53號別墅整改前的情形。（受訪人提供）

海南陵水8000萬元豪宅買賣合同糾紛案二審判決，購房人訴求再次被駁回。

中房報記者 陳標志丨海南陵水報道

53號別墅的院門被鐵絲絞合“落鎖”，張浩明費了好一陣工夫才將它打開。他說，大門是開發商鎖上的。

4年前，21歲的山西小伙黃遠錚斥資8000萬元買下了該別墅。巨資買下該房產后，不僅尚未入住，且煩惱接踵而至：因涉及違建房屋被查處，并為此引發了一系列官司。

引發系列訴訟的導火索，系53號別墅的改建、擴建部分被當地執法部門認定為違建。不動產權證所載建筑面積270余平方米，但改建增加面積超過1100平方米！違建面積之大，令人咋舌。

購房人認為，房屋改建、違建系開發商造成，其8000萬元購房款也被開發商拆分為購房款和改建工程款，所有改建都是開發商一手操辦，他并未組織人員施工改建。

但開發商卻認為，房屋違建部分的改建是購房人的個人行為，與開發商無關。

那么，豪宅的違建到底是誰所為？在相關判決書上也未明確查明，豪宅違建施工如今成了“謎”一樣的問題。

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8000萬元換購“豪宅”

53號別墅院門。陳標志/攝

張浩明用力打開了53號別墅的院門，呈現在眼前的是凌亂不堪的施工現場。由于購房人黃遠錚身處異地，他委托好友張浩明全權處理與開發商一切糾紛事宜。

眼前這棟被網狀施工圍擋“包裹”的獨棟別墅，仍是待裝修的毛坯房。按照此前的規劃報建，這處房產只有地上一層，建筑面積為270余平方米，公攤面積多達91.25平方米。

但在該房屋被當地執法部門查處時，實際上為地上兩層建筑及開挖了地下室，增加面積多達1116平方米。但按照黃遠錚一方的說法，增加面積不止這個數，起碼2000~3000平方米，還不包括開發商此前承諾贈送的5畝花園。

270多平方米“變身”上千平方米，53號別墅是怎么做到的？記者從當地執法部門提供的相關材料中獲悉，增加面積主要為地上改建二層增加的樓板面積、開挖地下室擴建的面積。

因上述房屋涉違建，后續整改施工已將這棟8000萬元的“豪宅”砸鑿得支離破碎。

第二層樓板被打掉后，鋼筋散落一地。陳標志/攝

記者在現場見到，改建增加的樓板已被敲掉，鋼筋散落一地；一層“±0”被抬高，“房間”出入口變成了僅一米多高的“洞口”；開挖近1000平方米的地下室入口已被封堵，里面漆黑一片……

一樓地面抬升后，出入口僅剩下一米多高的“洞口”。陳標志/攝

2018年4月，21歲的黃遠錚得到經商父母的資助，在陵水陽光實業開發有限公司（以下簡稱“陽光實業公司”）于海南陵水縣土福灣開發的清鳳海棠長灘項目，購買了兩套建筑面積為90多平方米的小別墅。

購買這兩套小別墅，黃遠錚共支付了4358萬余元購房款（含改造工程款）。

后因種種原因，2020年1月17日，黃遠錚向開發商陽光實業公司提出將兩套小別墅換購53號大別墅。開發商亦同意換購。

按照黃遠錚方面的說法，53號大別墅認購總金額為8000萬元，除去之前兩套小別墅4358多萬元以及前期房款產生的利息270余萬元，其后付齊了購房尾款。

記者了解到，該房屋雖然是預售商品房，但實際上為現房交付，合同價為2668余萬元，按照270平方米建筑面積計算，單價約10萬元/平方米。

黃遠錚對上述合同價進行了解釋，開發商僅向他開具了3張購房款發票，票面總金額為2668余萬元，其他部分房款是通過“改造工程款”的方式收取，其中3170余萬元匯入第三方房歌（海南）信息科技服務有限責任公司（以下簡稱“房歌公司”）的賬戶。

2020年4月，陽光實業公司將53號別墅交付給黃遠錚。同年9月，該別墅登記在黃遠錚名下。

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購房人狀告開發商

53號別墅內部現狀。陳標志/攝

本來黃遠錚的購房一事就到此為止，但接下來發生的一切令他始料未及。

2021年11月，陵水縣綜合行政執法局對黃遠錚作出一份《行政處罰告知書》，認為其自2020年8月開始，擅自對53號別墅進行違法改建。2022年6月，該執法局又先后向黃遠錚作出《責令改正通知書》，要求其立即停止施工，自行拆除擅自改建、擴建部分，回填地下室，恢復建筑原貌。

2023年2月15日，上述執法部門向黃遠錚作出《行政處罰決定書》，限期5日內自行拆除53號低層住宅樓地上建筑一至二層之間增加的隔層樓板。

黃遠錚認為，53號別墅的改建施工與他沒有半點關系，都是開發商一手操辦，造成的違建后果應當由開發商承擔。

眼看著8000萬元購買的豪宅因整改施工而變得殘破不堪，黃遠錚動了要通過法律訴訟討說法的念頭。

2022年8月，黃遠錚將陽光實業公司、房歌公司，以及陵水眾鑫裝飾工程有限公司訴至陵水縣人民法院，向法院提出了“確認《商品房買賣合同》無效”“返還8000萬元購房款”“支付購房款的資金占用利息”等8項訴求主張。

黃遠錚認為，他足額支付了8000萬元購買53號別墅，開發商建成的房屋是地上兩層和地下約2000平方米的構造，與項目當初宣傳冊宣傳的是一致的。至于開發商為什么這樣處理，他當時并不知情。

黃遠錚還稱，開發商交付給他的是現房，地上第二層及地下室是開發商整體設計、整體施工建造的，地上第二層非購房人擅自改建、擴建，地下室也非他擅自開挖。

他認為，開發商違反相關法律、法規的規定，超出許可范圍建設，又隱瞞實情向購房人銷售，又致使他被政府部門處罰，使他遭受到了巨大財產損失。

對于上述主張，陽光實業公司卻認為，黃遠錚請求確認《商品房買賣合同》無效，既沒有事實依據也不符合法律規定。事實上，黃遠錚對房屋的現狀是知情的，53號別墅被處罰的改建、擴建行為完全是原告自己造成的。

陽光實業公司還認為，案涉房屋的價款該公司依約收取了2668余萬元，黃遠錚訴請退還8934余萬元（含購房款利息等）屬于事實認定錯誤、請求對象錯誤，剩余部分系由房歌公司收取，與陽光實業公司無關。

房歌公司辯稱，黃遠錚要求該公司退還購房款沒有事實及法律依據，53號被處罰的改建、擴建行為完全是由黃遠錚自己造成的。

房歌公司稱，該公司通過《權利義務轉讓合同》，將案涉房屋權屬轉移給了黃遠錚（房歌公司曾于2019年8月與陽光實業公司簽訂《商品房買賣合同》購買53號別墅，但未辦理商品房預售登記），該合同合法有效且已履行完畢。

裝飾工程公司認為，該案與其無關。

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兩審購房人訴求均被駁回

在上述訴訟中，原被告將矛頭指向對方，均表示53號別墅的違建行為與己無關。

那么，53號別墅建筑改建和地下室開挖，究竟是誰組織實施的？記者在相關判決書上并未找到明確答案，法院也只是引述當地執法部門的處罰依據，并未實質性進行查明。

一審法院認為，原告黃遠錚與被告陽光實業公司主體適格，雙方簽訂的《商品房買賣合同》系真實意思表示；至于所購買的房屋是否符合黃遠錚的購買預期，這屬于合同履行問題。

法院還表示，在該院已向黃遠錚釋明了案涉合同有效，但其堅持主張合同無效并據此要求陽光實業公司向其返還購房款等訴求主張，缺乏事實和法律依據。

2023年11月1日，陵水縣人民法院對此作出一審判決，駁回黃遠錚的所有訴求。

黃遠錚對此判決不服，上訴至海南省第一中級人民法院。2024年3月6日，該院作出二審判決，駁回黃遠錚的上訴，維持原判。

但黃遠錚對此仍表示不服，查明53號別墅的違建究竟是誰組織實施造成的真相，一直是他耿耿于懷的。目前他已依照法律程序，繼續進行維權。

近日，針對上述糾紛案，記者也與陽光實業公司等方面取得了聯系。陽光實業公司方面表示，相關訴訟已完結，“可參閱相關訴訟結果”。

記者通過天眼查等公開渠道查詢，陽光實業公司目前所涉法律訴訟達168起，其中46.8%的涉案案由為商品房預售合同糾紛，91.9%的案件身份為被告，目前處于民事一審階段的案件有24件，95.2%的案件屬地為海南省。該公司也被法院列為限制高消費企業。

中國物協法律與政策委員會委員、海南省律協建設工程房地產專委會副主任、千業（海口）律師事務所副主任胡留喜認為，“購房贈面積”是近些年開發商促銷手段之一，贈送的面積不在不動產證登記之內，一般分為購房者委托開發商指定的裝飾裝修公司擴建、購房者收房后自行拓建、開發商銷售房屋時以設計裝修費名義收款后統一擴改建等。

胡留喜稱，無論是哪種形式，但均是在項目通過規劃核實后，再將通高孔洞、挑梁等封堵或開挖地下室、隔建挑空層、加建頂層等達到增加面積的行為，這種行為又稱為“偷面積”，是一種變相增加項目地塊建筑面積、改變原容積率的違法行為。

他表示，“偷面積”看似互利開發商與購房人，但卻存在安全隱患和面臨違建被拆除的風險，而購房人承擔的風險系數更大。此外，開發商還涉嫌偷稅漏稅等問題。

對于“偷面積”亂象問題，胡留喜建議，資規部門可以在規劃核實后、開發商統一交房前或核發不動產權證前，采取“回頭看”隨機檢查，對擅自改擴建行為采取零容忍態度；也可采取有獎舉報方式，加強人民群眾監督。另外，發揮媒體監督作用，對“偷面積”的違法違規行為予以公開曝光。（本文黃遠錚、張浩明均為化名）

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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