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搞搞新意思

2022年4月的一天，一氣之下，老張把俊發(fā)南邊某項目工程部200多人的辦公室大門，用電焊焊死了。

結(jié)果后面幾天，他都沒接到一個開鎖的電話。

那一刻他才意識到，事情比想象中涼得更快。

在此之前，他曾叫手下的農(nóng)民工每天輪流給對方財務(wù)部打電話催款，但直到現(xiàn)在也沒能要到錢。

那段時間，他脾氣爆得見人就開罵，但一年多以后，他可以很平靜地跟我聊些東西。

俊發(fā)欠他未結(jié)的裝修費有5000多萬，盡管他手里拽著好幾個項目的工抵房，但房子都被質(zhì)押給了銀行，辦不了網(wǎng)簽。直到2023年2月，樓盤被解封后，抵押權(quán)才又回到了各分包方和勞務(wù)方。

不過，工抵房的價值在縮水。

幾年前，其中一個項目給了他幾套公寓做工抵房，20萬一套，去年有人跟他開價12萬。他說：

我的那個心啊。

2021年初，因為新螺螄灣收租的順利，和彩云城、俊發(fā)城等項目的爆賣，俊發(fā)開始逆勢大量招人，且在后來痛痛快快地還掉了銀行本息共計95億的貸款。那個時候，李俊并未意識到：

形勢完全不一樣了。

在過去三年，每一年都有人說，當(dāng)年像極了2015年。但他們忘了，2015年并沒有“三道紅線”，因此才得以迅速反身向上。

《繁花》里爺叔說，大暑之后必有大寒：

一定要記住，這是規(guī)律。

但局中人，沒幾個會聽。

1

直到2023年行將結(jié)束，俊發(fā)才真正緩過來一口氣。

12月28日，俊發(fā)與信達資產(chǎn)債務(wù)重組簽約儀式正式完成，這也意味著俊發(fā)債務(wù)重組進入實質(zhì)性的執(zhí)行階段。在這之前，俊發(fā)曾和多家金融機構(gòu)商討債務(wù)重組事宜，共有9家意向參與。

那一天，剛好也是俊發(fā)成立25周年司慶節(jié)點。

關(guān)于協(xié)議的內(nèi)容，財哥找金融圈，以及好幾個與俊發(fā)關(guān)系密切的朋友打聽過。太具體的沒有，綜合多方信息，協(xié)議的主題與兩個熟悉的名字相關(guān)：

中豪和新螺螄灣。

一個是化解俊發(fā)旗下中豪公司的金融債務(wù)，一個是新螺螄灣國際商貿(mào)城資產(chǎn)處理。

這兩個，是壓垮俊發(fā)的最重要那根稻草。

在簽約前的去年8月，俊發(fā)就出手了這些資產(chǎn)中的8.55萬平土地來化債，轉(zhuǎn)讓價約為19.79億。這塊地，是中豪置業(yè)2019年拿下的新螺螄灣總價地王其中的一塊，當(dāng)初成交價約為14.78億。

為什么是信達？兩者早有淵源。

早在2022年12月，信達就在俊發(fā)化債中首次亮相。彼時，信達云南分公司推介了一批不良資產(chǎn)項目，其中就包括中豪置業(yè)的31億元債權(quán)，涉及昆明螺螄灣國際商貿(mào)城部分商鋪資產(chǎn)，抵押房產(chǎn)面積達到30萬平方米。

即便是在2017年俊發(fā)和奧斯迪聯(lián)手接盤中豪和新螺螄灣后，信達也是2019年中豪集團債務(wù)重組收官的主導(dǎo)者。

只是沒想到，4年后，被重組的對象換成了俊發(fā)。

至于具體化債方式不得而知，但大致不會逃脫信達對地產(chǎn)企業(yè)紓困的幾種模式。財哥查了查最近兩年信達做接盤俠的不少案例，他們的紓困名單上群星云集：

泰禾、融創(chuàng)、新力、中南、佳兆業(yè)、世茂……

其中，被采用得最多的模式是“接管+代建”，也有部分項目是增量資金投入，代建要么是信達地產(chǎn)代建，要么讓房企自主操盤。

但這兩年市場下行，信達資產(chǎn)的歸母凈利潤也在不斷下滑。

前俊發(fā)員工白宇看到老東家這樣，也挺唏噓。他說，當(dāng)年那場世紀接盤，主要還是因為上面發(fā)話了。俊發(fā)投入了很多真金白銀：

現(xiàn)金流一下就緊張了。

前兩年還好，比如2019、2020，乃至2021年，新螺螄灣片區(qū)的房子特別好賣，在昆明地產(chǎn)項目的銷量榜上，經(jīng)常都是數(shù)一數(shù)二。但再好賣：

也抵不過那些債啊。

另一塊重要現(xiàn)金流，是俊發(fā)在2020年一次性收取的5年商戶租金。白宇說，就他知道的，錢到位后，俊發(fā)除了給員工多發(fā)獎金，把很多該付的欠款都付了，還在第二年還了那95億。在他的眼里，李俊為人挺好的，有錢時對員工也很好：

老板不喜歡欠別人錢。

2

2014年，李俊首次登上胡潤百富榜的云南首富。那一年，也是昆明樓市的第一個頂峰。

除了俊發(fā)，綠地、萬科、萬達、保利、恒大、碧桂園、中海等房企在昆明銷售額屢破新高；全國第100家萬達廣場也在西山區(qū)開業(yè)，昆明第一次有了雙塔。

時代也把李俊送上了第一個巔峰。

不過那時的俊發(fā)是清醒的，放緩了對外擴張速度，把重心放在十余個存量項目的運作上。

2015年，危機爆發(fā)?，F(xiàn)在來看，2023年的許多事：

就跟看當(dāng)年回放一樣。

政府頻頻救市，一年內(nèi)降息5次，開發(fā)商資金鏈斷鏈，爛尾樓層出不窮……文件都通脹了，還是扶不起來。后來，還是棚改救了它。

只不過，再也沒有2015。

2021年下半年開始的頹勢，是以迅雷不及掩耳盜鈴之勢撲過來的。俊發(fā)這次沒躲過：

沒有銀行幫它了。

白宇還記得起當(dāng)年的情況。那年初，俊發(fā)瘋狂招人，他很奇怪，其他房企都在裁員：

公司哪來的底氣？

他說，李俊還給公司的人力資源部的領(lǐng)導(dǎo)下了道命令：一個月之內(nèi)招不到多少人，就下課。

到了年中，他感覺公司有點不對勁了。先是發(fā)現(xiàn)不少項目開始拖欠供應(yīng)商的款，房子也有點賣不動，到了10月，開始裁員了。隨后，又曝出大灣區(qū)總部撤場消息。

財哥還記得，當(dāng)時俊發(fā)還專門發(fā)布過關(guān)于裁員的辟謠公告。有句話怎么說的，你不辟謠還好，一辟謠反而我就信了。

據(jù)白宇說，第一刀優(yōu)化在剛招進來或年資短的員工身上，他們都獲得了賠償。但之后的幾批，有人直到現(xiàn)在都還沒拿到賠償。公司人數(shù)也從最頂峰的數(shù)千人：

降到現(xiàn)在的幾百號人。

2022年之后，病來如山倒。俊發(fā)的核心工作也轉(zhuǎn)變?yōu)槿龢樱夯瘋?、保交樓、現(xiàn)房銷售。

標志性事件有兩個。

一是當(dāng)年4月28日，2019年就半隱退的李俊宣布重新出山，對外一向口風(fēng)很緊的他，也憋不住在話語里有些抱怨，徹底坦承了俊發(fā)資金上的困難。意思就一個，如果不還那95億，如果不收購中豪螺螄灣：

俊發(fā)不會難成這樣。

第二件事是當(dāng)年12月26日，俊發(fā)公布票據(jù)債務(wù)違約，也就是正式宣布爆雷了。

之后的事，大家都看到了，大面積退地，昆明首批獲得紓困資金的11個問題樓盤中，就有6個項目來自于俊發(fā)。到2023年底，處置價值近百億的資產(chǎn)。

白宇覺得，公司在團隊規(guī)模擴大后，管理沒有及時跟上，不少招來的人專業(yè)素質(zhì)不夠。但俊發(fā)還是付出過很多東西，尤其在新螺螄灣項目上：

只是有點背時。

3

老張的舊賬未清，新債還在產(chǎn)生。

從去年3月起，在保交樓的過程中，陸陸續(xù)續(xù)，在他這里，俊發(fā)又多了1000多萬的應(yīng)付款。但這個數(shù)字放在承建商圈子里，還算是小的。

老張告訴我，身邊手握應(yīng)收賬款賬單在5000萬以上的朋友有好幾個，最大的那個超過1億：

俊發(fā)現(xiàn)在只顧得上一頭。

這一頭是保交付。俊發(fā)的數(shù)據(jù)顯示，去年前9個月，累計交付14293套房源，同比增長90%。

但這些和俊發(fā)的負債相比，也只是杯水車薪。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，截至2023年6月30日，俊發(fā)流動負債為836.22億，一年內(nèi)到期非流動負債200.08億，總負債合計1058.04億。但營收只有56.32億，2022年末為143.32億。

在保交樓的剛性任務(wù)下，供應(yīng)商的錢暫時性被忽略了。

老張承建了俊發(fā)環(huán)湖東路一個豪宅項目。去年，工程在走走停停、談判和趕工之間跌跌撞撞地往前走。

在沒有錢的大前提下，套均500多萬的豪宅業(yè)主們，和其他爛尾樓的剛需業(yè)主實現(xiàn)了交房平等：

質(zhì)量都打了不少折扣。

開發(fā)商付款也跟擠牙膏似的，來一點，付一點。承建商也不見兔子不撒鷹，有一點，做一點。

老張跟我說，即便這樣，他們也只收到三成左右的工程款，剩余的七成還不知道在哪里。

業(yè)主們也不太在意細節(jié)了，時間把他們所有的要求都磨掉了。很多人每個月背著一兩萬的房貸：

現(xiàn)在只想要個房子和一張房產(chǎn)證。

老張也不清楚該付的款去哪里了，期間的說法很多，關(guān)于工程造價的，關(guān)于資金流向的。他只知道，房子是交了，但真像項目上一位領(lǐng)導(dǎo)之前在會上跟他們說的那樣：

半年內(nèi)你們收不到一分錢。

老張說這一點不得不服，人家真是說到做到，到現(xiàn)在，硬是一個子都沒付過來。

后來他也學(xué)聰明了。在俊發(fā)另一個項目上，他采取拖延戰(zhàn)術(shù)，不給錢，就故意留點尾巴。

4

欠的債終究要還，李俊也沒打算躺平。

幾位朋友告訴我，在更早些時候，他們也聽說了一個消息：

李俊正在謀劃一件大事。

如果這事做成了，俊發(fā)就能翻盤。但具體什么事，只有少數(shù)幾個高層才知道。

其中一位朋友覺得，信達本次債務(wù)重組協(xié)議，更大程度上只是一個信心釋放，也給李俊留下了更多的緩沖時間。

至于那個翻盤機會在哪里，他們也只能大膽猜測，要靠地產(chǎn)幾乎不再可能：

會不會在東南亞？

圈內(nèi)人都知道，李俊在2019年交權(quán)給兒子李鎮(zhèn)廷后，人雖在幕后，心仍在臺前。2022年1月，李鎮(zhèn)廷也有序“撤離”，將法人位置讓給了回歸的趙彬。半年后，法人又變更成了今年64歲的老臣趙劍坤。

畢竟，在公司債務(wù)纏身的這幾年，李氏父子不能因為成為被執(zhí)行人而活動不自由。

熟悉他們的人告訴我，這兩年，李俊很多時候在香港，時不時去東南亞國家打打球；李鎮(zhèn)廷一家主要在新加坡，前段時間回昆給孩子辦了場滿月酒，還參加了場活動。

老張說，他也希望李俊在籌劃的這個大事能成，一兩年內(nèi)應(yīng)該就能看出來了：

我們都希望俊發(fā)好，到時候把我們的錢還了就行。

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