文︱劉德科

今天（2024/5/17）有一堆樓市政策，力度空前。「4·30」政治局會議之后，先是地方政府出臺各種政策，現(xiàn)在輪到中央部門出手了。

首付與利率都將是史上最低

先看房貸方面的政策——

●新政策帶來了史上最低的首付成數(shù)：首套住房商貸最低首付降至15%，二套房降至25%〔央行與國家金融監(jiān)管總局〕。

●新政策帶來了比史上最低還要更低的房貸利率：取消全國首套住房和二套住房的房貸利率下限〔央行〕。

●同時，還下調(diào)了公積金房貸利率：公積金房貸利率下調(diào)0.25個百分點，5年以上首套住房公積金貸款利率降至2.85%，二套房降至3.325%〔央行〕。

怎么看這些政策？史上最低的首付成數(shù)，取消房貸利率下限，都是實招，將有效地提振市場信心。我們稍微有些疑慮的是，央行沒講清楚首套房和二套房是不是可以享受同樣的利率？畢竟，過去這么多年，央行實施的都是「差別化住房信貸政策」，即懲罰性地讓二套房付出更高的利率成本，為的是防止炒房，同時也誤傷了大量改善型需求。現(xiàn)在，形勢早已變了，「我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化」，樓市復(fù)蘇需要由改善型需求來帶動。懲罰性的「差別化住房信貸政策」早已不適應(yīng)當前形勢，但愿央行所說的「取消全國首套住房和二套住房的房貸利率下限」，在落地執(zhí)行過程中可以變成首套房和二套房同等享受低利率。

酌情收儲去庫存

今天，國務(wù)院副總理何立峰在「全國切實做好保交房工作視頻會議」上提到收儲去庫存模式——

●「相關(guān)地方政府應(yīng)從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困」

●「商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」

這當然是一項積極政策。但請注意「酌情」二字，這意味著不是強行要求。所以，收儲去庫存模式目前是在試點階段，暫時不會大規(guī)模地實施。

多部委成立聯(lián)合工作組

還有一個極其關(guān)鍵的舉措：昨日（2024/5/16）財新網(wǎng)報道說，住建部、金融監(jiān)管總局、國有大行等各部委及機構(gòu)已分別抽調(diào)各自房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的骨干人員，成立聯(lián)合工作組。

確實，單靠住建部，難以有效承擔起樓市復(fù)蘇的任務(wù)。雖然住建部是個大部，但實際上權(quán)力非常有限。房地產(chǎn)最核心的四大要素——土地、規(guī)劃、金融與財稅，都不歸住建部管轄；土地與規(guī)劃歸自然資源部，融資歸央行、金融監(jiān)管總局與證監(jiān)會，財稅歸財政部與國家稅務(wù)總局。

此前我們寫過文章，建議成立中央住房委員會，以強大的協(xié)調(diào)權(quán)限，橫向拉通住建、土地、規(guī)劃、金融、財稅、市場監(jiān)督、統(tǒng)計等不同部門，進而更有效地著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。現(xiàn)在，多部委成立房地產(chǎn)聯(lián)合工作組，雖然離我們說的「中央住房委員會」仍有差距，但至少是一項積極進展，在很大程度上可以避免住建部因單部門作戰(zhàn)而屢屢出現(xiàn)形勢誤判與動作變形的劣勢。

房地產(chǎn)工作的人民性與政治性

今天國家統(tǒng)計局公布了房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)，仍然是不容樂觀的數(shù)據(jù)：1-4月份，全國新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%；其中，住宅銷售額更是下降31.1%，降幅進一步擴大。

當然，有了今天的這一堆政策，5月份和6月份的數(shù)據(jù)應(yīng)該會好看一些。

那么，今天的這一堆政策，是不是意味著已經(jīng)「應(yīng)出盡出」了？恐怕還沒有。我們至少還沒有看到以下這些政策——

●上海徹底取消新房限價：由市場機制來形成「房價天花板效應(yīng)」，以帶動全國其他城市的房價修復(fù)

●京滬深進一步放寬甚至解除限購：由市場機制來形成「熱銷領(lǐng)頭羊效應(yīng)」，以帶動全國其他城市的市場信心修復(fù)

●大尺度放寬優(yōu)質(zhì)房企的融資渠道：雖然從中央到地方都在強調(diào)「城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制」，對符合「白名單」條件的合規(guī)房地產(chǎn)項目應(yīng)貸盡貸；但是，「白名單制度」的落地速度已經(jīng)不如剛出臺時的那種效率，現(xiàn)在不少銀行又找到了各種理由來拒批地方政府上報的「白名單」項目的貸款。僅有「白名單制度」是不夠的，如果不能及時大尺度放寬優(yōu)質(zhì)房企的融資渠道，樓市復(fù)蘇仍將事倍功半。

●盡快出臺「產(chǎn)權(quán)到期自動續(xù)期」落地細則：現(xiàn)行《民法典》〔自2021年1月1日起施行〕已明文規(guī)定「住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期；續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理」。如果國家能盡快出臺「產(chǎn)權(quán)到期自動續(xù)期」的落地細則，這將有利于迅速提振房地產(chǎn)市場信心，有利于激發(fā)出更充分的住房需求。

現(xiàn)在是樓市低谷期，跟「房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康平穩(wěn)發(fā)展」尚有距離。所以，這句話很重要：「深刻認識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性。」

這是今天國務(wù)院副總理何立峰在「全國切實做好保交房工作視頻會議」上說的：「深刻認識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性。」