去庫存大背景下，南通賣地收入斷崖式下跌。

今年上半年，南通市區、通州、如東土地成交全部掛零，整個南通大市賣地收入同比暴跌54%，“土地財政”時代或一去不復返。

據「新知南通研究院」不完全統計，2024年1-6月，南通土地市場共計掛牌24宗涉宅地塊，其中20宗成功出讓，3宗終止出讓，1宗流拍，共計成交土地面積約62萬㎡，賣地總收入約52億元，土地成交均價約8414元/㎡。

同比去年而言，成交面積減少約54萬㎡，成交金額減少約61億元，土地均價下降約1327元/㎡，整體呈“量價齊跌”走勢。

具體各地來看，上半年普遍“低調”，通州、如東都未有供應，南通市區、如皋也只推出1宗宅地。唯一略顯“高調”的是海安，上半年土地成交宗數、面積、金額均排名第一。

當然，土地市場的寒冬，從全國來看，已是普遍情況。克而瑞數據顯示，今年上半年，全國300城經營性土地成交建面為2.97億平，同比下跌約16%，刷新歷史同期低位。

究其原因，一方面，市場大環境持續低迷，多數開發商根本不敢拿地；另一方面，官方呼吁去庫存、消化存量房產，土地供應自然隨之減少。

土地成交銳減，意味著賣地收入大幅縮水，土地財政或難以為繼；但另一方面，也意味著未來一段時間，新房供應將有所減少，對于市場長期發展也不失為一個好消息。

No.1

南通市區

南通市區上半年僅推出1宗涉宅地塊，但未能成功出讓。

地塊編號R24002，位于世倫路西、觀暢路北，土地面積30616.77㎡，容積率1.5-1.8，起拍總價49180萬元，起拍地價約16063元/㎡，起拍樓面價約8942元/㎡。數據顯示，這宗地塊起拍價為近五年來最低，即便如此也未有房企問津。

筆者認為，今年上半年南通市區土地成交掛零，與市區新房去化壓力進一步加大有關。

據統計，今年1-6月，南通市區新房共計成交備案約2164套，同比去年下跌約31%。目前新房庫存共計約2.55萬套，按照上半年去化速度估算，最新去化周期約71個月。

另外，過去四年內，南通市區先后出讓的84宗地塊，目前還有超30宗尚未入市，甚至部分地塊拿地已超兩年還未動工，市場去化壓力之大從中可見。

No.2

海門區

海門區上半年共掛牌6宗涉宅地塊，3宗成交，2宗終止出讓，1宗流拍。

其中，CR24003地塊位于海門北部新城，由江蘇師山置業和江蘇大唐房地產聯合摘牌，拿地樓面價約8280元/㎡。統計發現，目前板塊內還有6宗城投地塊待入市，去化壓力也不容小覷。

No.3

如皋市

如皋上半年只推出1宗涉宅地塊，位于城北街道，土地面積28829㎡，容積率1-1.4，成交總價約12973萬元，地價約4500元/㎡，樓面價約3214元/㎡，拿起企業依舊是本地城投——南通皋騰建設開發有限公司。

數據顯示，2020-2023年，如皋共計出讓了92宗地塊，粗略統計，目前尚未動工的有63宗，其中14宗拿地已超兩年，且拿地企業均為本土城投。

No.4

啟東市

啟東上半年掛牌2宗涉宅地塊，均由啟東沿海港口建設有限公司底價摘牌，兩宗地塊都位于呂四漁港經濟區，容積率為1-1.05，共計土地面積14萬㎡，拿地樓面價均為10571元/㎡，這也是上半年唯二的“萬元地”。

No.5

海安市

海安上半年掛牌14宗涉宅地塊，全部底價成交，共計出讓土地面積約32.60萬㎡，賣地收入約27.11億元。

14宗地塊，5宗由海安本土城投單獨拿下，9宗由城投和海安本土民企聯合拿下。其中，城投公司按照拿地宗數排序依次為：

海安市城建開發投資集團有限公司（5宗）

海安保障性住房投資建設有限公司（3宗）

江蘇荷塘月色城鎮建設開發有限公司（2宗）

江蘇曲水園城鎮化建設投資有限公司（1宗）

海安新城房地產開發有限公司（1宗）

海安港發房地產開發有限公司（1宗）

南通陌明城鎮建設有限公司（1宗）

而在過去四年內，海安市城建開發投資集團有限公司拿地14宗，海安保障性住房投資建設有限公司拿地12宗，曲水園城鎮化建設投資有限公司拿地5宗……并且，這些地塊多數都還未入市。

本土民企方面，有地產行業的江蘇中杰置業，有餐飲行業的海安新墩餐飲服務有限公司，還有海安老字號鑫緣繭絲綢集團股份有限公司……

根據統計，過去四年內，海安鄉鎮板塊已經出讓了87宗涉宅地塊，包括李堡鎮20宗、角斜鎮17宗、大公鎮12宗、墩頭鎮8宗……不禁想問：海安鄉鎮板塊果真需要如此龐大的住宅供應嗎？