一晃，2024年上半年就這么過去了。

半年時間，房地產行業發生了幾個重要變化。

首先，在國家堅定的救市態度下，市場有了回暖跡象。

自“517”新政后，一線城市樓市率先復蘇，新房市場提振作用明顯，二手房成交穩定上行。

從房企的銷售業績來看，幾家機構統計口徑不同，數據略有差異，但總體而言：今年上半年，百強房企的銷售金額雖然同比仍在降低，但降幅收窄了近5%。

其次，頭部房企的格局再次生變。

老大還是保利，后面緊跟著中海、萬科，不過排名第4的華潤與排名第3的萬科，銷售額僅差了20億元，萬科排名岌岌可危。

相比去年，碧桂園跌出前十，越秀強勢補位。目前TOP10中，有8個是央國企，濱江和龍湖占了民營房企僅剩的2個席位。

想想2022年時，碧桂園還是行業老大，不到兩年時間，已經跌出前十了。

真是令人唏噓！

其實在房地產行業這么多年發展中，“地產大哥”已經換了四任：

萬科、恒大、碧桂園、保利。

恒大已經倒了；

碧桂園算是倒了一半；

萬科要倒不倒，瘋狂在倒的邊緣試探；

保利雖然沒倒，但第一坐得也不踏實。

看看這些企業的現狀，炸天團不得不感嘆一句：

地產大哥們，太難了。

01

雖然房地產行業高喊“去規模論”不少年了，但由于行業高光時就是以規模論英雄，所以時至今日，這個傳統觀念還是無法改變。

備注：根據克而瑞榜單數據制表，均以全口徑銷售額為比較依據

就規模而言，在2015年及之前，萬科就是房地產行業唯一的老大，是一騎絕塵的存在。

直到2016年，恒大異軍突起，登上榜首。不過恒大登頂沒多久，2017年就被碧桂園趕超坐上了行業頭把交椅。

此后6年（2017年~2022年），碧桂園穩居行業規模第一。頂峰時一年賣出7888億元銷售額，這樣的成績屬實無法被超越。

轉折發生在2021年。

這一年，房地產行業遭遇最嚴政策調控，民營房企開始顯露出資金壓力，央國企上位。

就在去年，保利取代了碧桂園登上行業第一的寶座。

但是，保利又能在這個位子上坐多久？

這個疑問不是憑空而來，不妨先看看后面跟著的中海和華潤，就知道競爭有多激烈了。

就在半年成績單揭榜前，中海狠狠刷了一波屏。

6月28日至29日，中海京滬深三盤齊發，上海豪宅中海領邸·玖序開盤當日售罄攬獲銷售額66.38億元、北京西二環的豪宅項目中海·京華玖序開盤勁銷62億元、深圳豪宅中海·深灣玖序開盤銷售金額達100.2億元。

更別說3月底，中海在上海的項目順昌玖里開盤一把清，接近200億元的銷售額更是刷新了全國單盤紀錄。

有人說，中海太猛了，簡直是富豪收割機。項目都在一線核心，開發能力強，舊改也玩得溜。

就拿上海來說，一個“圍標”事件，重挫三家房企，但中海一回歸，就讓市場刮目相看。

今年上半年，中海已經成為上海銷冠，也是唯一一個銷售額突破200億元的企業。

華潤整體業績不如中海亮眼，但華潤產品力不輸中海，加上有錢，趕超只是時間問題。

對比之下，保利可能就有點壓力了。

02

長期以來，上海都是房企布局重鎮。

要想在上海站住腳跟，可能一個爆款豪宅就夠了。比如瑞安的翠湖、湯臣的湯臣一品，還有最近火出圈的宸嘉長風嘉佰道。

其實不管是萬科、中海、華潤，在上海都有豪宅代表作，產品品質在業界有口皆碑。

但就保利在上海的變現而言，似乎缺了點做豪宅的運氣。

今年二季度，上海一波豪宅熱銷直接拉高了市場情緒，熱銷紅盤一個接著一個誕生，吸金無數。

比如均價17.2萬元/平方米的中海·順昌玖里、均價16.8萬元/平方米的融創外灘壹號院、17.28萬元/平方米均價的濱江凱旋門、均價16.3萬元/平方米的綠城外灘蘭庭，無一例外都是開盤就售罄。

但保利沒能接住這一波豪宅熱。

同期入市的保利世博天悅眾多豪宅項目中表現相對較差的，認購率和去化率都不算高。

據說該項目在開盤之前有50多人棄盤，原因大概是項目的價格和價值不太匹配。保利世博天悅備案均價16.8萬元/平方米，與融創外灘壹號院價格一樣，但地理位置確實后者更優。

炸天團查了下，截至7月4日，保利世博天悅推出的291套房源中，仍有146套可售，相當于去化了50%。

不過有一說一，世博天悅產品品質還是可以的，炸天團還親自去看過，除了置業顧問略顯冷漠的臉，整個項目設計的場域感、空間與光影的融合、隨處可見的流線型元素都具備豪宅的氣質。

或許因為這個項目市場表現不及預期，保利有點迫不及待想在上海市場再次證明自己。

最近，上海公布了第三批次即將開拍的地塊。但在未開拍之前，有消息說，近日，保利提前對其中一幅地塊進行了設計招標。

該地塊為內環內楊浦區平涼社區02H1-01地塊項目，位置較為優越。地塊北面緊鄰高陽新里項目，均價12.39萬元/平方米。

按照保利的招標文件，若能拿到此地塊，未來大概率是建造稀缺的低密度洋房產品，業內預計入市價格也將超過高陽新里。

據公開信息顯示，就在同一板塊內，保利還有平涼街道45街坊（洋房+風貌別墅）正在建設中，此外，保利靜安中興項目保利永興里即將入市，若能在三批次拿下平涼社區02H1-01地塊，保利就能擴大內環內的區域版圖，對項目未來銷售流轉和公司樹立品牌知名度都有好處。

此前，安徽高速也曾在上海“帶方案拍地”，不過彼時拿地除了實力，還要靠運氣。

但現在不同了，自第三批次土地出讓起，上海恢復“價高者得”的拍地規則，這也意味著，只要保利死磕，這塊地就一定能拿到，提前做方案并不是白費力氣。

不如就讓我們期待并祝福保利，在下周土拍中一舉奪下心儀之地。

03

每一個地產大哥背后，都有自身努力和時代裹挾的雙重因素。

就拿保利來說，早在2017年時，保利前董事長宋廣菊就提出了“兩三年進入前三”的目標。后來隨著市場下行，宋廣菊也曾改口把這一目標延期到“3~5年”。

到了劉平時代，保利的目標仍然是前三，但隨著隊友們都在退步，保利也被推著往上走，野心也越來越大，2022年時，保利在內部就確定了新的目標：

進三爭一。

誰曾想，僅過了一年，保利就成了行業第一。

借用一位行業大佬的話說，或許地產大哥的難處也在于：

不是我們猛，而是他們退太快。

關注 大爆炸 運氣 大爆發