深圳限購(gòu)終于改了！就在過(guò)年前！

剛剛，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知。

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購(gòu)2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房；取消落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求。

非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購(gòu)房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

以下是政策原文

深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知

各有關(guān)單位：

為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就優(yōu)化我市住房限購(gòu)政策事宜通知如下：

一、本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購(gòu)2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房；取消落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求。

二、非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購(gòu)房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。

深圳市住房和建設(shè)局

2024年2月7日

01.

如何解讀深圳的這個(gè)政策優(yōu)化？

淘哥先簡(jiǎn)單分析幾點(diǎn)吧：

1、在過(guò)年前，趕著出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化的政策，至少表面了態(tài)度，說(shuō)明了迫切程度。

很多人已經(jīng)離開(kāi)深圳，回老家過(guò)年了，出去旅游了，而深圳相關(guān)部門卻在加班加點(diǎn)出臺(tái)政策，說(shuō)明主管部門今年對(duì)樓市的呵護(hù)之心。

春節(jié)期間，可以讓這個(gè)政策發(fā)酵一下，大家好好考慮下買房的事情。

2、此前上海、廣州、北京等地都陸續(xù)出臺(tái)了樓市松綁政策，主要也集中在限購(gòu)優(yōu)化上。深圳跟進(jìn)，在情理之中，預(yù)料之中。

可以看出、這是一線城市的統(tǒng)一行動(dòng)。樓市松綁終于從過(guò)去兩年的二三線城市，全面進(jìn)展到一線城市。預(yù)計(jì)今年整體的樓市政策、金融環(huán)境會(huì)比之前好很多。

最近股市波動(dòng)很大，金融需要穩(wěn)定，離不開(kāi)樓市的穩(wěn)定。

房產(chǎn)不但是我們的財(cái)富基石，其實(shí)是中國(guó)大部分資產(chǎn)穿透后的底層資產(chǎn)。同時(shí)也是我們的信用基石，是貨幣乘數(shù)的放大器。無(wú)論是擴(kuò)大消費(fèi)，擴(kuò)大投資，防止通縮，都離不開(kāi)樓市的穩(wěn)定。

3、在此之前，深圳已經(jīng)實(shí)行了認(rèn)房不認(rèn)貸、二套首付四成等樓市松綁政策。說(shuō)實(shí)話，市場(chǎng)有反應(yīng)，但是熱烈程度、持續(xù)度都不及預(yù)期，整體樓市依然比較冷清。

說(shuō)到底，現(xiàn)在人們對(duì)樓市的預(yù)期變了，買漲不買跌。更重要的是，大家沒(méi)錢了。淘哥身邊很多人都在降杠桿，消費(fèi)降級(jí)。企業(yè)主在降本增效，裁員，換便宜寫字樓。很多人想賣房還貸。

這樣的狀態(tài)下，單靠某一個(gè)樓市政策想立刻改變市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡，改變參與者的預(yù)期，是不可能的。其實(shí)淘哥覺(jué)得，政策力度還可以更大一點(diǎn)，應(yīng)該以過(guò)去幾年調(diào)控樓市的魄力，來(lái)呵護(hù)樓市。

我感覺(jué)，深圳樓市短期整體沒(méi)有大機(jī)會(huì)，主要是因?yàn)榻紖^(qū)的供應(yīng)量，尤其是保障性住房的供應(yīng)量還是較大。但是，不排除有局部的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，主要是核心城區(qū)的改善性住房。

未來(lái)的樓市會(huì)實(shí)現(xiàn)回歸，“保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。如何理解？大家記住，其實(shí)就是“剛需歸保障，改善歸市場(chǎng)”

4、如果時(shí)間拉長(zhǎng)，淘哥對(duì)深圳樓市很有信心。這一輪樓市調(diào)整，本質(zhì)上是一次行業(yè)的供給側(cè)改革和出清，類似的事情在煤炭，鋼鐵等行業(yè)都發(fā)生過(guò)。

房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不可能消亡，歐美完成城鎮(zhèn)化和工業(yè)化幾十年上百年了，樓市依然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，我們也不會(huì)是例外。

這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的出清，可能還需要1-2年。未來(lái)的樓市，就是剩者為王，以國(guó)企央企為主，占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，享受行業(yè)供給出清后的穩(wěn)定紅利。

而對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者，同樣是剩者為王，深圳的房產(chǎn)，依然會(huì)是普通老百姓抵御通脹的最佳資產(chǎn)之一。

5、具體而言，深戶不再需要3年社保，顯而易見(jiàn)的，對(duì)深圳核心區(qū)域的改善型優(yōu)質(zhì)物業(yè)是利好。

因?yàn)楹芏嗌顟艏彝ィ泻⒆訚M了18歲，這些家庭有足夠購(gòu)買力，也有改善住房的需求。過(guò)去需要三年社保，硬生生被卡住了，現(xiàn)在終于得到釋放。

與此同時(shí)，深圳人口流入較大，每年新增戶籍人口較多，不再需要社保和個(gè)稅后，有利于這部分新深圳人買房，這也是一股可觀的購(gòu)買力。

注意哦，在一線城市中，深戶的入戶門檻，相比北京上海而言是很低的！現(xiàn)在這個(gè)政策，利好可能比大家想象的大。

淘哥整體對(duì)以福田南山前海寶中等核心區(qū)域?yàn)榇淼纳钲趦?yōu)質(zhì)物業(yè)，有信心。最關(guān)鍵的問(wèn)題就在于“供求關(guān)系”，這些區(qū)域的新房供應(yīng)比較稀缺，這是我們分析樓市走勢(shì)的大前提。

6、之前很多人預(yù)期，深圳會(huì)“取消邊緣區(qū)域限購(gòu)”，類似廣州上海等地。

目前來(lái)看，深圳暫時(shí)選擇的是深戶不需要社保、非深戶5改3。這個(gè)相比“邊緣區(qū)域取消限購(gòu)”，對(duì)全深圳所有區(qū)域的樓市都有好處。

當(dāng)然，未來(lái)也不排除深圳會(huì)“取消邊緣區(qū)域限購(gòu)”，要視乎樓市情況而定。

如果樓市繼續(xù)低迷，還會(huì)有更大力度措施出臺(tái)。

如果樓市慢慢復(fù)蘇，政策可能就暫時(shí)按兵不動(dòng)。

02.

市場(chǎng)反應(yīng)

新政后，市場(chǎng)反應(yīng)如何？

淘哥第一時(shí)間了解到，新政發(fā)出后，福田的金地環(huán)灣城，有位原本還有一年社保才夠資格的客戶秒轉(zhuǎn)賬認(rèn)購(gòu)。據(jù)悉，由于福田核心地段2024年新增供應(yīng)極少，目前在售的主要是金地環(huán)灣城，最近逆勢(shì)賣的很好，本月已經(jīng)賣了快20套。

金地環(huán)灣城集合了百萬(wàn)平米大城，雙地鐵線，優(yōu)質(zhì)學(xué)校（九年一貫制紅嶺集團(tuán)紅樹林校區(qū)）、八大業(yè)態(tài)、海景、大戶型、大品牌、高品質(zhì)等多重優(yōu)勢(shì)，屬于深圳典型的改善型豪宅，被業(yè)內(nèi)稱為“改善天花板”。

其中八大業(yè)態(tài)之一是國(guó)際頂奢酒店嘉佩樂(lè)酒店，這將是粵港澳大灣區(qū)首座嘉佩樂(lè)酒店，也是全球的第九座，參照上海、新加坡、巴厘島、馬爾代夫等地，嘉佩樂(lè)酒店的入住價(jià)格可達(dá)4500元-25000元起/晚。

酒店周邊的房?jī)r(jià)更是高昂，在上海，嘉佩樂(lè)酒店周邊高端公寓/住宅售價(jià)20W+，在新加坡，嘉佩樂(lè)酒店周邊海景別墅售價(jià)30W+。

目前金地環(huán)灣城在售的樓王單位，是環(huán)灣城社區(qū)內(nèi)位置、景觀、品質(zhì)都非常好的王牌產(chǎn)品，主力產(chǎn)品面積段為建面約121-270平住宅，正是受益于本次新政的核心優(yōu)質(zhì)改善物業(yè)。