2023年，各個酒店集團都瘋狂的開新店搶奪市場。從OCC，ADR和RevPAR來看，酒店行業(yè)整體都有比較強勁的復蘇。

但有一類酒店卻陷入了危機中，這就是完全服務(wù)酒店。

如果從高端大氣上檔次來說的話，全服務(wù)酒店應該是典型的代表。然而，不僅僅是以前之后，即便是疫情之前，這些酒店的業(yè)務(wù)都在持續(xù)萎縮。

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全服務(wù)酒店一蹶不振？

通常來說，五星飯店大都為全服務(wù)酒店。從ADR和OCC來看，2023年的五星飯店都沒有恢復到2019年的水平。

從營收和利潤來看，更是慘不忍睹。

營收在2012年以后處于下行通道中，這十幾年的利潤合計為負數(shù)。即便是刨除掉疫情三年，情況也不容樂觀。

從五星飯店的數(shù)量來說，自2019年6月達到頂峰的826家后就沒有再增長，2023年，國內(nèi)酒店大面積擴張，五星飯店的數(shù)量反而小幅下降。

這其中尤其以上海的五星飯店數(shù)量下降最快。

2019年9月數(shù)量達到頂峰，為72家！2023年底只剩52家，下降了27.8%。

自打2020年起，上海的五星飯店就開啟了甩賣模式。2020年12月，上海新華聯(lián)索菲特大酒店的轉(zhuǎn)讓價格是23億元，2021年4月的轉(zhuǎn)讓價格就跌到了21億元。

到現(xiàn)在只剩15億元了。

這家酒店的開業(yè)時間是2017年，占地5.4萬平米，房間數(shù)是360間。開業(yè)時可謂氣勢恢宏，受到商旅人士的稱贊。

這家酒店是新華聯(lián)集團旗下高端商務(wù)旗艦之作--新華聯(lián)國際中心的重要商務(wù)配套。由純發(fā)誓商墅、高層甲級辦公、酒店、國際會議中心以及大型購物中心和國際分清商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)組成。

除了新時代的五星飯店，上海的老五星飯店業(yè)同樣遭遇甩賣。

比如：上海日航酒店和萬豪系的上海豫園萬麗酒店等等。時至今日，上海的五星飯店越賣越多，還有一些新面孔也紛紛掛牌出售，比如：上海新天地安仕達酒店和上海蘇寧寶麗嘉酒店等。

然而，這些酒店紛紛有價無市，失去了流動性。

其中也有甩賣掉的，只不過大都是打了比較大的折扣。五星飯店的所有權(quán)紛紛從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到做實業(yè)的家族企業(yè)。

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成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)

從五星飯店的數(shù)量來看，增長的態(tài)勢在2015年戛然而止，對應的就是中國的房地產(chǎn)周期在2015年開始走下坡路。

請注意，雖然從2015年到2019年，居民還是搶著在買房，但那是因為棚改貨幣化安置延長了房地產(chǎn)周期。

但這種生拉硬扯的延長并不能阻止房地產(chǎn)周期進入下行階段。奢華酒店對于房地產(chǎn)周期的敏感度要比居民高得多，因為酒店屬于純投資品，而住宅還有消費品的屬性。

在房地產(chǎn)空前繁榮的階段，催生了大量的全服務(wù)酒店，這是開發(fā)商的標配，投資酒店的目的并非是為了通過運營獲得回報，而是有以下的目的：

1. 提升周邊房價；
   
2. 方便融資；
3. 滿足地方政府的特殊要求；
4. 方便避稅；
5. 展現(xiàn)實力；
6. 獲取現(xiàn)金流等等。

正是由于動機不純，所以酒店一旦開始經(jīng)營就會遇到這樣或者那樣的問題。最終導致營收和利潤都不理想，不但沒能給開發(fā)商帶來現(xiàn)金流，反而可能成了拖油瓶。

不僅如此，由于一時間新開的全服務(wù)酒店太多，競爭格外激烈，供過于求 ，使得經(jīng)營雪上加霜。隨著2020年房地產(chǎn)的三道紅線下來后，開發(fā)商遭遇到史上最困難的現(xiàn)金流危機。

為了自救，就紛紛拋售酒店物業(yè)，回收資金以便度過寒冬。然而，開發(fā)商卻很難找到接盤者，為啥呢？

因為接盤者首先要考慮的是：如果盤下這個酒店，多少年能回本？根據(jù)國家旅游局的數(shù)據(jù)顯示，五星級酒店的投資回報率最高是2010年的4%，靜態(tài)回收周期長達25年；

投資回報率最低是2014年的0.3%，需要333年回本。

因此，全服務(wù)酒店中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能并不多，接盤者勢必不敢隨便出手。

于是我們就看到了上文所述的，上海不少五星級酒店甩賣了好幾年都賣不掉。

對于這部分酒店，可能只有另想辦法。比如，改變商業(yè)用途，將酒店改為寫字樓等等，而且還得折價出手。

從接盤者的角度來考慮，他們肯定是要在年回報率高于貸款利率的情況下才會出手。

根據(jù)邁點的統(tǒng)計：

2024年1月，共有28家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店10家，只有一樁拍賣成交。

2024年2月，共有26家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店7家，全部流拍。

2024年3月，共有32個酒店項目拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店4家，全部流拍。

看樣子，找人接盤這事，實屬困難。更何況是動不動就上億甚至十幾億的全服務(wù)酒店。

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市場需求大幅萎縮

顧名思義，全服務(wù)酒店提供的服務(wù)比有限服務(wù)酒店要曠闊的得多，但支持其生意的主要是會議服務(wù)。

隨著地產(chǎn)周期的下行，需求也發(fā)生了重大的改變。

第一，政府賣不動地了，財政收入大幅縮水，甚至不少地方政府都負債累累。

于是乎，一切會議活動都從簡，甚至直接不開了。

第二，開發(fā)商資金鏈大都處于斷裂的邊緣。這幾年更是雷聲不斷，會議需求也大幅縮減。

第三，會銷模式遭遇瓶頸。

在疫情前，不少直銷和會銷公司都有比較旺盛的會議需求。

但這兩年不僅是消費者對會銷這種模式產(chǎn)生了免疫和厭惡，而且行業(yè)也卷到生意都不好做了。在疫情以后，他們邀約客戶的難度大大增加。

第四，醫(yī)藥反腐愈演愈烈。

這兩年，醫(yī)藥行業(yè)也遭遇重大變革，為了控制醫(yī)藥價格，國家開展了全國性的醫(yī)藥反腐。導致藥企紛紛都取消了學術(shù)會議，醫(yī)生更是避而遠之。

第五，線上會議沖擊。

經(jīng)過疫情的洗禮，人們越來越習慣于線上會議。如果不是非要面面交談的生意，大家寧可在線上高效率溝通。

第六，會展模式多樣化。

不少會展公司搶奪了全服務(wù)酒店的會議服務(wù)，他們用更低的會展成本帶走了不少的客戶。

第七，中高端酒店搶占小型會議市場份額。

這兩年，中高端酒店擴展速度明顯加快。他們以更低的成本，在價格上碾壓全服務(wù)酒店，迅速搶奪小型會議的需求。

對于全服務(wù)酒店來說，競爭對手從四面八方用來，可謂是四面楚歌。

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如何破局

在我們看來，無所謂破局。

勢必會出清一部分全服務(wù)酒店，最終達到供需平衡，這個細分行業(yè)才能企穩(wěn)。能夠在激烈競爭中存活下來的，大概率會是占據(jù)優(yōu)勢資源的酒店。而那種在開店之處的初心就不是為了做好這個生意的酒店，恐怕最終都難逃厄運。