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搞搞新意思

2022年4月的一天，一氣之下，老張把俊發(fā)南邊某項(xiàng)目工程部200多人的辦公室大門(mén)，用電焊焊死了。

結(jié)果后面幾天，他都沒(méi)接到一個(gè)開(kāi)鎖的電話。

那一刻他才意識(shí)到，事情比想象中涼得更快。

在此之前，他曾叫手下的農(nóng)民工每天輪流給對(duì)方財(cái)務(wù)部打電話催款，但直到現(xiàn)在也沒(méi)能要到錢(qián)。

那段時(shí)間，他脾氣爆得見(jiàn)人就開(kāi)罵，但一年多以后，他可以很平靜地跟我聊些東西。

俊發(fā)欠他未結(jié)的裝修費(fèi)有5000多萬(wàn)，盡管他手里拽著好幾個(gè)項(xiàng)目的工抵房，但房子都被質(zhì)押給了銀行，辦不了網(wǎng)簽。直到2023年2月，樓盤(pán)被解封后，抵押權(quán)才又回到了各分包方和勞務(wù)方。

不過(guò)，工抵房的價(jià)值在縮水。

幾年前，其中一個(gè)項(xiàng)目給了他幾套公寓做工抵房，20萬(wàn)一套，去年有人跟他開(kāi)價(jià)12萬(wàn)。他說(shuō)：

我的那個(gè)心啊。

2021年初，因?yàn)樾侣菸嚍呈兆獾捻樌筒试瞥恰⒖“l(fā)城等項(xiàng)目的爆賣，俊發(fā)開(kāi)始逆勢(shì)大量招人，且在后來(lái)痛痛快快地還掉了銀行本息共計(jì)95億的貸款。那個(gè)時(shí)候，李俊并未意識(shí)到：

形勢(shì)完全不一樣了。

在過(guò)去三年，每一年都有人說(shuō)，當(dāng)年像極了2015年。但他們忘了，2015年并沒(méi)有“三道紅線”，因此才得以迅速反身向上。

《繁花》里爺叔說(shuō)，大暑之后必有大寒：

一定要記住，這是規(guī)律。

但局中人，沒(méi)幾個(gè)會(huì)聽(tīng)。

1

直到2023年行將結(jié)束，俊發(fā)才真正緩過(guò)來(lái)一口氣。

12月28日，俊發(fā)與信達(dá)資產(chǎn)債務(wù)重組簽約儀式正式完成，這也意味著俊發(fā)債務(wù)重組進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行階段。在這之前，俊發(fā)曾和多家金融機(jī)構(gòu)商討債務(wù)重組事宜，共有9家意向參與。

那一天，剛好也是俊發(fā)成立25周年司慶節(jié)點(diǎn)。

關(guān)于協(xié)議的內(nèi)容，財(cái)哥找金融圈，以及好幾個(gè)與俊發(fā)關(guān)系密切的朋友打聽(tīng)過(guò)。太具體的沒(méi)有，綜合多方信息，協(xié)議的主題與兩個(gè)熟悉的名字相關(guān)：

中豪和新螺螄灣。

一個(gè)是化解俊發(fā)旗下中豪公司的金融債務(wù)，一個(gè)是新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城資產(chǎn)處理。

這兩個(gè)，是壓垮俊發(fā)的最重要那根稻草。

在簽約前的去年8月，俊發(fā)就出手了這些資產(chǎn)中的8.55萬(wàn)平土地來(lái)化債，轉(zhuǎn)讓價(jià)約為19.79億。這塊地，是中豪置業(yè)2019年拿下的新螺螄灣總價(jià)地王其中的一塊，當(dāng)初成交價(jià)約為14.78億。

為什么是信達(dá)？?jī)烧咴缬袦Y源。

早在2022年12月，信達(dá)就在俊發(fā)化債中首次亮相。彼時(shí)，信達(dá)云南分公司推介了一批不良資產(chǎn)項(xiàng)目，其中就包括中豪置業(yè)的31億元債權(quán)，涉及昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城部分商鋪資產(chǎn)，抵押房產(chǎn)面積達(dá)到30萬(wàn)平方米。

即便是在2017年俊發(fā)和奧斯迪聯(lián)手接盤(pán)中豪和新螺螄灣后，信達(dá)也是2019年中豪集團(tuán)債務(wù)重組收官的主導(dǎo)者。

只是沒(méi)想到，4年后，被重組的對(duì)象換成了俊發(fā)。

至于具體化債方式不得而知，但大致不會(huì)逃脫信達(dá)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)紓困的幾種模式。財(cái)哥查了查最近兩年信達(dá)做接盤(pán)俠的不少案例，他們的紓困名單上群星云集：

泰禾、融創(chuàng)、新力、中南、佳兆業(yè)、世茂……

其中，被采用得最多的模式是“接管+代建”，也有部分項(xiàng)目是增量資金投入，代建要么是信達(dá)地產(chǎn)代建，要么讓房企自主操盤(pán)。

但這兩年市場(chǎng)下行，信達(dá)資產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)也在不斷下滑。

前俊發(fā)員工白宇看到老東家這樣，也挺唏噓。他說(shuō)，當(dāng)年那場(chǎng)世紀(jì)接盤(pán)，主要還是因?yàn)樯厦姘l(fā)話了。俊發(fā)投入了很多真金白銀：

現(xiàn)金流一下就緊張了。

前兩年還好，比如2019、2020，乃至2021年，新螺螄灣片區(qū)的房子特別好賣，在昆明地產(chǎn)項(xiàng)目的銷量榜上，經(jīng)常都是數(shù)一數(shù)二。但再好賣：

也抵不過(guò)那些債啊。

另一塊重要現(xiàn)金流，是俊發(fā)在2020年一次性收取的5年商戶租金。白宇說(shuō)，就他知道的，錢(qián)到位后，俊發(fā)除了給員工多發(fā)獎(jiǎng)金，把很多該付的欠款都付了，還在第二年還了那95億。在他的眼里，李俊為人挺好的，有錢(qián)時(shí)對(duì)員工也很好：

老板不喜歡欠別人錢(qián)。

2

2014年，李俊首次登上胡潤(rùn)百富榜的云南首富。那一年，也是昆明樓市的第一個(gè)頂峰。

除了俊發(fā)，綠地、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、恒大、碧桂園、中海等房企在昆明銷售額屢破新高；全國(guó)第100家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也在西山區(qū)開(kāi)業(yè)，昆明第一次有了雙塔。

時(shí)代也把李俊送上了第一個(gè)巔峰。

不過(guò)那時(shí)的俊發(fā)是清醒的，放緩了對(duì)外擴(kuò)張速度，把重心放在十余個(gè)存量項(xiàng)目的運(yùn)作上。

2015年，危機(jī)爆發(fā)。現(xiàn)在來(lái)看，2023年的許多事：

就跟看當(dāng)年回放一樣。

政府頻頻救市，一年內(nèi)降息5次，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷鏈，爛尾樓層出不窮……文件都通脹了，還是扶不起來(lái)。后來(lái)，還是棚改救了它。

只不過(guò)，再也沒(méi)有2015。

2021年下半年開(kāi)始的頹勢(shì)，是以迅雷不及掩耳盜鈴之勢(shì)撲過(guò)來(lái)的。俊發(fā)這次沒(méi)躲過(guò)：

沒(méi)有銀行幫它了。

白宇還記得起當(dāng)年的情況。那年初，俊發(fā)瘋狂招人，他很奇怪，其他房企都在裁員：

公司哪來(lái)的底氣？

他說(shuō)，李俊還給公司的人力資源部的領(lǐng)導(dǎo)下了道命令：一個(gè)月之內(nèi)招不到多少人，就下課。

到了年中，他感覺(jué)公司有點(diǎn)不對(duì)勁了。先是發(fā)現(xiàn)不少項(xiàng)目開(kāi)始拖欠供應(yīng)商的款，房子也有點(diǎn)賣不動(dòng)，到了10月，開(kāi)始裁員了。隨后，又曝出大灣區(qū)總部撤場(chǎng)消息。

財(cái)哥還記得，當(dāng)時(shí)俊發(fā)還專門(mén)發(fā)布過(guò)關(guān)于裁員的辟謠公告。有句話怎么說(shuō)的，你不辟謠還好，一辟謠反而我就信了。

據(jù)白宇說(shuō)，第一刀優(yōu)化在剛招進(jìn)來(lái)或年資短的員工身上，他們都獲得了賠償。但之后的幾批，有人直到現(xiàn)在都還沒(méi)拿到賠償。公司人數(shù)也從最頂峰的數(shù)千人：

降到現(xiàn)在的幾百號(hào)人。

2022年之后，病來(lái)如山倒。俊發(fā)的核心工作也轉(zhuǎn)變?yōu)槿龢樱夯瘋⒈＝粯恰F(xiàn)房銷售。

標(biāo)志性事件有兩個(gè)。

一是當(dāng)年4月28日，2019年就半隱退的李俊宣布重新出山，對(duì)外一向口風(fēng)很緊的他，也憋不住在話語(yǔ)里有些抱怨，徹底坦承了俊發(fā)資金上的困難。意思就一個(gè)，如果不還那95億，如果不收購(gòu)中豪螺螄灣：

俊發(fā)不會(huì)難成這樣。

第二件事是當(dāng)年12月26日，俊發(fā)公布票據(jù)債務(wù)違約，也就是正式宣布爆雷了。

之后的事，大家都看到了，大面積退地，昆明首批獲得紓困資金的11個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)中，就有6個(gè)項(xiàng)目來(lái)自于俊發(fā)。到2023年底，處置價(jià)值近百億的資產(chǎn)。

白宇覺(jué)得，公司在團(tuán)隊(duì)規(guī)模擴(kuò)大后，管理沒(méi)有及時(shí)跟上，不少招來(lái)的人專業(yè)素質(zhì)不夠。但俊發(fā)還是付出過(guò)很多東西，尤其在新螺螄灣項(xiàng)目上：

只是有點(diǎn)背時(shí)。

3

老張的舊賬未清，新債還在產(chǎn)生。

從去年3月起，在保交樓的過(guò)程中，陸陸續(xù)續(xù)，在他這里，俊發(fā)又多了1000多萬(wàn)的應(yīng)付款。但這個(gè)數(shù)字放在承建商圈子里，還算是小的。

老張告訴我，身邊手握應(yīng)收賬款賬單在5000萬(wàn)以上的朋友有好幾個(gè)，最大的那個(gè)超過(guò)1億：

俊發(fā)現(xiàn)在只顧得上一頭。

這一頭是保交付。俊發(fā)的數(shù)據(jù)顯示，去年前9個(gè)月，累計(jì)交付14293套房源，同比增長(zhǎng)90%。

但這些和俊發(fā)的負(fù)債相比，也只是杯水車薪。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月30日，俊發(fā)流動(dòng)負(fù)債為836.22億，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債200.08億，總負(fù)債合計(jì)1058.04億。但營(yíng)收只有56.32億，2022年末為143.32億。

在保交樓的剛性任務(wù)下，供應(yīng)商的錢(qián)暫時(shí)性被忽略了。

老張承建了俊發(fā)環(huán)湖東路一個(gè)豪宅項(xiàng)目。去年，工程在走走停停、談判和趕工之間跌跌撞撞地往前走。

在沒(méi)有錢(qián)的大前提下，套均500多萬(wàn)的豪宅業(yè)主們，和其他爛尾樓的剛需業(yè)主實(shí)現(xiàn)了交房平等：

質(zhì)量都打了不少折扣。

開(kāi)發(fā)商付款也跟擠牙膏似的，來(lái)一點(diǎn)，付一點(diǎn)。承建商也不見(jiàn)兔子不撒鷹，有一點(diǎn)，做一點(diǎn)。

老張跟我說(shuō)，即便這樣，他們也只收到三成左右的工程款，剩余的七成還不知道在哪里。

業(yè)主們也不太在意細(xì)節(jié)了，時(shí)間把他們所有的要求都磨掉了。很多人每個(gè)月背著一兩萬(wàn)的房貸：

現(xiàn)在只想要個(gè)房子和一張房產(chǎn)證。

老張也不清楚該付的款去哪里了，期間的說(shuō)法很多，關(guān)于工程造價(jià)的，關(guān)于資金流向的。他只知道，房子是交了，但真像項(xiàng)目上一位領(lǐng)導(dǎo)之前在會(huì)上跟他們說(shuō)的那樣：

半年內(nèi)你們收不到一分錢(qián)。

老張說(shuō)這一點(diǎn)不得不服，人家真是說(shuō)到做到，到現(xiàn)在，硬是一個(gè)子都沒(méi)付過(guò)來(lái)。

后來(lái)他也學(xué)聰明了。在俊發(fā)另一個(gè)項(xiàng)目上，他采取拖延戰(zhàn)術(shù)，不給錢(qián)，就故意留點(diǎn)尾巴。

4

欠的債終究要還，李俊也沒(méi)打算躺平。

幾位朋友告訴我，在更早些時(shí)候，他們也聽(tīng)說(shuō)了一個(gè)消息：

李俊正在謀劃一件大事。

如果這事做成了，俊發(fā)就能翻盤(pán)。但具體什么事，只有少數(shù)幾個(gè)高層才知道。

其中一位朋友覺(jué)得，信達(dá)本次債務(wù)重組協(xié)議，更大程度上只是一個(gè)信心釋放，也給李俊留下了更多的緩沖時(shí)間。

至于那個(gè)翻盤(pán)機(jī)會(huì)在哪里，他們也只能大膽猜測(cè)，要靠地產(chǎn)幾乎不再可能：

會(huì)不會(huì)在東南亞？

圈內(nèi)人都知道，李俊在2019年交權(quán)給兒子李鎮(zhèn)廷后，人雖在幕后，心仍在臺(tái)前。2022年1月，李鎮(zhèn)廷也有序“撤離”，將法人位置讓給了回歸的趙彬。半年后，法人又變更成了今年64歲的老臣趙劍坤。

畢竟，在公司債務(wù)纏身的這幾年，李氏父子不能因?yàn)槌蔀楸粓?zhí)行人而活動(dòng)不自由。

熟悉他們的人告訴我，這兩年，李俊很多時(shí)候在香港，時(shí)不時(shí)去東南亞國(guó)家打打球；李鎮(zhèn)廷一家主要在新加坡，前段時(shí)間回昆給孩子辦了場(chǎng)滿月酒，還參加了場(chǎng)活動(dòng)。

老張說(shuō)，他也希望李俊在籌劃的這個(gè)大事能成，一兩年內(nèi)應(yīng)該就能看出來(lái)了：

我們都希望俊發(fā)好，到時(shí)候把我們的錢(qián)還了就行。

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