一紙實名舉報信再度將萬科推上風口浪尖，“偷逃稅超千億”消息傳來，煙臺市百潤置業有限公司實名舉報萬科涉嫌嚴重逃稅行為，兩方“交戰”多輪。“非標債務展期談判”“出售泊寓股權”等一系列傳聞讓萬科淪為業界關注的焦點。

自3月底萬科發布業績說明會開始，短短半月，萬科已經三次集中回應有關話題了，一些問題被投資者反復提及，萬科董事會主席郁亮親自現身回應。

“萬科有無能力償還債務，特別是年內到期債務？”外界有關萬科的輿論沸沸揚揚，市場也在觀望，這個房地產“優等生”將如何續寫傳奇劇本。

此前萬科稱，煙臺舉報方就萬科挪用資金問題于2023年向煙臺公安機關報案并被受理。煙臺公安機關經過3個月調查取證后，于2023年11月作出決定不予立案。

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萬科出售資產以自救

年報顯示，2023年萬科實現營業收入4657.39億元，歸母凈利潤121.63億元。

在出售上海七寶萬科廣場項目50%的股權后，收購完成后，領展將成為上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，萬科完全退出。

在4月14日的投資者關系會上，郁亮說：“轉型業務超出我們資源匹配能力，過多占用了開發業務資金，規模過大也導致管理能力跟不上”。

要注意的是，上海七寶萬科廣場是萬科旗下最優質的商業資產之一。

2023年萬科通過資產大宗交易回籠了123億元，萬科通過交易，將不動產變為動產，將部分項目轉移，削減過多非主營業務投資，以此自救。

此外，萬科還出售了部分酒店資產。去年12月8日，悅榕控股公告稱，將以4.8億元買下萬科所持有的悅榕服務（中國）等三家子公司股權。

資管時代到來，地產酒店的命運被重新安排，被頻繁交易，適用于多種金融方式的財產模型，輕資產是出路，但只有少數才能活下來。萬科想增大獨立上市的可能性，更需將酒店資產與品牌梳理清晰。

02

沒有企業愿意一直為別的品牌做嫁衣

國內地產商大多都是通過合作、引入、合資的方式與國際酒店品牌合作，進而孵化自有品牌。萬科酒店產業最重要的一部分是與悅榕集團的合作，另一部分，則是其自有品牌“瞻云”和“有熊”。

相比碧桂園、世茂、萬達等一眾開發商早在前些年就進入獨立酒店業務發展業主模型，萬科酒店的自主化比其他地產公司走的略微慢一點。

2017年，萬科與悅榕合作成立合資公司——悅榕中國，作為悅榕集團在華業務的發展平臺，悅榕資產中國由悅榕集團和萬科于新加坡分別以50:50比例合資設立，該公司設立旨在以整合其在中國對悅榕集團旗下品牌酒店和資產的所有權。

萬科向悅榕資產中國注入總額約7200萬新加坡元以認購悅榕資產中國50%的新股，并向悅榕管理中國和悅榕服務中國進一步注入總額約1800萬新加坡元，以間接取得在悅榕管理中國和悅榕服務中國的股權。

同時，悅榕資產中國繼而分別投資并持有悅榕在新加坡注冊成立的運營公司悅榕酒店管理（中國）有限公司和悅榕服務（中國）有限公司40%的股權。

而萬科將獲得悅榕集團5%的股權，對此萬科將付出2400萬新加坡元。自此，中國境內近20家的悅榕系列酒店由萬科酒店業務板塊負責。

萬科正式進入酒店管理之路要從2021年底萬科成立全資子公司——萬科酒店管理有限公司開始算起，那時在疫情的波動下，國內酒店已快速進入存量市場，萬科逐步發展對外輸出管理品牌，以獲取管理費收入，其品牌的核心競爭力還未能達到后來居上的火候。

6年過去了，悅榕旗下的酒店品牌順利落戶中國，萬科酒店品牌還未嘗到甜頭，“悅榕中國”在酒店、養老、養生領域發力，開始逐步開發文旅項目，設計一些酒店和公寓配套，而酒管+物業管理模式的全新輸出，為現在的管理時代添磚加瓦。

今年年初，悅榕和萬科悅榕控股已收購了萬科持有在中國酒店管理業務公司的股權，涉資4.9億元人民幣。同時，萬科方面也將斥資人民幣3000萬元購買悅榕控股旗下公司的相關股權。這一買一賣之間，悅榕控股順利拿下悅榕資產（中國）的管理權。

如今萬科攜手悅榕的背后，是因萬科本身沒有自身的品牌矩陣，鍛造品牌需要的過程非常復雜，萬科旗下的酒店多以與品牌方合作為主要方向。而與悅榕合作后，萬科加快了其旗下酒店與悅榕系列品牌的結合。

2023年1月在西安開幕的西安浐灞悅苑酒店，就是萬科在西北區開發和推進的首個酒店項目。以及在西南成都、西昌、華南東莞等地的萬科酒店項目都引入了悅榕系列品牌。

深圳萬科浪騎游艇會酒店 圖片來源于網絡

萬科目前還在孵化瞻云、有熊等自有品牌，萬科自身形成了以高端商務為定位的“瞻云”和以城市人文為內涵的“有熊”品牌。隨著悅榕系列酒店管理權的轉讓，萬科酒店及度假事業部業務將大幅縮減。如今萬科旗下酒店項目總共有16 家，其中悅榕莊項目保留6 家，自有酒店品牌瞻云、有熊共計10家。

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存量時代，萬科酒店如何自救？

萬科作為老牌地產集團，旗下酒店資產也不少，但旗下酒店業務都沒有長租公寓“泊寓”的知名度高，旗下酒店都以業主身份為主。

如今，大業主融創自身難保，與萬達“分手”后，管理酒店資產模式由托管大型酒店管理集團變更為成立合資公司，與華住成立合資公司永樂華住，布局高端酒店市場，玩得不亦樂乎。

再看看做得較好的地產公司，碧桂園自己成立了鳳悅酒店，與希爾頓集團合作簽約，攜手將希爾頓惠庭酒店品牌引進中國，后來又與美諾酒店達成戰略合作關系，組建酒店管理合資公司，共同負責美諾酒店旗下7個品牌的商務拓展，酒店運營等工作。現在鳳悅系列高端、中高端品牌發展勢頭都不錯。

鳳悅酒店 圖片來源于網絡

其他幾個地產大頭基本都走上了賣身救主的道路，當年萬達的“白騎士”富力地產，一口氣收購了73家萬達旗下的酒店資產，如今也已進入化債階段。

作為地產界的扛把子萬科來說，資金鏈應該算非常好的，“三道紅線”很安全，萬科這個金字招牌能不能在酒店上發光還需要時間驗證，但肯定很艱難。

在這種情況下，萬科靠什么去輸出自己的品牌。酒店管理基因和物業管理、長租公寓管理有著很大的區別，需要重視，需要投入，需要專業，還需要時間。

“后來者”萬科，其品牌核心競爭力尚未被市場認識。萬科需要利用自己的不動產建設自己獨立自主品牌的旗艦店，以良好的市場形象體現品牌的吸引力，逐步從管理自己的酒店發展到管理其他企業不動產的酒店。

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地產酒店如何做好品牌

國內地產商走獨立自主的酒店品牌發展之路一直都是非常艱難的，很大的原因在于地產與酒店概念的混淆。酒店一直作為房地產業的附庸，房地產商獨立發展酒店品牌一直都是步履蹣跚的模樣，其根本原因還是在于地產和酒店概念的混淆，酒店沒有得到應有的重視。

想要在新周期下發展品牌，還有很長的路要走，打鐵還得自身硬，夯實自有品牌矩陣，才是良性持久的發展之路。就像小米造車學習保時捷外觀一樣，國內外優秀的酒店品牌也是一條出路，借鑒對方的優秀之處，學習管理經驗，逐步完善，超越。

其次，要走存量管理之路。中國的城鎮化目前已經超過60%，在經歷了高速發展周期之后，未來將進入逐步緩慢上升的過程。隨著核心城市核心區域的土地逐步開發完畢，新增市場將逐步萎縮，地產存量管理成為未來的發展主線。

最后，輕資產是出路。未來十年，能存活下來的地產商，一定是擁有巨額存量物業管理的企業，不再靠增量來實現增長和生存，還靠開發生長的企業都會被歷史淘汰。酒店行業也是如此，未來靠增長生存的品牌都會被整合或者消失，依靠存量生存，生而再發展。

地產酒店的命運將會重新再安排，資管時代的來臨，地產酒店物業將會被頻繁交易，適用于多種金融方式的財產模型，輕資產是出路，但這條漫漫長路，機遇和勇氣同樣重要。