熱鬧的上海風貌舊改市場，又將迎來一塊王炸地塊。

3月15日，上海定海街道154街坊地塊項目公司及37.5億債權，在上海聯交所正式掛牌轉讓。

定海街道154街坊地塊轉讓公示

這塊地在2月剛出讓給區屬城更公司，這次轉讓意圖也很明顯，就是要將其匹配給有能力的房企。

一方面，這塊地位于正在騰飛的上海東外灘，周邊皆是開盤即罄的網紅盤，具備打造爆款標桿的潛質。

另一方面，隨著豪宅限價的逐步放開，這塊地未來售價充滿想象，未來將為房企供應數十億優質貨值。

這樣一塊潛力巨大、貨值充足的豪宅地塊，自然吸引了諸多實力房企，尤其是央企們的關注。

這塊超級地塊，到底擁有怎樣的成色？未來會花落誰家？總爺和大家聊聊。

01

城市更新，勢不可擋

定海社區位于上海楊浦內中環，屬于周家嘴路板塊，曾是上海著名的工業基地。

隨著城市的更新發展，定海社區落寞的工業廠房、不宜居的密集老宅，逐漸開始征收舊改。

定海街道154街坊地塊原景

2022年8月，隨著最后一戶的居民辦理，定海154街坊舊改基地正式宣告收尾成功。

緊接著就在今年2月，定海街道154街坊風貌舊改地塊，就作價375805萬元，轉讓給了上海楊浦城市更新建設發展有限公司。

定海街道154街坊地塊協議出讓公示

這家區屬城市更新公司大有來頭，由上海地產旗下公司和楊浦城投分別出資60%、40%共同成立的。

楊浦城更在去年就以相似手法操作過楊浦鞍山地塊，聯合中海打造了3個小時勁銷52.7億的中海海上和集。

中海海上和集效果圖

這次拿出的定海街道154街坊地塊，總爺經過多方了解，擁有不輸中海地塊的潛質。

02

潛力區域，王炸地塊

1. 東外灘潛力區域，交通配套成熟。

地塊位于楊浦內中環的定海街道，東至軍工路（中環）、西至規劃白洋淀路、北至長陽路。

地塊緊鄰地鐵愛國路站，12號線能和10多條軌交換乘，軌交十分便捷。

定海街道154街坊地塊區位

因為楊浦大橋的存在，這可以直達浦東陸家嘴和金橋，通過軍工路隧道口也可直通浦東腹地，可以覆蓋更多潛在客群。

地塊位于最近火熱發展的東外灘，沿西側中環往南1公里，可直達黃浦江畔。

2020，美團斥資65.41億元布局東外灘總部；2021年初，B站以81.18億元緊隨其后拿地；同年9月，字節跳動也20億入局東外灘....

東外灘總部經濟

多個互聯網巨頭百億級別投入，讓東外灘一躍成為上海灘新秀，并正邁入高速兌現期，這也進一步帶火了板塊樓市。

2. 網紅盤環繞，預定上海樓市爆款。

定海街道154街坊地塊的北側，分布了楊浦濱江壹號、保利瓏譽、龍光天境"定海三兄弟"，都是開盤即罄的頂流樓盤。

"定海”三兄弟區位

龍光·天境，均價9.9萬/平，一次性推出311套房源，觸發了楊浦歷史最高積分并全部售罄。

楊浦濱江壹號，均價9.9萬/平，一次性推出297套房源，僅用一個上午就完成清盤。

保利瓏譽，均價9.9萬/平，兩次開盤均觸發積分，二期入圍分68.8且當天售罄。

除了早已售罄的“定海三兄弟”，周邊唯一在售項目為縵云上海，是去年整個上海的樓市銷冠。

縵云上海去年3月首開以來，四次開盤平均認購率177%，2023年度網簽超過120億，成為去年轟動全國的單盤爆款。

縵云上海問鼎上海銷冠

不僅周邊皆是熱銷網紅盤，如今上海豪宅限價被進一步打開，也讓這塊地更加充滿想象。

03

歷保建筑，花落誰家？

1. 利潤與責任并存，高難度的歷史保護項目。

定海街道154街坊地塊的價值不言而喻，無論是區位、體量、想象空間都不錯，但總爺想說的是：

利潤與責任是并存的，這塊地的挑戰要遠高于普通項目。

首先是風貌保護的要求，這塊原本就不大的地塊，在設計層面需要花不少心思。

定海街道154街坊地塊控規

肌理保護范圍占地塊用地面積的比例不低于50%、建筑高度整體控制為12米、歷史建筑保護更新規模不小于1.74萬平…

在各種嚴苛條件的約束下，拼的就是“繡花工夫”。

其次，這塊地上還有文物保護、配建、綠化建設、裝配建設等諸多要求，極為考驗房企的報批報建、建造能力。

根據總爺了解，前期上海多個風貌保護建筑，在設計、建造、驗收過程中均發現了新問題，原本拿地測算的可售時間被拖延。

上海在建風貌項目，來源今日房產

如此高難度的歷史保護項目，敢于拿下的房企畫像，似乎逐漸清晰了。

2. 硬核資金+建造實力，花落哪家央企？

2021年以來，上海風貌舊改項目正加速入市。

隨著城市更新的進行，對于想要重倉上海的各大房企來說，幾乎繞不開風貌舊改項目。

這些項目或公開遴選、或股權出讓、或公開競拍，以各種方式呈現在市場上，并且即將迎來刺刀見紅的激烈競爭。

上海歷史風貌遴選項目，來源丁祖昱評樓市

幾十億的資金投入、嚴苛的規劃條件、超高的建造難度…這些要素組合下，民企、外資可能性很低。

定海街道154街坊地塊，這塊高難度的核心地塊，大概率還是會被實力央企拿下。

哪家央企能順利摘得？是否有機會在上海異軍突起、甚至彎道超車？總爺也拭目以待。

對于這塊地，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。