案件介紹

2018年王某租住陳某的房屋，租賃期滿后，陳某因急需資金周轉，把房屋按市場價賣給了王某。但該房是早些年單位分配給陳某的職工福利房，陳某雖有房產(chǎn)證、但土地性質為劃撥，陳某要把房屋過戶至王某名下必須補交約6萬元的土地出讓金，王某、陳某均不愿意負擔過戶費用，于是兩人簽訂房屋買賣合同后進行了公證，房屋未辦理過戶登記。2022年，陳某因欠張某的錢被法院強制執(zhí)行，法院查詢到上述房屋在陳某名下后進行了查封。王某知道房屋被查封后，以該房屋進行了公證屬于自己為由，向法院提出執(zhí)行異議要求解封。那么法院能否支持王某的異議的關鍵在于：公證后王某的受讓行為是否構成善意取得？

案件分歧

王某是否善意取得了房屋的產(chǎn)權，存在以下兩種不同意見：

• 第一種意見認為，王某未取得房屋的產(chǎn)權。因為房屋屬于不動產(chǎn)，依據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動應依法登記；王某購買陳某的房屋未經(jīng)登記，則依法不發(fā)生物權變動的效力。

• 第二種意見認為，王某取得了房屋的產(chǎn)權。雖然依據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動應依法登記，但是登記只是起到公示公告的作用；公證也具有公示公告的作用；另外王某也是按市場價付清了房款并實際占有的房屋，構成善意取得。

結論

傾向于第一種觀點，認為公證后不能構成善意取得，理由如下：

• 第一，《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動應依法登記；若未經(jīng)登記，則依法不發(fā)生物權變動的效力。我國法律并未規(guī)定通過公證能夠發(fā)生物權變動上午效力，故即使公證書已經(jīng)載明了房屋的產(chǎn)權歸王某所有，但在未依法辦理權屬變更登記的情況下，王某未取得該房屋的產(chǎn)權。

• 第二，本案中王某按市場價付清了房款并實際占有的房屋，也不構成善意取得。依據(jù)《民法典》第三百一十一條規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，王某善意取得陳某的房屋需滿足“轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”之條件。因此，雖然王某受讓陳某的房屋的時候是善意的，價格是合理的，并已經(jīng)占有了房屋，但是由于王某受讓該房屋并沒有辦理不動產(chǎn)權屬變更登記，不構成善意取得。

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