文︱劉德科

今天（2024/5/17）有一堆樓市政策，力度空前。「4·30」政治局會議之后，先是地方政府出臺各種政策，現在輪到中央部門出手了。

首付與利率都將是史上最低

先看房貸方面的政策——

●新政策帶來了史上最低的首付成數：首套住房商貸最低首付降至15%，二套房降至25%〔央行與國家金融監管總局〕。

●新政策帶來了比史上最低還要更低的房貸利率：取消全國首套住房和二套住房的房貸利率下限〔央行〕。

●同時，還下調了公積金房貸利率：公積金房貸利率下調0.25個百分點，5年以上首套住房公積金貸款利率降至2.85%，二套房降至3.325%〔央行〕。

怎么看這些政策？史上最低的首付成數，取消房貸利率下限，都是實招，將有效地提振市場信心。我們稍微有些疑慮的是，央行沒講清楚首套房和二套房是不是可以享受同樣的利率？畢竟，過去這么多年，央行實施的都是「差別化住房信貸政策」，即懲罰性地讓二套房付出更高的利率成本，為的是防止炒房，同時也誤傷了大量改善型需求。現在，形勢早已變了，「我國房地產市場供求關系發生重大變化」，樓市復蘇需要由改善型需求來帶動。懲罰性的「差別化住房信貸政策」早已不適應當前形勢，但愿央行所說的「取消全國首套住房和二套住房的房貸利率下限」，在落地執行過程中可以變成首套房和二套房同等享受低利率。

酌情收儲去庫存

今天，國務院副總理何立峰在「全國切實做好保交房工作視頻會議」上提到收儲去庫存模式——

●「相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困」

●「商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」

這當然是一項積極政策。但請注意「酌情」二字，這意味著不是強行要求。所以，收儲去庫存模式目前是在試點階段，暫時不會大規模地實施。

多部委成立聯合工作組

還有一個極其關鍵的舉措：昨日（2024/5/16）財新網報道說，住建部、金融監管總局、國有大行等各部委及機構已分別抽調各自房地產領域內的骨干人員，成立聯合工作組。

確實，單靠住建部，難以有效承擔起樓市復蘇的任務。雖然住建部是個大部，但實際上權力非常有限。房地產最核心的四大要素——土地、規劃、金融與財稅，都不歸住建部管轄；土地與規劃歸自然資源部，融資歸央行、金融監管總局與證監會，財稅歸財政部與國家稅務總局。

此前我們寫過文章，建議成立中央住房委員會，以強大的協調權限，橫向拉通住建、土地、規劃、金融、財稅、市場監督、統計等不同部門，進而更有效地著力構建房地產發展新模式。現在，多部委成立房地產聯合工作組，雖然離我們說的「中央住房委員會」仍有差距，但至少是一項積極進展，在很大程度上可以避免住建部因單部門作戰而屢屢出現形勢誤判與動作變形的劣勢。

房地產工作的人民性與政治性

今天國家統計局公布了房地產月度數據，仍然是不容樂觀的數據：1-4月份，全國新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%；其中，住宅銷售額更是下降31.1%，降幅進一步擴大。

當然，有了今天的這一堆政策，5月份和6月份的數據應該會好看一些。

那么，今天的這一堆政策，是不是意味著已經「應出盡出」了？恐怕還沒有。我們至少還沒有看到以下這些政策——

●上海徹底取消新房限價：由市場機制來形成「房價天花板效應」，以帶動全國其他城市的房價修復

●京滬深進一步放寬甚至解除限購：由市場機制來形成「熱銷領頭羊效應」，以帶動全國其他城市的市場信心修復

●大尺度放寬優質房企的融資渠道：雖然從中央到地方都在強調「城市房地產融資協調機制」，對符合「白名單」條件的合規房地產項目應貸盡貸；但是，「白名單制度」的落地速度已經不如剛出臺時的那種效率，現在不少銀行又找到了各種理由來拒批地方政府上報的「白名單」項目的貸款。僅有「白名單制度」是不夠的，如果不能及時大尺度放寬優質房企的融資渠道，樓市復蘇仍將事倍功半。

●盡快出臺「產權到期自動續期」落地細則：現行《民法典》〔自2021年1月1日起施行〕已明文規定「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期；續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理」。如果國家能盡快出臺「產權到期自動續期」的落地細則，這將有利于迅速提振房地產市場信心，有利于激發出更充分的住房需求。

現在是樓市低谷期，跟「房地產市場良性循環和健康平穩發展」尚有距離。所以，這句話很重要：「深刻認識房地產工作的人民性、政治性。」

這是今天國務院副總理何立峰在「全國切實做好保交房工作視頻會議」上說的：「深刻認識房地產工作的人民性、政治性。」