隨著我國(guó)房地產(chǎn)供需市場(chǎng)日益變化、國(guó)家保障性政策住房的有益補(bǔ)充和炒房市場(chǎng)的迅速減溫，房屋賣方的預(yù)期出售價(jià)也在隨市場(chǎng)、隨時(shí)間而發(fā)生變化。賣方通常會(huì)委托多家中介機(jī)構(gòu)同時(shí)掛房出售，如果買賣雙方選擇了在后提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)成交，那么先接觸、先提供房源、先帶看房的中介能否以被“跳單”起訴主張權(quán)利呢？

近日，平江縣人民法院審理了這樣一起

中介合同糾紛案

案情介紹

2022年12月，李某委托了A中介公司出售名下一套房屋，同時(shí)還委托了多家中介公司掛房出售，中介公司負(fù)責(zé)帶客戶看房、初步磋商、最終價(jià)格由李某決定并告知中介公司，如能成交，買賣雙方均需按約向中介公司支付中介費(fèi)。

2023年5月初，A中介公司帶有購(gòu)房需求的凌某看了案涉房屋，當(dāng)場(chǎng)還簽訂了《物業(yè)需求看房單》，其中約定：“如甲方通過(guò)其他中介與乙方介紹帶看過(guò)的房屋業(yè)主成交，甲方要雙倍支付乙方傭金”。之后，凌某多次找A中介公司談價(jià)，A中介公司經(jīng)詢問(wèn)李某后報(bào)出銷售底價(jià)為79.8萬(wàn)元，因價(jià)格未談攏，此事不了了之。在A中介公司帶看房后，凌某又在B中介公司獲悉該房源，經(jīng)B中介公司于2023年6月中旬與李某溝通，最終以77.8萬(wàn)元的價(jià)格順利成交、付款并過(guò)戶，李某、凌某分別向B中介公司支付了中介費(fèi)。A中介公司得知此事后，將李某和凌某訴至平江法院。

法院判決

法院經(jīng)審理查明，本案中，A中介公司單方制作的格式合同《物業(yè)需求看房單》中約定的須付雙倍傭金的條款，屬于加重一方義務(wù)、限制一方權(quán)利的格式條款，A中介公司并未對(duì)該不利條款進(jìn)行明確提示或解釋說(shuō)明，且合同僅一份由A中介公司所持有，無(wú)法證明中介公司已盡到充分提示和說(shuō)明義務(wù)，因此該條款對(duì)凌某不發(fā)生效力。

本案非排它性獨(dú)家委托，李某、凌某均未與A中介公司簽署過(guò)“獨(dú)家委托協(xié)議”，故李某、凌某均有權(quán)同時(shí)委托多家中介機(jī)構(gòu)，并自由選擇最終成交的中介機(jī)構(gòu)，李某有權(quán)在中介機(jī)構(gòu)的主持下自主決定最終成交價(jià)。李某、凌某最終成交的主要原因是在B中介公司的成交價(jià)格更低更有利，并未因?yàn)锳中介公司的交易機(jī)會(huì)，且雙方均已按約向B中介公司支付符合市場(chǎng)行情的中介費(fèi)，因此，李某、凌某均不構(gòu)成對(duì)A中介公司的“跳單”。

雖然A中介公司未促成合同成立，但基于A中介公司事實(shí)上為李某、凌某提供了房源掛網(wǎng)、帶看房、價(jià)格磋商等中介服務(wù)，產(chǎn)生了必要的費(fèi)用，在承辦法官的組織調(diào)解下，李某、凌某都同意向A中介公司支付適當(dāng)報(bào)酬，該案調(diào)解結(jié)案并已實(shí)際履行完畢。

法官說(shuō)法

“跳單”又稱“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服務(wù)后，委托人利用中介人提供的服務(wù)，而甩開中介私下與相對(duì)人訂立合同，或者另行委托其他中介人與相對(duì)人訂立合同的現(xiàn)象。

構(gòu)成“跳單”的前提是交易成就的關(guān)鍵原因是委托人利用了中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)。在未簽訂“獨(dú)家委托協(xié)議”的情況下，委托人有權(quán)選擇多個(gè)中介人從事中介活動(dòng)，并有權(quán)最終選擇通過(guò)其中一個(gè)最滿意、最合適的中介人與第三人訂立合同，不構(gòu)成對(duì)其他中介人的“跳單”。

因此，對(duì)于無(wú)論成交與否，只要提供了服務(wù)就期望獲得適當(dāng)報(bào)酬的中介機(jī)構(gòu)，可以在協(xié)議中明確約定未促成交易時(shí)的必要中介服務(wù)費(fèi)，并對(duì)該約定作出必要提示。

法條鏈接：

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條

“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬”。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條

“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)自主選擇提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，自主決定接受或者不接受任何一項(xiàng)服務(wù)；消費(fèi)者在自主選擇服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選”。

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十四條

“中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。

作者：吳秋燕

編輯：朱梓薇

初審：方堅(jiān)強(qiáng)

復(fù)審：林雄文