淘哥最近聽到一位深圳灣業主的換房經歷，很有參考價值，分享給大家。

這位深圳灣業主的房子在濱海之窗，小區已有20年樓齡，社區舊了、房子也小了，就想換一套能提高生活品質的新房。

但是這位業主已經習慣了深圳灣高大上的城市配套和氛圍，生活圈也集中在這里，不想離開熟悉的環境，更希望近距離置換。

當然，由于過去20年享受到了深圳灣帶來的資產躍升（濱海之窗2003年開盤價格約0.6萬/平，如今掛牌均價14萬/平，翻了20多倍），這次換房依然希望能實現財富的穩步增值。

經過一番綜合考量和實地考察，這位深圳灣濱海之窗業主選擇換房到前海的招商一灣臻邸。

淘哥感覺這個決策非常聰明，深圳灣到前海有兩個地下隧道連通，全程無紅綠燈，一腳油門就到了，沒有脫離原有的生活圈。

雖然相離不遠，但是這兩個區域差別又很大——深圳灣已經發展較為成熟，同時濱海之窗已經是20年的老社區；而前海正處于茁壯成長的青壯年階段，招商一灣臻邸又是高品質新房，對比之下，后者的成長性明顯更高。

更令淘哥佩服的是這位業主的膽識和魄力，敢于取舍，把握住了現在這個深圳史無前例的換房好時機。

01.

為什么現在適合換房？

1、政策友好，首付低、利率低。

根據最新政策，深圳二套房首付最低只需要30%、商貸利率為3.9%、5年以上公積金利率為3.325%。

以總價1000萬的房子計算，最低首付從400萬變成了300萬，門檻更低； 以商業貸款550萬+公積金貸款50萬、貸款20年、等額本息計算，調整前后的利息總額相差約24.4萬，成本更低。

2、舊房新房分化加劇，低賣低買很劃算。

在二套房最低3成首付的政策刺激下，巨大的改善型購買力會被釋放，接下來，新房、次新房會明顯表現更佳，老舊小區哪怕在核心區域，也有壓力。

要牢記的是，深圳核心區域的改善型新盤其實很少，而二手價格依然高很多。據淘哥觀察，福田南山前海寶中新盤基本在8-12萬水平，而同區域二手則是10-20多萬，大多是13萬+，新盤明顯更具價格優勢。

比如開篇那位深圳灣業主，濱海之窗80多平的2房目前成交價也有1050萬，而招商一灣臻邸98平的精裝3房也就900-1000萬出頭、二套3成首付也就300萬左右，從小戶型舊房子到全新高品質精裝大房子，置換毫無壓力。

所以，現在低賣低買，用一套老房子換更好、更舒適、更有前景的高品質新房，非常劃算。

3、深圳樓市明年會大漲，換房速度要快。

2024上半年，深圳二手住宅過戶21394套，這個數據，和歷史上2008年的20613套、2012年的20587套，相差無幾。

而在08年、12年的次年，深圳二手房成交大幅上漲——2019年上半年高達59983套，是2008年上半年的2.9倍；2013年上半年高達47025套，是2012年上半年的2.3倍。

按照歷史規律，淘哥認為，2025年大概率是深圳樓市的成交大年，樓市大概率會漲，留給大家換房的時間不多了，一定要好好把握。

02.

換房怎么選？

那么，現在換房具體該怎么選？有什么指導原則？淘哥有幾個建議。

1、預算允許范圍內，優先選核心區域，即福田南山前海寶中。

深圳樓市明年會漲，但是，因為時代不同、環境不同，深圳成交量回升帶來的樓市上漲現象，只會發生在核心區域的優質資產身上，具體來說，就是南山福田前海寶中的優質項目。

因為價格抬升是隨著筍盤消失發生的，月度成交量穩定在5000套左右，說明筍盤、低價房源在穩步消化，當打折新盤、割肉二手盤出清后，剩下的都是比較堅定的房源，價格就會企穩。

那么，為什么短期內，只有深圳核心區會迎來專屬行情？關鍵就在于供應。

核心區的供應有限、筍盤量有限，比較容易出清，但是非核心區擁有天量供應，不僅剛需商品房多，還是保障房的主陣地，競爭非常激烈，短期內很難有起色。

所以，現在買房，一定要優先考慮深圳核心區域的優質物業，這種房子供應少、稀缺性明顯，待深圳成交量再穩定2-3個月，市場很快就能回升。

2、核心區域中，前海成長性最高，能選前海盡量選前海。

福田南山前海寶中，這四大深圳龍頭區域中，前海起步最晚，雖然成熟度不及其它三大區域，但這正是前海的成長性所在。

這個集國家、省、市、區各級力量全力支持建設的新中心，起點高、規劃藍圖廣闊、投資力度強，和深圳灣一樣，是要從一片灘涂、一張白紙變成世界級城市中心。

這個過程，是樓市升值最確定、最大的機會，20-30萬/平的深圳灣已經遙不可及，10萬/平左右的前海，正處于飛速發展、沖擊新天花板的青壯年階段，成長空間非常可觀。

而且前海之后，深圳不會再有這樣的機會了，因為深圳一路向西到前海已經到終點了，畢竟深圳的龍頭城市中心不可能去到機場、去到東莞。

前海位置示意 僅供參考

3、優先選擇真正的好樓盤、好產品。

和很多人想象的不同，現在還愿意出手買房的人，其實更多的想法不是抄底，而是為真正的高品質產品買單。

淘哥近期出去探盤，發現雖然目前市場整體壓力較大，但是真正的好房子賣的還是不錯。

比如前海招商一灣臻邸，建面約115平的4房近期已經賣完了；比如廣州某頂豪，上月底套套2億+的樓王，一天就賣了3套、5個億。

也就是說，這個市場，只要產品做的好，就算再貴，也有人買單。

這不禁讓淘哥想起余承東最近在某個汽車大會論壇上說的一句話：“我們不善于卷價格，更擅長卷價值，卷智能化、卷豪華舒適、卷安全、卷高質量，卷卓越的用戶體驗。”

事實證明華為是對的，汽車行業一年多的價格戰以來，問界汽車從未降價，平均售價一直保持在40萬左右，幫助賽力斯完成了扭虧為盈。

淘哥認為，房地產也是一樣，隨著這幾年市場的劇烈波動，房地產邁入了變局時代。

這個時代，有的人卷價格，有的人卷產品。卷價格是一條死胡同，最終會走向粗制濫造、維權客訴。

只有卷產品，勇于探索、突破、創新，造出滿足消費者對理想居住需求的房子，才是穿越周期、穿越房地產大變局的最佳方式，也是我們目前所倡導的“新質生產力”的體現。

其實這些，華為、蘋果、英偉達已經做好了榜樣——只有真正的好產品才能打破內卷、創造新未來。

所以，深圳置換買家，不僅要優先買高成長性的核心區域，還要精挑細選，買區域內有產品引領力的高品質新房，只有這樣，才能超越周期、贏到最后。

03.

前海前灣唯一在售住宅

有客戶去3次都沒等到降價

斥資3億大升級

目前，深圳有哪些置換好盤可選？其實，深圳核心區域的新盤很少，尤其是前海（前灣桂灣媽灣），可選擇性比較多的住宅新盤就是招商一灣臻邸，這也是前灣唯一在售住宅項目。

此盤不僅地處深圳最具成長性的核心區域，還和華為一樣，是一個不卷價格、只卷產品的“破局者”。

你能相信嗎？從開盤到現在，一灣臻邸沒有大幅降價、沒有啟動轉介，而且來訪客戶成交率還很高。

講一個真實案例，有位客戶第一次看一灣臻邸建面約115平的4房就很喜歡，但是考慮到很多項目開盤后都會繼續降價，就想等降價再買，但是去了三次，還是原來的價格，最后實在等不到降價就買了。

用他的說就是：“能選的越來越少，反正都是這個價格，還不如早點買，還能買到更喜歡的朝向和樓層。”

為什么一灣臻邸不降價也能讓客戶心甘情愿買單——因為產品力太強了。

近期，一灣臻邸花費約3億，對小區的地庫、園林、大堂、電梯間、室內裝修等進行了全面大升級。

這是升級后的大堂，入口區域高度約4.35米，設計上采用和洛杉磯迪斯尼音樂中心、巴塞羅納奧林匹克村一樣的結構主義手法，通過懸空天花板、石塊錯位穿插等形式，讓空間充滿了藝術感。

用材用料也非常講究，地面選用質感和色彩有較高對比度的威尼斯棕大理石；吊頂采用成本高、能在燈光下呈現光澤的蛋殼漆；墻面更是別致，選用了意大利進口的超白洞石材，和胤璞、新璽、深圳灣1號等20萬+頂豪是一個標準。

升級后的大堂 實拍圖

這是升級后的電梯，門楣和門框竟然是柔和的圓弧曲線，這種設計非常少見，據說為特殊定制。而且轎廂高度有2.8米，比普通電梯（2.6米）更加寬敞舒適。

升級后的電梯 實拍圖

這是升級后的裝修樣板間，走進去最令人眼前一亮的是，美縫用了環氧彩砂來密封鋪貼，完全看不到縫隙拼接痕跡，地面像是一整塊嚴絲合縫的巨大地磚，整體感很強。

能呈現這種效果還得益于項目采用的是全球萬豪酒店同款簡一地磚，而且用的是損耗多、施工難的大尺寸規格地磚，單塊市場價就要1000元左右。

交標樣板間實拍

此外，全屋中央空調升級為了大金品牌，并搭配百朗品牌的新風系統，就算是回南天，也能保證室內空氣的舒適。

廚房收納升級為了多櫥柜設計，配備西門子油煙機、洗碗機、燃氣灶，主客衛生間都采用高儀的恒溫淋浴系統、智能馬桶、龍頭和松下暖風機等。

總之，一灣臻邸升級后的裝修標準，很多品牌和用材用料都比肩恒裕深圳灣、瑧灣匯等知名頂級豪宅，現場參觀時，淘哥一度被很多細節品質所驚艷。

創意展示空間實拍 僅供參考 非交標標準

目前，一灣臻邸僅剩部分建面約98平的3房和少量建面約155平的4房可選，戶型設計非常出色，含贈送實用率最高達92.5%，而且還是高品質精裝交付，性價比很高，建議計劃換房的粉絲朋友一定要重點考慮。

創意展示空間實拍 僅供參考 非交標標準