今天上午，南通法拍房市場成交了兩套頭部雙學區房。第一套位于銀花苑小區，成交單價約1.99萬/㎡；第二套位于綠城玉蘭公寓，成交單價約1.93萬/㎡。

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第一套，銀花苑30幢404室及車庫12室，住宅建面126.71㎡，市場評估價370萬，起拍價208萬，吸引到7位買家，經過44輪競價，最終以總價約253萬、單價約1.99萬/㎡成交。

查詢發現，這套法拍房從今年1月至今先后掛拍了4次，起拍價從398萬降到319萬再到259萬，一直未有買家出手，直至起拍價降至208萬才吸引到7位買家。起拍價下調的同時，這套法拍房的市場評估價也從568萬降到了370萬，短短半年時間，評估價下調近200萬，也屬罕見。

銀花苑東臨工農路，北接人民路，西鄰城中小學&市三中，雖有20多年房齡，但憑借優質教育資源，熱度一直很高。2021年高峰期，該小區成交價曾超4.3萬/㎡，但隨著大環境下行，小區成交價明顯下跌，去年上半年就跌到了2.7萬/㎡左右。

目前該小區整體掛牌均價為2.77萬/㎡，正在出售103套，近90天成交12套，近30天帶看128次，流通性還算可觀。

掛牌單價不到2萬/㎡的共有兩套，都是樓中樓大戶型。第一套建面220㎡，單價不到1.5萬/㎡；另一套建面185㎡，單價不到1.8萬/㎡。

掛牌單價超3.5萬/㎡的共有三套，都是小于70㎡的小戶型，掛牌總價都低于250萬，相較而言門檻較低。

與上述法拍房相似面積段房源，目前掛牌總價在330萬-360萬不等，對比而言這套法拍房也便宜了大幾十萬。不過，從上述價格數據中我們也能看出，銀花苑作為“老破小”學區房，熱度高的多為小戶型，這套法拍房面積偏大，將來出手難度較大，成交價偏低也是情理之中。

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第二套，綠城玉蘭公寓10幢1202室，建面163.6㎡，市場評估價約487萬，起拍價約274萬，吸引到4位買家，經過27輪競價，最終以總價約316萬、單價約1.93萬/㎡成交。

這套法拍房也曾流拍過一次，起拍價從342萬降至274萬，市場評估價保持不變，最終成交價約為市場評估價的6.5折。

綠城玉蘭公寓，一附一初中雙學區，加上優越的地段、較高的品質，二手房熱度一直也比較高。目前該小區整體掛牌均價約2.99萬/㎡，正在出售78套。

與這套法拍房相似面積段房源，目前掛牌總價最低410萬，最高超600萬，如此看來這位買家也算撿漏成功。誠然，不同于“老破小”學區房，綠城玉蘭公寓品質較好，對于既要教育資源又要居住條件的買家而言確實值得關注。

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學區房，一直都是家長眼中的香餑餑，是房地產市場上的硬通貨。尤其像銀花苑、綠城玉蘭公寓這種雙名校學區房，曾經更是賣成了奢侈品。

為何如今價格也出現了大幅下跌？首先，大環境持續低迷，只有跌得多和跌得少的區別，很難有項目能真正獨立行情之外。并且，買漲不買跌的思維同樣適用于學區房，即便是有需求的買家也會選擇持幣觀望。

其次，數據顯示，2016-2022年，全國新生兒數量持續下降，2022年更是跌到了956萬，這是1950年以來我國年出生人口首次跌破1000萬。有網友戲言：學生都沒了，還要什么學區房……你認為南通頂級學區房也難逃大降價的原因有哪些？歡迎評論區留言分享。