最近素材太少，為了迎合流量，不能一直抓著東區(qū)唱空，這幾天看到金山部分二手下跌，本來(lái)打算寫(xiě)一篇，不過(guò)五四北的頭號(hào)空頭-榕發(fā)哥，又發(fā)來(lái)信息明確的素材，可以先水一水。

天空之城

先來(lái)第一個(gè)素材，榕發(fā)哥分享的第一個(gè)案例，平臺(tái)還未呈現(xiàn)，天空之城成交一套，面積66平，中層，103W，單價(jià)1.56W。

當(dāng)初的發(fā)票金額，168W，辦證補(bǔ)差等，預(yù)計(jì)3W左右，按持有周期來(lái)看5年左右，當(dāng)初利率較高，按貸款100W計(jì)算，預(yù)計(jì)30W利息。

綜上，得出結(jié)論，實(shí)際支出：201W（168+3+30），目前成交103W，虧損近百萬(wàn)。

為了驗(yàn)證素材真實(shí)性，看看當(dāng)初的備案價(jià)：

從數(shù)據(jù)來(lái)看，發(fā)票金額和備案價(jià)沒(méi)有差距太大，預(yù)計(jì)是開(kāi)盤(pán)的時(shí)候買(mǎi)入。

回顧一下當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)記錄：

2018年12月14日，價(jià)格：帶精裝折后均價(jià)約25000元/㎡（含裝修2000元/㎡）
2019年8月17日，價(jià)格：帶精裝折后均價(jià)約26500元/㎡（含裝修2000元/㎡）

對(duì)于五四北這個(gè)超級(jí)大盤(pán)，分成AB區(qū)，A區(qū)是萬(wàn)科操盤(pán)，B區(qū)保利操盤(pán)，3700多套，在2018年底上市，半年時(shí)間就網(wǎng)簽破千套。

對(duì)于這個(gè)素材案例，虧損百萬(wàn)，放在這幾年樓市也算特別，只不過(guò)房源面積不大，實(shí)際總價(jià)168W，最終的虧損幅度遠(yuǎn)超實(shí)際感受。

對(duì)于天空之城，當(dāng)初二手成交案例，在去年初，成交一套，單價(jià)高達(dá)2.55W，一年后，同樣的小戶(hù)型，成交單價(jià)僅1.7W。

一年時(shí)間下跌了8K。

不得感慨，去年那個(gè)業(yè)主能以這樣的價(jià)格成交，是有多幸運(yùn)。

對(duì)于項(xiàng)目而言，從單價(jià)來(lái)看，對(duì)比當(dāng)初開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，基本是虧損8K-1W，跌幅35%左右。

這里面原因很多，下面通過(guò)一些其他案例對(duì)比，可以更清晰的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

對(duì)比分析

關(guān)于天空之城的聯(lián)想很多，首先第一個(gè)就是同樣萬(wàn)科操盤(pán)的地鐵上蓋，賣(mài)的也不錯(cuò)的城市之光，項(xiàng)目售價(jià)精裝2.7-3W。

有一些不同點(diǎn)：

1、城市之光是地鐵4號(hào)線在樓下，天空之城沒(méi)有

2、城市之光三環(huán)邊，部分能看江，天空之城高速邊，部分能看陵園

3、城市之光，過(guò)江是高新區(qū)，天空之城，出去是大面積山體

分析：通過(guò)和城市之光的對(duì)比，當(dāng)初接近的售價(jià)，就能看出兩個(gè)項(xiàng)目的部分差異。

項(xiàng)目作為地鐵上蓋，搭配3號(hào)線的規(guī)劃，最終的結(jié)局，短期內(nèi)承受上蓋的缺點(diǎn)，地鐵卻沒(méi)有。

項(xiàng)目地處五四北外圍，沒(méi)有過(guò)好的空間預(yù)期，加上還有部分的負(fù)面因素存在。

除此之外，超級(jí)大盤(pán)的定位，在樓市一直以來(lái)都難保值。

對(duì)于城市之光，是否會(huì)走天空之城的老路，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)存在。

第二個(gè)對(duì)比，項(xiàng)目旁邊的新盤(pán)國(guó)貿(mào)保利和頌錦原，小高層定位，售價(jià)2.4W。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)的去化表現(xiàn)，每個(gè)月都能排到前10，月均30套左右，雖然放在以往不算太理想，只不過(guò)目前的樓市，對(duì)于這樣的剛需盤(pán)而言，也算不錯(cuò)。

對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目主要的對(duì)比：

首先是居住體驗(yàn)，和頌錦原18層小高層，天空之城是30層的高層住宅。

接著是戶(hù)型對(duì)比，以2T2的產(chǎn)品為例，兩個(gè)產(chǎn)品代表了兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，一個(gè)走四開(kāi)間朝南，一個(gè)走四葉草，目前的市場(chǎng)接受度明顯和頌更高。

綜上，和頌的整體居住體驗(yàn)和得房率戶(hù)型設(shè)計(jì)都強(qiáng)于天空之城。

當(dāng)然對(duì)于和頌而言，2.4W的售價(jià)，如今300米遠(yuǎn)的次新精裝售價(jià)低于2W，這樣的差價(jià)，戶(hù)型等差異是否能夠彌補(bǔ)，至少?gòu)哪壳皝?lái)看有點(diǎn)難。

安商影響

對(duì)于五四北，聊完天空之城，就來(lái)到榕發(fā)哥提到的安商房話題。

五四北前幾年也供應(yīng)不少新盤(pán)，都以高比例安商房為主，簡(jiǎn)單羅列數(shù)據(jù)：

從數(shù)量來(lái)看，戰(zhàn)坂安商房合計(jì)高達(dá)8233套，這個(gè)體量?jī)H次于塔頭。

這些安商房，最典型的代表，兩大本土國(guó)企開(kāi)發(fā)的，榕發(fā)夏荷郡、新榕金嵐秀山，當(dāng)初商品房售價(jià)1.8-2W。

項(xiàng)目的安商房對(duì)接價(jià)1.5W，目前二手成交案例不多：

從案例來(lái)看，近期一區(qū)成交59平中層，單價(jià)1.25W，總價(jià)75W。

去年三區(qū)成交90平低層，單價(jià)1.78W，總價(jià)160W。

從成交價(jià)對(duì)比來(lái)看，明顯下跌不少，當(dāng)然從實(shí)際來(lái)看，存在一定差異。

對(duì)于榕發(fā)夏荷郡，分成三區(qū)，商品房集中在三區(qū)，一二區(qū)接近純安商。

從這次成交的戶(hù)型，可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目雖然是安商房，但是戶(hù)型設(shè)計(jì)基本和商品房無(wú)異，90平做到主流的連廊中戶(hù)三房?jī)尚l(wèi)，59平做到兩房一衛(wèi)。

從成交的案例來(lái)看，預(yù)計(jì)都是當(dāng)初商品房購(gòu)入，一區(qū)僅兩套商品房，其中一套就是59平，極有可能就是當(dāng)前成交這套。

雖然當(dāng)時(shí)備案價(jià)2.8W，不過(guò)實(shí)際也是折扣上市，不過(guò)如今1.25W的成交單價(jià)，對(duì)比當(dāng)初的售價(jià)，也要下跌6K左右。

當(dāng)然對(duì)于安商房，真正的價(jià)格戰(zhàn)明顯還沒(méi)開(kāi)始，大量的安商房，如果開(kāi)啟辦證上市。

高比例安商社區(qū)，商品房和安商房是完全沒(méi)有差別，屆時(shí)的價(jià)格可能確實(shí)會(huì)崩盤(pán)。

此時(shí)回顧安商房，當(dāng)初最受關(guān)注的是對(duì)接價(jià)，當(dāng)時(shí)經(jīng)常會(huì)被人誤以為是拆遷戶(hù)的購(gòu)入價(jià)，實(shí)際這是放棄貨幣安置的對(duì)接價(jià)，換言之這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

如今二手成交，已經(jīng)跌破拆遷戶(hù)的對(duì)接價(jià)，可以說(shuō)在樓市下行期，拆遷戶(hù)也是被重點(diǎn)收割的一部分。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于五四北板塊，在樓市關(guān)注度相對(duì)一般，當(dāng)初定位鼓樓的后花園，在前幾年樓市供應(yīng)不少新盤(pán)。

天空之城的大幅虧損，僅僅是整個(gè)板塊的縮影。

后續(xù)同質(zhì)化的剛需產(chǎn)品，搭配天量安商房待上，很明顯五四北，特別是戰(zhàn)坂區(qū)域，價(jià)格可能還有持續(xù)走跌。

如同榕發(fā)哥分享的這個(gè)截圖一樣，當(dāng)初的代表三盛國(guó)際，在二手市場(chǎng)甚至出現(xiàn)0元購(gòu)。

很明顯這樣的現(xiàn)象，只能說(shuō)明市場(chǎng)真實(shí)價(jià)已經(jīng)比評(píng)估價(jià)低的離譜。

這可能就是五四北真實(shí)樓市的寫(xiě)照。