地數量排名

從今年目前的銷售排名來看，基本延續了之前土拍市場的表現。

不過隨著中海、華潤、萬科、綠城的“王者歸來”，上海市場的格局勢必在明年有很大變化。

2023年1-10月上海權益銷售排名

以前兩年沖得很猛的象嶼為例，今年還在上海持續拿地，與招商合作的公園1872項目也帶來了百億業績。

但在其自己操盤的項目象嶼路勁·都匯云境、象嶼同進虹橋嘉悅府先后遭遇去化壓力，馬上要開盤的嘉定新城、桃浦項目依舊是困難重重。

很多自身操盤能力不足的房企，可能會在下一波競爭行情中遭遇重擊。

02

中海、華潤、萬科、綠城，王者歸來

今年上海土拍市場最大的變數，是中海、華潤、綠城、萬科這幾家的“王者歸來”。

過去的幾年因為各種特殊原因，這幾家品質房企在上海發聲很少，隨著今年都在土拍市場發力，并貢獻了很多驚艷產品。

1. 老大哥中海地產，歸來依舊很穩。

10月24日，中海地產聯合上海西岸以底價摘得徐匯龍華地塊，總價約240億元。

這是一宗集住宅、租賃、商業、辦公、科研等多種業態的綜合型地塊，成交總價刷新了上海今年紀錄。

中海徐匯地塊效果圖

中海不輕易出手，但出手必然是“王炸”。徐匯龍華這塊地，在未來五年將為中海地產貢獻相當的業績。

今年在上海，海上和集的持續熱銷，中海順昌玖里的呼之欲出，徐匯“王炸”地塊的穩扎穩打。老大哥中海地產，歸來依舊很穩。

2. 綠城繁華三章，好產品才有市場號召力。

綠城絕對是上海今年最驚艷的房企，不但實現了“重返上海”，而且讓更多普通人有機會住上了綠城。

8月上海土拍，綠城上演土拍 “帽子戲法”，斥資百億連拿梅隴、徐涇、南翔三塊地。

綠城上海土拍“帽子戲法”

緊接著，9月開展廳和發布會，10月開售樓處和樣板間，11月取證，綠城用“繁華三章”春曉園、留香園、沁蘭園驚艷了整個上海。

12月6日-12月10日，繁花三章相繼首開熱銷82億，綠城告訴上海市場：好產品才有市場號召力。

綠城上海“繁華三章”首開熱銷82億

3. 華潤200億拿地，上演“全維度”回歸。

隨著今天最后時刻連落2子，華潤今年在上海斥資200億拿下5個地塊，可謂是真正的“王者歸來”。

華潤置地上海土拍補倉

今年華潤前灘潤璟、華潤虹橋潤璟、華潤觀宸潤府先后入市，讓大家重新看到了這家低調央企的產品力。

同時，今年華潤萬象生活開始提速，在上海低調地拓展了高達6個商業項目。

華潤置地萬象生活獲取新項目

低調的華潤，正在上演“全維度”回歸。而且隨著今天的順利補倉，明年的華潤會更加值得期待。

4. 百億神盤，萬科在上海全面綻放。

今年上海的現象級神盤理想之地，正是來自萬科的大手筆，單盤銷售額破百億，成為五大新城當之無愧的“神盤”。

中建萬科理想之地效果圖

然而這僅僅是萬科在上海的一個縮影，今年萬科在上海全面綻放，在土拍市場頻頻出手，113億拿下梅隴和松江新城地塊，22億落子黃浦舊改項目。

下半年以來，萬科上演理想之地、四季都會、朗拾花語、海上映象四盤齊發，在上海持續發聲。

萬科海上映象效果圖

中海、華潤、綠城、萬科的“王者歸來”，無疑會給明年的上海市場帶來更多的競爭和活力。

03

遴選和勾地，房企都在悄悄發力

雖然公開市場拿地熱度低于去年，無論是成交量還是參與度都略顯冷清，但很多房企都在非公開市場持續發力。

1. TOD綜合地塊，房企都在血拼硬核實力。

繼去年落子松江后，龍湖&建華地產聯合體以24.8億拿下上海嘉定地塊，再次擴展了上海版圖。

除了三大高端產品系之一的龍湖虹橋·青云闕驚艷亮相外，龍湖還在非公開市場暗戰超級綜合體地塊，并且取得了不錯的進展。

龍湖虹橋青云闕實景圖

11月28日，上海市寶山區人民政府與龍湖集團舉行戰略簽約儀式，雙方將深化戰略合作，聚焦高鐵寶山站“站城融合”開發建設。

寶山區與龍湖集團戰略簽約儀式

這塊上海最重要的TOD項目之一，目前看極有可能花落民企之光龍湖。

不僅龍湖，幾乎所有頭部房企都在TOD領域發力。

10月24日，華潤置地斥資70億摘得大場鎮TOD地塊，打造集購物中心、甲級辦公、品質住區于一體的豪華綜合體。

華潤置地南大TOD項目

12月15日，招商斥資46億摘得潘廣路TOD地塊，打造集酒店、商業、住宅為一體的TOD超級綜合體。

招商蛇口潘廣路TOD項目

如今的上海市場，更加考驗開發商的綜合開發實力。

2. 遴選地塊，房企都在悄悄發力市區舊改。

2021年上海首先采用的一種全新的土地出讓模式——歷史風貌保護項目遴選。

因為涉及上海核心區和歷史風貌保護，對開發商的開發能力，時間周期、資金要求都更上一層樓。

因此針對這些地塊，上海采用公開遴選的方式確定實施主體，定向掛牌最后協議出讓，這也成為房企進入上海市區最穩的選擇。

總爺查看了近年參與遴選的開發商，幾乎清一色的國央企和港資，因為只有他們才能熬得過如此漫長的開發周期。

近期上海遴選項目

雖然今年上海土拍“僅”完成了2200億的出讓，但依舊是那個全國最火爆的市場。

各大頭部開發商用真金白銀投票，將本就縮減的投資預算，重重砸向了上海土地市場。

隨著競品質要求的提升、改善成為主流、大牌房企回歸，明年的上海市場，將成為真正的產品為王時代。

對于今年上海土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。