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　　舊改，應該是近幾年地產界消減得最厲害的業態。轟轟烈烈的城中村大拆大改，現在已經很少見了，無數房企也被舊改拖垮。

　　以深圳為例，深圳與北京樓市最大的不同，莫過于深圳舊改項目很多，而北京卻相對較少（近幾年好像就東城天壇府、海淀朱房村舊改進度快一些）。

　　其實北京也想多弄一些舊改項目，畢竟舊改的地塊，一般位置都很好，但由于文脈文物保護，北京老城區的胡同院子幾乎不再拆遷，其他城區的土地又多是凈地出讓，兩相對比，沒有歷史包袱的深圳就成了一塊真正的舊改試驗田。

　　然而，隨著地產的泡沫破裂，深圳這個地產業曾熱得發昏的城市，也難以幸免。

　　其中，有不少大牌房企如jzy、益田，便是被舊改拖垮。

　　jzy就不多說了，深圳龍崗王，“舊改專家”，懂的都懂。

　　而益田呢，益田昔日員工超過1500多人、資產高達300多億元，曾經占據著深圳南山區華僑城最好的地塊，連深圳地鐵規劃都圍繞益田地產的開發而展開。

　　▲然而就是這樣一個老牌的地產企業，在苦心經營28年后，如今居然也面臨破產重整的厄運。

　　此外，聲震寰宇的恒大，在深圳落子近千億貨值城中村舊改項目，相信對恒大的倒臺也起了不少作用；

　　曾到處收購城中村項目的宏發（HONFA），如白芒村，臣田村，向西村，桂廟新村等等都有它的身影，現在據說也低調了許多。

　　02

　　那么，為什么“舊改”，會有這么大威力拖垮房企？

　　第一，舊改項目跨度，短則三五年，多則十年二十年（如天壇府舊改，搞了整整30多年），這意味著一家房企，投入巨額資金，要很多很多年以后才能實現回籠資金，這是什么概念？

　　想想看，現在的市場形勢，一個房企那邊一個月賣不出幾套房，這邊要給舊改拆遷戶支付天量過渡費……那得多大的現金流才能支撐。我掰指頭算算，國內真沒幾家。

　　在房地產下行的情況下，集團現金流就像燃燒的干柴，很快就耗盡了。

　　第二，這幾年城中村居住條件和環境越來越好，相應的，開發商的拆遷成本也越來越高。

　　2016年后，深圳啟動了城中村改造工程，城中村的居住環境因此大為改善，雨污分離，路面黑化，小區美化，網格化管理，社區醫療全覆蓋，文體設施完善，管道天然氣入戶，地鐵公交規劃也跟上了，深圳城中村已經不是原來的樣了。現在，上學、落戶，辦失業證，城中村房子也都能辦……所以，對于城中村業主來說，拆不拆遷，其實也沒那么期待。

　　最為重要的是，由于城中村地處核心城區，不僅生活便利，還能為業主帶來很多租金收益。

　　據深圳住建局調查，深圳約有城中村農民自建房超過35萬棟，遍布深圳1500多個村落，占全市住房總量的49%。而這些城中村里，生活著深圳60%的常住人口，總數超過了一千多萬人。

　　如此龐大規模的居住需求，自然催生了城中村業主的暴富。以一幢7層、每層4間房的自建樓為例，按每間房每月租金1500元，入住率60%計算，那么這一幢樓，一個月租金收入便有25200，一年收入更是超過30萬。

　　對此，我不由得心想，難怪某房企也看上了城中村出租的生意呢！

　　也正因為如此，城中村業主坐擁巨額租金收入，面對開發商給出的拆遷補償，并不一定會心動。而開發商為了讓業主同意拆遷，往往不得不提高補償標準：

　　比如深圳規定了拆遷最多賠480㎡，但開發商為了拆遷能進行下去，往往會妥協；

　　比如拆遷戶要求過渡期租金補償，按照㎡算，對開發商而言，每月這也是一筆不小的開支。

　　▲舊改緩慢，房企幾年的錢打了水漂。成本代價，如此高昂！

　　03

　　盡管舊改對部分城中村已沒有吸引力，但地方上，仍然對于城中村改造非常看重。

　　比如去年下半年，政策啟動新一輪城中村改造。與以往不同的是，這一輪城中村改造，限定為超大特大城市，同時允許民間資本（散戶）進入，以彌補開發商的部分缺位，帶動房屋及配套設施拉動經濟。

　　再比如，從今年開始，各地住建局紛紛換上了新的招牌：住房與城市更新局。

　　▲住建局更名為住更局，意味著住建局的工作職能，未來將會更傾向于城市更新。

　　為什么會有這種轉變？

　　一方面，城市更新的地塊往往是主城區，而當前只有主城區的土地才會受到開發商和購房者的青睞；

　　另一方面，隨著城市化進程整體進入慢速道，大片新城區建設狂飆的時代過去，老城區維護、更新、維修的時代到來。

　　由此，無論是土地財政依賴還是時代環境使然，未來的城市更新，仍然在地產圈會有一席之地。

　　對此，你怎么看？歡迎在下方評論。

　　本文作者：陳慶