兩篇小作文，近期刷爆上海地產圈。

一篇是關于區域商辦暫緩建設，另一篇則指出空置率問題，兩篇同時揭開了一個公開的秘密：

上海天量的商辦供應，已成為懸在頭上的達摩克利斯之劍。

一方面，目前商辦租金和空置率慘不忍睹，寫字樓招租困難、商業空鋪嚴重…

另一方面，海量的供應仍然在路上，2024年將達到歷史最高，到處可以看到在建工地。

隨著租金跌至10年最低谷，空置率突破20%，上?？赡苤鲃影聪隆皶和ｆI”。

今天總爺和大家聊聊，小作文背后的邏輯究竟是什么？

01

超高空置，海量供應

這次可能會實施的主動收縮政策，還得從商辦存量市場的格局說起。

1.空置率和租金，高懸頭頂。

熟悉商業地產的朋友都知道，商辦的核心指標就是空置率和租金。

根據高力國際的數據，2023年四季度，上海辦公樓空置率達到驚人的20.0% ，租金更是降至十年最低水平。

2023年四季度上海寫字樓表現，來源高力國際

無獨有偶，深圳、北京、廣州市場也不容樂觀，這和整體經濟環境息息相關。

以總部辦公所在的上海大虹橋為例，這里曾是房企扎堆設立總部的地方，巔峰期超過50家房企在這里辦公。

隨著地產行業的大調整，大量房企黯然離場，只留下常年空置的辦公室，以及相對蕭條的商業環境。

部分房企上?？偛空{整情況

如今居高不下的空置率、頹勢難逆的租金，成為擺在上海面前的一道難題，而且更狠的還在后面。

2. 海量供應，脫離市場行情。

商辦市場的持續低迷，卻沒有影響海量供應的入市。

根據樓典的數據，2024年是有史以來的供應量最高值，預計供應量將超過600萬平方米。

2023-2029預計寫字樓供應，來源樓典

相比于前幾年，供應量幾乎是翻倍了，但是咱們的經濟需求翻倍了嗎？

沒有經濟支撐的海量供應量，已經成為懸在上海頭頂的達摩克利斯之劍。

一位在上海遠郊做租賃的朋友告訴總爺：“很多園區只要你付物業費和水電費就行，租金就當送了。”

不僅在上海，在北京中央商務區國貿，有記者去拍了昔日滿租的北京建外SOHO，也出現了大量空置情況。

11月下旬北京建外SOHO的一角，來自第一財經

如此低迷的商辦市場，那些投資商們現在怎么樣了？

02

外資撤離，內資難受

由于嚴格的產證分割要求，目前存量商住大多集中在企業和投資商手中，大家都在度過最冷的冬夜。

1. 外資撤離，7折拋售資產。

外資的嗅覺是最靈敏的，而他們正悄悄拋售上海的商辦。

1月22日，一則打折出售整棟寫字樓的消息震驚市場，售賣的對象是全球資管巨頭貝萊德。

貝萊德拋售上海寫字樓，來源格隆匯

據說，貝萊德正在以成本七折出售上海寫字樓，而且該項目是2017年剛剛購入的，對市場形勢顯然不太樂觀。

很多外資基金都曾重倉上海寫字樓，而如今面臨慘淡的市場表現，不得不斬倉出貨。

2. 內資難受，資產減值困境。

外資難受，內資的日子也不好過。

目前持有商辦資產的內資，大多是開發商和本地國企，大家目前都面臨同樣的困境：資產減值。

對于民企開發商來說，現在賣掉資產已經不足以覆蓋負債，根本無從下手。

舉個例子，某房企在虹橋商務區有一棟評估價10億的寫字樓，早年利用這棟寫字樓輕松獲得8億貸款。

上海大虹橋商務區

這棟寫字樓目前市場價只有5億，一旦出手就意味著資不抵債，昔日優質資產成為了燙手山芋。

對于很多國企來說，存量商辦也是壓力山大，放在手里是慢慢貶值，貿然處置則可能涉及“國有資產流失”…

無論是外資還是內資，都走到了存量商辦的至暗時刻，那么轉機到底在哪里？

03

休養生息，蹲下站起

雖然面臨著空置率和過剩供應，但仔細研究就會發現，上海仍然是最吸引人的市場。

這次上海主動按下“暫停鍵”，蹲下是為了下一個更好的躍起。

1. 上海，吸附能力依然強大。

寫字樓板塊，盡管地產等傳統行業大幅下滑，但專業服務、金融、互聯網科技支撐起了上海寫字樓的前三大需求。

2023年上海市場租賃需求行業分析，來源CBRE

根據樓典數據，2023年上海大宗交易發生143宗，總成交約1180億，達到了歷史第二高水平，其中辦公樓仍是主力。

2023年上海大宗交易占比，來源樓典

商業板塊，雖然受限于運營能力很多商業體經營不善，但區域型TOD綜合體開始崛起。

去年11月，15萬方的曹路招商花園城正式開業，98%招商率，95%開業率，全場超200個品牌，區域首店占比超50%……

曹路招商花園城

去年12月，32萬方的中海環宇城MAX對外營業，開業三天總客流72萬人次，總銷售額5718萬元，積累超10萬會員…

中海環宇城MAX

與此同時，華潤、萬科、招商、龍湖等頭部房企，都在上海積極布局TOD綜合體。

上海依然是投資商和房企的布局重心，只不過對能力的要求更高了。

2. 蹲下，是為了更好的躍起。

從以上分析可以看出，目前困擾上海的主要還是海量的供應。

尤其是在早些年，無序雜亂的園區規劃、缺乏能力的運營商、資金斷裂的民企，都讓商辦市場蒙上了一層灰塵。

在電視劇《繁華》中，寶總那句“唯有土地與明日同在”，也代表著核心資產的長期價值。

電視劇《繁華》截圖

在嚴峻的形勢面前，上海這座城市展現出極強的糾偏能力，主動為亂象按下了“暫停鍵”。

對于滿天飛的小作文，大家真的不必過度解讀，上海這座城市仍然未來可期。

短暫的蹲下，只是為了下一個更好的躍起。

商辦的大量空置，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。