又到了一年一度的年終總結(jié)，淘哥仔細(xì)研讀了最新發(fā)榜的全國樓市榜單和深圳樓市榜單，發(fā)現(xiàn)了一些有意思的現(xiàn)象，特此分享給各位粉絲朋友。

01.

有房企跌落神壇

有房企逆勢殺出

全國樓市的5大關(guān)鍵變化

先看2023年1-12月中國房企銷售榜。

這一次，連續(xù)6年（2017-2022年）穩(wěn)坐房企銷售業(yè)績?nèi)珖谝坏谋坦饒@跌落神壇，業(yè)績縮水一半多，只排到了第7名。

前五名分別由保利、萬科、中海、華潤、招商斬獲，這其中，除了萬科，全是國央企。

冠軍保利，全口徑金額4246億元，是2023年唯一一個年度銷售額破4000億元的房企。

第2-4名的萬科、中海、華潤，都在3000多億元，第5名的招商雖然是2000多億，但和第4名的華潤僅僅相差28億元，算是旗鼓相當(dāng)。

但是，第5名之后，情況就不一樣了，排名第6的碧桂園，全口徑金額比第5名的招商，少了767.2億差距陡然拉大。

而碧桂園，則是榜單上最后一個全口徑金額超2000億元的房企。

在此之后，從第7名的綠城到16名的綠地，包含龍湖、金地、華發(fā)等在內(nèi)的10家品牌房企，全部是一千多億元。

為了更加明晰這幾年的樓市變化，淘哥又搜集了2021-2022年的房企銷售業(yè)績?nèi)珖駟危瑥慕?年的對比中，發(fā)現(xiàn)4大最值得關(guān)注的現(xiàn)象。

1、各大房企業(yè)績整體再次收縮，不過收縮幅度顯著縮小。

縱觀整個榜單，從2021年-2023年，第1名、第5名、第10名、第20名的門檻資金變化如下圖所示。

制圖：文杰淘樓

可以發(fā)現(xiàn)，各名次的門檻金額在2022年斷崖式下滑之后，2023年依然呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，不過收縮幅度明顯收窄。

2、隨著業(yè)績整體收縮而來的是，千億房企規(guī)模持續(xù)減少。

2021年，全國千億以上的房企是43個，2022年，這一數(shù)據(jù)變成20個，2023年，僅剩16個，降至近7年新低。

3、頭部效應(yīng)加劇。

房企江湖，分化大戲愈演愈烈。

●2023年，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP50-100排名段房企銷售金額同比分別下降13.2%、17.8%、22.8%、24.3%。

●同時，TOP1-10房企的銷售總額，在百強(qiáng)房企銷售總額的占比高達(dá)43.9%，相比2021年的36%，提升了7.9個百分點。

可以發(fā)現(xiàn)，TOP10的房企銷售降幅最低、發(fā)展韌性最強(qiáng)，且銷售業(yè)績占比進(jìn)一步提升，頭部效應(yīng)加劇。

4、央國企“稱霸”江湖。

央國企業(yè)績明顯好于混合所有制房企和民營房企，看一組對比數(shù)據(jù)：

●TOP5房企中，國央企占了4家，占比高達(dá)80%；16家千億級房企中，國央企占了10家，占比達(dá)62.5%。

●而在31家業(yè)績同比降幅高于30%的企業(yè)中，民營企業(yè)占了27家，占比接近90%。

一起一落之間，民營企業(yè)和央國企的差距越拉越大。

5、一千億級房企排名變化劇烈，跑出一些黑馬房企，比如華發(fā)、越秀等。

這幾年，全國前十的房企陣容一直比較穩(wěn)定，除了恒大、綠地、融創(chuàng)跌出榜單前十之外，其它房企來來去去都是保利、萬科、中海、華潤、招商等老牌企業(yè)，只是排名每年略有不同。

而TOP11-20區(qū)間的房企陣容變化相對比較劇烈，涌現(xiàn)了很多異軍突起的黑馬房企。

比如華發(fā)，業(yè)績逆勢增長，2021年排名還在32；2022年就大步躍升14名，來到18名，躋身前20強(qiáng)；2023年，在大步躍升的基礎(chǔ)上又上升4位，排名14，闖進(jìn)全國前15。

制圖：文杰淘樓

比如越秀、濱江，也是連年攀升，分別從2021年的第37名、22名前進(jìn)至2023年的第12名、11名。

要特別注意的是，這些房企是在樓市業(yè)績連續(xù)兩年收縮的大環(huán)境下，實現(xiàn)了逆勢增長，是真正的跑贏周期的高品質(zhì)企業(yè)。

淘哥認(rèn)為，以華發(fā)、越秀、濱江為代表的異軍突起的新勢力，放在全國來看，是行業(yè)遙遙領(lǐng)先的千億級左右的企業(yè)，具備較強(qiáng)的實力底蘊(yùn)，和全國前10的龍頭房企相比，又有大幾百、上千億的上升空間。

有實力打底、有上升想象力加持，加之如今樓市振蕩，風(fēng)險大、機(jī)會也大，接下來，華發(fā)、越秀這些黑馬房企很有可能闖進(jìn)全國前十，挑戰(zhàn)一眾老牌實力房企的地位。

02.

深圳2023江湖座次排定

老大哥華潤再摘雙冠王

新秀華發(fā)成超級黑馬

全國之外，深圳房企排名如何？

從2023年度深圳榜單可以看出，房企銷售業(yè)績的前四名陣容和去年一樣，分別是“老大哥”華潤、“寶安王”鴻榮源、“改革先鋒”招商蛇口、“TOD專家”深鐵置業(yè)。

其中，“老大哥”華潤在創(chuàng)下年度最高權(quán)益銷售金額197.15億元成績的同時，還拿下了深圳權(quán)益銷售面積的冠軍，賣了40.06萬㎡的房子，是第二名京基的約2倍，可謂“遙遙領(lǐng)先”。

為什么華潤能拿下金額和面積的“雙冠王”，而拿下權(quán)益金額亞軍、季軍的鴻榮源、招商，卻在權(quán)益面積榜單中，被權(quán)益金額第6名的京基反超，只位列第三、第四？

這和企業(yè)的戰(zhàn)略布局密切相關(guān)，華潤2023年在北站超核、光明、深汕合作區(qū)都有新盤入市，豪宅、剛需皆有，價格跨度較大，能賣成深圳第一，自然面積銷售也很大。

鴻榮源、招商的新盤則主要位于寶安、南山，單價很高，所以雖然賣了150多億元的出色成績，但銷售面積僅有華潤的一半左右。

而京基2023年采取“以價換量”戰(zhàn)略，不管是龍崗的公寓，還是羅湖的住宅，都給出了比較誘人的折扣，所以能一舉拿下深圳權(quán)益面積榜單的亞軍，同時也保住了權(quán)益金額榜單中7強(qiáng)的榮光。

有意思的是，權(quán)益金額榜單中，“國資優(yōu)等生”深業(yè)以113.24億元的成績反超“行業(yè)模范生”萬科，從2022年的第6名，挺進(jìn)TOP5，而萬科則以微弱劣勢滑落至第6名，未能成功進(jìn)入“百億俱樂部”。

深業(yè)能實現(xiàn)對萬科的反超，關(guān)鍵在于前海項目深業(yè)云海灣，此盤入市當(dāng)天去化率超90%、大賣919套住宅、吸金超100億。

這是深圳2023年唯一一個開盤賣超百億的項目，也是深圳2023年唯一一個躋身全國地產(chǎn)項目銷售額TOP10的項目。

有如此能打的項目加持，深業(yè)反超萬科，確實在情理之中。

而向來與文科萬科一同被提及的工科中海，本次排名提升2位，坐上了之前卓越第8名的位置。

像天健、金光華、華僑城、金地、新世界等老牌深圳房企，穩(wěn)坐金額榜TOP11-20強(qiáng)，排名較之前幾乎沒有變化。

至于個盤表現(xiàn)。

深圳住宅預(yù)售銷售金額TOP1毫無疑問是深業(yè)云海灣，賣了100.37億元，TOP2、3分別是超核中心潤府、鴻榮源珈譽(yù)府，都是賣了80多億元。

同時，這3個盤也是深圳住宅預(yù)售項目銷售面積的TOP3，只是排名略有變化，鴻榮源珈譽(yù)府位列榜首，賣了15.21萬㎡。

住宅現(xiàn)售項目銷售金額和面積的冠軍都是新世界·臨海攬山御園，賣了31.4億元，比第二名領(lǐng)先了12.79億元，堪稱深圳2023年度現(xiàn)售住宅之王。

商務(wù)公寓預(yù)售項目銷售金額和面積的冠軍分別是南山的招商太子灣、龍崗的京基御景薈都，分別賣了48.52億元、4.76萬㎡。

商務(wù)公寓現(xiàn)售項目銷售金額和面積的冠軍分別是福田的東海國際公寓、寶安的會展灣，分別賣了25.04億元、1.95萬㎡。

值得注意的是，淘哥了解到，深圳前海·華發(fā)冰雪世界的人才房華發(fā)新城賣了72.5億，是深圳2023年人才房的“三冠王”，同時拿下了銷售金額、套數(shù)、面積的冠軍。

72.5億的成績，僅這一個項目，華發(fā)在深圳的銷售額就比深圳權(quán)益榜第10名的卓越（72.13億）還要高。

而如果從個盤數(shù)據(jù)對比，人才房社區(qū)華發(fā)新城的銷售額比預(yù)售住宅金額榜單上排名第4的深鐵懿府還要多出2個多億，是年度TOP4的水平，非常牛。

成績?nèi)绱藘?yōu)異，但是華發(fā)卻沒出現(xiàn)在榜單上，淘哥猜測，可能是因為華發(fā)新城是人才房，所以沒有被計算在內(nèi)。

中指研究院新發(fā)布的榜單，證實了淘哥的這種猜想，在中指研究院2023年深圳住宅業(yè)績TOP10榜單上，深圳前海·華發(fā)冰雪世界銷售面積高達(dá)23.71萬㎡，位列榜首。

同時，在2023年深圳房企銷售業(yè)績榜單上，華發(fā)成為金額和面積榜單的唯一新上榜房企，分別拿下第14名和第6名，后者的排名甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中海、萬科、華僑城、鴻榮源等一眾老將。

在全國，2年時間從32名沖刺到14名，在深圳，作為新秀房企，單盤銷售面積就拿下全市冠軍，并成功闖入房企排名前6強(qiáng)，華發(fā)可謂逆勢進(jìn)取、一勇無前，堪稱深圳2023年的超級黑馬。

03.

認(rèn)籌率創(chuàng)上海新高、3開3日光

華發(fā)到底有多強(qiáng)？

看到這里，淘哥忍不住好奇，華發(fā)到底是個什么樣的存在，能這么猛？于是又深入調(diào)研了一下這家低調(diào)黑馬國企，發(fā)現(xiàn)確實不可小覷。

前文有提到，華發(fā)業(yè)績2023年再攀高峰，全口徑金額和權(quán)益金額分別高達(dá)1259.9億元、872.7億元，挺進(jìn)全國第14名。

注意，這已經(jīng)是華發(fā)全國排名連續(xù)4年提升，且連續(xù)4年穩(wěn)居千億房企俱樂部。

在大本營珠海，華發(fā)的成績更是亮眼。

華發(fā)在珠海就像華潤在深圳一樣，是珠海毋庸置疑地“王者”、“老大哥”，能超越它的，只有它自己——2023年，華發(fā)在珠海又取得了大幅增長的業(yè)績：

●住宅認(rèn)購金額，增長23.28%；

●簽約金額，增長19.59%；

●整體住宅網(wǎng)簽金額高達(dá)218億元，全市占比高達(dá)約36%，是珠海市場占有率第一的房企。

可謂：憑一己之力，拿下珠海近半壁江山。

實際上，不止是在珠海稱霸，在華東大區(qū)，尤其是在上海這種超一線國際城市，華發(fā)也是前3的水平。

克爾瑞“2023上海房企銷售排行榜”顯示，華發(fā)操盤金額和權(quán)益銷售金額分別高達(dá)289.36億元、285.11億元，位列榜單TOP3。

值得一提的是，華發(fā)2023年在上海打造了一個現(xiàn)象級項目“華發(fā)半島華庭”，此項目3月份首開之時，以近500%的認(rèn)籌率，創(chuàng)上海積分認(rèn)籌制以來新高，并在全年實現(xiàn)了三開三日光的傳奇戰(zhàn)績。

不僅規(guī)模大、布局廣，華發(fā)高質(zhì)量發(fā)展的特色也很明顯。

從下圖可以看出，在全國TOP20房企中，華發(fā)2023年的銷售均價高達(dá)3萬+/㎡，僅次于濱江和越秀，排名第3。

這意味著，華發(fā)布局的城市和地段能級很高，大部分是核心城市的核心地段。

截圖自：德科地產(chǎn)頻道

關(guān)于這一點，從華發(fā)在深圳的布局戰(zhàn)略，就能深刻體會。

華發(fā)雖然是深圳的新秀房企，卻擁有匹敵華潤、招商這種重量級深圳老牌房企的魄力和實力。

2023年，華發(fā)布局深圳未來10年的新龍頭“大前海”，斥資近300億元拿下了總體量約131萬方的超級巨無霸項目——華發(fā)冰雪世界。

作為深圳超級重磅的文旅大城，華發(fā)冰雪世界擁有非常牛的配置。

效果圖

其中，約10萬平的冰雪世界對標(biāo)上海迪士尼、北京環(huán)球影城等頂級旅游項目，是全球規(guī)模最大、中國落差最高的室內(nèi)滑雪場，可承辦國際滑雪聯(lián)合會主辦的國際滑雪賽事，預(yù)計將于明年11月如期開放。

約10萬平的大型商業(yè)，是全國罕見的冰雪主題商街，將建設(shè)室內(nèi)深潛基地。

約30萬平的人才房社區(qū)華發(fā)新城，配置和品質(zhì)堪稱深圳人才房的天花板（配建有18班制幼兒園、家門口規(guī)劃有72班九年一貫制公立學(xué)校，自帶約7000平的社區(qū)底商、約7.4萬平的主題園林），為深圳人才提供了一個安心、舒心的高品質(zhì)居所，盡顯勇于承擔(dān)社會責(zé)任的國企先鋒風(fēng)范。

也正是因為匠心國企品質(zhì)，華發(fā)新城一躍成為深圳2023年人才房的銷售冠軍，3月份首開之時，曾創(chuàng)造一千多套2房全部售罄、“一房難求”的盛況。

從體量、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、配置水平、市場表現(xiàn)等各方面來看，華發(fā)冰雪世界都非常牛，全國屈指可數(shù)，不僅是華發(fā)的一顆耀眼明珠，更是深圳乃至大灣區(qū)的城市地標(biāo)，會給城市帶來嶄新的活力和想象力。

華發(fā)冰雪世界雖然已經(jīng)名震地產(chǎn)江湖，但華發(fā)在深圳的野心可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，從2023年的拿地情況來看，華發(fā)的戰(zhàn)略版圖還在高水平擴(kuò)張。

據(jù)統(tǒng)計，2023年華發(fā)股份拿地勁頭不減，逆勢上揚(yáng)投資超400億元，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地價值TOP100榜第11位，而且布局重點都是全國一二線城市，比如上海、杭州、成都、廣州等。

參照2023年這種一勇無前、逆勢進(jìn)取的沖勁，2024年如果有合適的機(jī)會，華發(fā)勢必也會重倉深圳，在深圳再打造出一些如華發(fā)冰雪世界一樣璀璨奪目的作品，繼續(xù)創(chuàng)造亮眼奇跡。

04.

結(jié)語

最后，再思考一個問題：市場持續(xù)承壓、很多房企生存都難保障，這種情況下，為什么華發(fā)能逆勢突圍、業(yè)績再創(chuàng)新高峰？

淘哥認(rèn)為，關(guān)鍵原因有兩個。

一是華發(fā)“猛中帶穩(wěn)”，擴(kuò)張戰(zhàn)略非常有章法，穩(wěn)扎穩(wěn)打、不失穩(wěn)健，以12名的成績，上榜2023中國房企穩(wěn)健經(jīng)營榜。

此外，2023年11月，華發(fā)完成A股定增募資50億，這是2022年11月“第三支箭”新政發(fā)布后，行業(yè)第一例定增股權(quán)融資成功的案例，可見華發(fā)備受資本市場的肯定和追捧。

二是華發(fā)“穩(wěn)中帶猛”，沒有因為外部環(huán)境堪憂就選擇“躺平”，而是發(fā)揮國企的先鋒模范引領(lǐng)作用，不斷對自身進(jìn)行鞭策、突破，有一股子逆勢而上的沖勁。

剛剛過去的2023年，在很多房企為保交付焦頭爛額之際，華發(fā)卻完成了新一輪的升級。

去年年初，華發(fā)股份先是重磅發(fā)布了“優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0”，后續(xù)，又聚焦產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力，最新升級成了“優(yōu)+6.0產(chǎn)品體系”。

這種返璞歸真、持續(xù)精研產(chǎn)品力的“倔強(qiáng)”，想必也是華發(fā)能實現(xiàn)高質(zhì)量突破和超越的核心因素所在。