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2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

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導(dǎo) 讀

1、拿地?zé)o起色,金額TOP100總量再跌6%
2、聚焦與收縮,銷售20強(qiáng)新增貨值集中度近八成
3、拿地力度低,百?gòu)?qiáng)拿地銷售比0.21仍為近五年次低
4、企業(yè)再分化,半數(shù)百?gòu)?qiáng)未拿地、央企強(qiáng)勢(shì)“領(lǐng)銜”
5、態(tài)度謹(jǐn)慎、策略聚焦貫穿全年,未來(lái)投資回歸“拼實(shí)力”

☉ 文/克而瑞研究中心



榜單解讀

前言:2023年房企投資受制于銷售疲弱、資金短缺依然尚無(wú)起色。拿地金額TOP100總量繼續(xù)下降6%,銷售百?gòu)?qiáng)中也有近半數(shù)投資暫停,百?gòu)?qiáng)拿地銷售比僅為0.21,為近五年次低。

企業(yè)層面強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未改,百?gòu)?qiáng)銷售TOP20新增貨值集中度接近八成,且投資仍以央國(guó)企為主,拿地金額超過(guò)100億的百?gòu)?qiáng)房企中,僅有四家民企。

我們預(yù)計(jì)謹(jǐn)慎的投資旋律仍將延續(xù)至2024年。房企投資主要受限于兩個(gè)方面,一是資金的流動(dòng)性,二是未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期,在兩者暫未迎來(lái)好轉(zhuǎn)之前,拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。

1

拿地?zé)o起色
金額TOP100總量再跌6%

最后一個(gè)月土地市場(chǎng)年末成交高峰再現(xiàn),尤其三四線城市在12月份有大量土地成交,帶動(dòng)新增貨值的百?gòu)?qiáng)門檻同比降幅收窄。

截止12月末,新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為73.9億元,同比下降19%,降幅較1-11月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。除十強(qiáng)貨值門檻與去年持平外,其余各梯隊(duì)同比降幅均超過(guò)20%。其中30強(qiáng)門檻值為199.1億元,同比下降28%,降幅最大。

由此可見(jiàn),2023年企業(yè)投資“斷層”顯著,在土地市場(chǎng)有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在頭部的央國(guó)企,其中華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)全年新增貨值超2000億,而新增貨值過(guò)千億企業(yè)共9家。


經(jīng)歷了2022年“腰斬”之后,2023年新增貨值、金額、建面TOP100總量繼續(xù)下降,企業(yè)投資并未出現(xiàn)“回暖”。全年貨值、總價(jià)和建面TOP100總額為31515億元、15485億元和13359萬(wàn)平方米,同比分別下降10%、6%和3%。


2

聚焦與收縮
銷售20強(qiáng)新增貨值集中度近八成

2023年銷售百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度依然維持高位,強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未改。其中,10強(qiáng)房企新增貨值占59%,較11月末降低5個(gè)百分點(diǎn),11-20強(qiáng)房企新增貨值占比19%,兩者合計(jì)占比78%,較2022年提升6個(gè)百分點(diǎn)。


值得注意的是,在拿地策略上“少城市、精地塊”是普遍共識(shí)。相較于過(guò)去幾年房企各線城市攻城略地,隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大、銷售的萎靡,2023年企業(yè)愿意投資的城市范圍在不斷收窄。

以拿地金額TOP10的全國(guó)化房企來(lái)看,除保利、建發(fā)、華潤(rùn)、中國(guó)鐵建拿地城市數(shù)量超過(guò)20個(gè),其余企業(yè)拿地?cái)?shù)量均在20以下。且從全年拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看,基本以一二線核心城市為主,占比超過(guò)八成。

3

拿地力度低
百?gòu)?qiáng)拿地銷售比0.21仍為近五年次低

拿地銷售比來(lái)看,投資意愿仍然處在低位。2023年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比回升至0.21,較2022年增加0.03,若與11月末相比也有明顯提升,主要得益于年末土地成交的“爆發(fā)”。

分梯隊(duì)來(lái)看,僅銷售10強(qiáng)房企全年拿地銷售比超過(guò)百?gòu)?qiáng)均值,達(dá)0.28,較2022年提升0.06,相較于其他梯隊(duì)而言投資意愿最強(qiáng),但與2021年之前相比,投資力度以然大幅下滑。

銷售11-20強(qiáng)、21-30、31-50強(qiáng)拿地銷售比為0.21、0.13和0.14,同樣較2022年小幅回升。但后50強(qiáng)房企拿地銷售比低至0.09,也足以見(jiàn)得當(dāng)前中小房企的生存困境。



4

企業(yè)再分化
半數(shù)百?gòu)?qiáng)未拿地、央企強(qiáng)勢(shì)“領(lǐng)銜”

2023年企業(yè)投資格局依然維持“央國(guó)企強(qiáng)勢(shì)、民企弱復(fù)蘇、城投逐漸退出”的格局。從拿地金額TOP100企業(yè)來(lái)看,央國(guó)企是土地市場(chǎng)絕對(duì)主力,雖然上榜數(shù)量少但金額占比高。其中,央企2023年拿地金額占百?gòu)?qiáng)比例接近四成,與地方國(guó)企合計(jì)占比達(dá)到66%,城投、民企則分別僅有14%和20%。但在數(shù)量分布上,城投依舊是維穩(wěn)土地市場(chǎng)的重要力量,2023年拿地金額TOP100中,近半數(shù)為城投企業(yè)。


聚焦到百?gòu)?qiáng)房企來(lái)看分化更為明顯,過(guò)去一年有近五成企業(yè)投資停滯,但仍有25家房企拿地金額超過(guò)百億,以央國(guó)企為主。且有部份房企拿地金額較2022年有顯著提升,典型如中海、綠城、中國(guó)鐵建等同比漲幅超過(guò)30%。


5

態(tài)度謹(jǐn)慎、策略聚焦貫穿全年
未來(lái)投資回歸“拼實(shí)力”

2023年房企在投資上的謹(jǐn)慎態(tài)度、聚焦策略貫穿了整年,從投資百?gòu)?qiáng)門檻的大幅下降、銷售百?gòu)?qiáng)投資總量的下降均得以體現(xiàn)。在這樣的投資局面中,央國(guó)企的優(yōu)勢(shì)顯著,尤其是在重點(diǎn)城市、核心地塊的競(jìng)拍上,央國(guó)企持續(xù)“霸榜”,有效地提升了優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、優(yōu)化了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

展望未來(lái),預(yù)計(jì)謹(jǐn)慎的主旋律還將延續(xù)至2024年,在影響房企投資的兩大因素——資金與預(yù)期未有明顯好轉(zhuǎn)之前,拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。因此,未來(lái)投資也將延續(xù)兩大分化走勢(shì):

從城市層面看,土地市場(chǎng)還將低熱運(yùn)行、持續(xù)分化,在城市和地塊選擇上,一二線城市及市區(qū)核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞;

從企業(yè)層面看,在聚焦策略下,優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)顯得更為稀缺,結(jié)合核心城市土拍松綁的舉動(dòng)來(lái)看,土地競(jìng)拍將回歸市場(chǎng)化,房企拿地從過(guò)去的“拼運(yùn)氣”回歸“拼實(shí)力”,對(duì)于房企的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)實(shí)力都提出了更高的要求,龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大,行業(yè)的集中度或?qū)⒊掷m(xù)走高、繼續(xù)分化。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn),不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞,成立于2006年,行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商,現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì),克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè),并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉,克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)(CRIC)和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)(CAIC)的支持,克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng),CAIC投管云、資管云等,為大量房企提供了決策依據(jù)。

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