周日晚上，美的置業(yè)發(fā)了一份公告，竟然在一潭死水的房地產(chǎn)業(yè)，引起了不小的震動。

因為美的置業(yè)干了一個不同尋常的交易，擬將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務產(chǎn)權線從上市公司重組至控股股東，重組完成后美的置業(yè)將實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務與持續(xù)經(jīng)營性業(yè)務的股權分設。

開發(fā)商的重資產(chǎn)，是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。市場好的時候，它們是香餑餑，是：

基本盤。

開發(fā)商的輕資產(chǎn)，主要包括物業(yè)管理、商業(yè)運營、代建等服務型業(yè)務，以往屬于開發(fā)商的：

增長盤。

這部分業(yè)務規(guī)模相對不大。但資金占用量小，技術含量高，估值也一直相對較高。

現(xiàn)階段，優(yōu)質央國企開發(fā)商市盈率平均在5倍左右，優(yōu)質物管和代建公司的平均市盈率，則在10倍上下。

過去，很多開發(fā)商會把這兩部分資產(chǎn)進行分離。把輕資產(chǎn)業(yè)務分離出來，再單獨運作上市做高估值，是很常見的做法。

市場不好的這兩年，很多民營房企則為了保留最好的資產(chǎn)，還特意把重資產(chǎn)和運營主體進行隔離，重資產(chǎn)和負債，往往都不知道轉移到什么主體下了。

像美的置業(yè)這次，把重資產(chǎn)從上市公司中剝離出來，讓母公司接盤的逆行操作，屬實少見。

要知道，過去兩年，中國樓市深度調整，重資產(chǎn)業(yè)務不再是香餑餑，而被視為累贅，像燙手的山芋。現(xiàn)在重組，既要顧及投資者、員工、合作方等多方利益，還要找到合適的收購方，難度非同尋常。

在此之前，只有華遠地產(chǎn)有過類似的嘗試。但作為國企的華遠，此舉更多是遵循政策導向，且華遠的業(yè)務體量，與美的置業(yè)不可同日而語。

這次重組，美的置業(yè)給投資者提供的方案是：

實物分派私人公司股份+現(xiàn)金選擇權。

愿意繼續(xù)投資的，可以選擇實物分派，與美的控股一同持股；希望落袋為安的，可以選擇現(xiàn)金分派。

現(xiàn)金分派上，美的控股開出的條件是每股分派現(xiàn)金5.9港元，相比公告前一天的收盤價，溢價57.33%。這個價格非常有誠意。

這周一和周二，美的置業(yè)的股價連續(xù)大漲，說明資本市場反響很積極。

但這還不是最關鍵的。

2023年，美的置業(yè)的物業(yè)開發(fā)及銷售收入約為716.8億元，另有2650萬平方米的土儲，是一家中等房企的規(guī)模。

在當前的并購市場上，有能力消化這一體量的機構，寥寥無幾。

萬達集團早在2018年就將旗下的輕重資產(chǎn)分離，并擬推動輕資產(chǎn)業(yè)務單獨上市。去年年底，萬達的輕資產(chǎn)業(yè)務主體萬達商管上市對賭日期臨近，太盟投資聯(lián)合其他機構繼續(xù)追加投資，其投資標的也是：

輕資產(chǎn)。

萬達的重資產(chǎn)，除了少數(shù)被險資收購外，大部分還留在自己手上。

作為美的置業(yè)的控股股東，美的控股旗下還有全球最大的家電企業(yè)，現(xiàn)金流充沛。但從商業(yè)邏輯來看，在地產(chǎn)下行期吃進龐大的重資產(chǎn)，真屬于逆行者。所以，答案只有一個：

何享健要給美的置業(yè)兜底，給合資方、資方、和地方政府，一個定心丸。

作為美的創(chuàng)始人，何享健持有美的控股近95%的股份。重組后，美的控股將持有100%的非上市房開業(yè)務產(chǎn)權線，以及81.13%的的上市公司股權。

控股股東美的控股全資持有重資產(chǎn)業(yè)務，美的控股還承諾，公司的業(yè)務和管理不受影響，經(jīng)營團隊保持不變。

這既緩解了存量融資的風險，又為新增融資鋪平了道路。為美的置業(yè)的未來發(fā)展，將產(chǎn)生積極而深遠影響。

這兩年，樓市暴雷聲此起彼伏，業(yè)務線裁撤、降薪裁員都是常態(tài)。無論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是上下游的供應商、合作方，最缺的就是：

安全感。

美的置業(yè)的這番操作，在心理上給人極大的安慰。放在現(xiàn)在的大環(huán)境下，也屬于清流了。

實際上，雖然業(yè)界一片悲觀，但如果放在城市化進程和需求升級的背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務還是有不小的空間。

從這個角度看，美的控股兜底房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，也有“留得青山在”的意思。

此次重組如果得以順利實施，拿地可以直接借助控股股東的資金實力，拓展空間；上市公司操盤房地產(chǎn)項目，也無需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，可以做得更多。

美的置業(yè)也不必再受香港資本市場相關監(jiān)管條款的制約。其戰(zhàn)略定位、資金實力、產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，都將得到全面升級。這也意味著：

房地產(chǎn)市場即將迎來一個重裝上陣的新玩家。

對于上市公司來說，雖然短期內(nèi)會不可避免地遭遇縮表，但房地產(chǎn)業(yè)務價值的不確定性，消失了。

重組后，除了上市公司本身的輕資產(chǎn)業(yè)務外，美的置業(yè)還有機會參與運營美的系的其他產(chǎn)業(yè)布局，包括醫(yī)療、養(yǎng)老、酒店等。 這給美的置業(yè)未來輕資產(chǎn)運營拓展，留下更大的想象空間。輕資產(chǎn)業(yè)務的價值，未來也會得到更充分的體現(xiàn)。

留在上市平臺上的物管、代建、制造等業(yè)務，都屬于集中度不高的藍海。隨著戰(zhàn)略的聚焦，其長期前景反而更加明朗。

供應商同樣得到了保障，但同時也迎來了迭代的機會。在新的體系下，如何更好地匹配新需求，決定著供應商能否享受下一波紅利。

對美的置業(yè)及其投資人、合作方來說，這是最好的結果了。因為現(xiàn)在，有能力又有意愿給房地產(chǎn)兜底的企業(yè)家，已經(jīng)不多了。

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