淘哥最近聽(tīng)到一位深圳灣業(yè)主的換房經(jīng)歷，很有參考價(jià)值，分享給大家。

這位深圳灣業(yè)主的房子在濱海之窗，小區(qū)已有20年樓齡，社區(qū)舊了、房子也小了，就想換一套能提高生活品質(zhì)的新房。

但是這位業(yè)主已經(jīng)習(xí)慣了深圳灣高大上的城市配套和氛圍，生活圈也集中在這里，不想離開(kāi)熟悉的環(huán)境，更希望近距離置換。

當(dāng)然，由于過(guò)去20年享受到了深圳灣帶來(lái)的資產(chǎn)躍升（濱海之窗2003年開(kāi)盤(pán)價(jià)格約0.6萬(wàn)/平，如今掛牌均價(jià)14萬(wàn)/平，翻了20多倍），這次換房依然希望能實(shí)現(xiàn)財(cái)富的穩(wěn)步增值。

經(jīng)過(guò)一番綜合考量和實(shí)地考察，這位深圳灣濱海之窗業(yè)主選擇換房到前海的招商一灣臻邸。

淘哥感覺(jué)這個(gè)決策非常聰明，深圳灣到前海有兩個(gè)地下隧道連通，全程無(wú)紅綠燈，一腳油門(mén)就到了，沒(méi)有脫離原有的生活圈。

雖然相離不遠(yuǎn)，但是這兩個(gè)區(qū)域差別又很大——深圳灣已經(jīng)發(fā)展較為成熟，同時(shí)濱海之窗已經(jīng)是20年的老社區(qū)；而前海正處于茁壯成長(zhǎng)的青壯年階段，招商一灣臻邸又是高品質(zhì)新房，對(duì)比之下，后者的成長(zhǎng)性明顯更高。

更令淘哥佩服的是這位業(yè)主的膽識(shí)和魄力，敢于取舍，把握住了現(xiàn)在這個(gè)深圳史無(wú)前例的換房好時(shí)機(jī)。

01.

為什么現(xiàn)在適合換房？

1、政策友好，首付低、利率低。

根據(jù)最新政策，深圳二套房首付最低只需要30%、商貸利率為3.9%、5年以上公積金利率為3.325%。

以總價(jià)1000萬(wàn)的房子計(jì)算，最低首付從400萬(wàn)變成了300萬(wàn)，門(mén)檻更低； 以商業(yè)貸款550萬(wàn)+公積金貸款50萬(wàn)、貸款20年、等額本息計(jì)算，調(diào)整前后的利息總額相差約24.4萬(wàn)，成本更低。

2、舊房新房分化加劇，低賣(mài)低買(mǎi)很劃算。

在二套房最低3成首付的政策刺激下，巨大的改善型購(gòu)買(mǎi)力會(huì)被釋放，接下來(lái)，新房、次新房會(huì)明顯表現(xiàn)更佳，老舊小區(qū)哪怕在核心區(qū)域，也有壓力。

要牢記的是，深圳核心區(qū)域的改善型新盤(pán)其實(shí)很少，而二手價(jià)格依然高很多。據(jù)淘哥觀察，福田南山前海寶中新盤(pán)基本在8-12萬(wàn)水平，而同區(qū)域二手則是10-20多萬(wàn)，大多是13萬(wàn)+，新盤(pán)明顯更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

比如開(kāi)篇那位深圳灣業(yè)主，濱海之窗80多平的2房目前成交價(jià)也有1050萬(wàn)，而招商一灣臻邸98平的精裝3房也就900-1000萬(wàn)出頭、二套3成首付也就300萬(wàn)左右，從小戶(hù)型舊房子到全新高品質(zhì)精裝大房子，置換毫無(wú)壓力。

所以，現(xiàn)在低賣(mài)低買(mǎi)，用一套老房子換更好、更舒適、更有前景的高品質(zhì)新房，非常劃算。

3、深圳樓市明年會(huì)大漲，換房速度要快。

2024上半年，深圳二手住宅過(guò)戶(hù)21394套，這個(gè)數(shù)據(jù)，和歷史上2008年的20613套、2012年的20587套，相差無(wú)幾。

而在08年、12年的次年，深圳二手房成交大幅上漲——2019年上半年高達(dá)59983套，是2008年上半年的2.9倍；2013年上半年高達(dá)47025套，是2012年上半年的2.3倍。

按照歷史規(guī)律，淘哥認(rèn)為，2025年大概率是深圳樓市的成交大年，樓市大概率會(huì)漲，留給大家換房的時(shí)間不多了，一定要好好把握。

02.

換房怎么選？

那么，現(xiàn)在換房具體該怎么選？有什么指導(dǎo)原則？淘哥有幾個(gè)建議。

1、預(yù)算允許范圍內(nèi)，優(yōu)先選核心區(qū)域，即福田南山前海寶中。

深圳樓市明年會(huì)漲，但是，因?yàn)闀r(shí)代不同、環(huán)境不同，深圳成交量回升帶來(lái)的樓市上漲現(xiàn)象，只會(huì)發(fā)生在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)身上，具體來(lái)說(shuō)，就是南山福田前海寶中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

因?yàn)閮r(jià)格抬升是隨著筍盤(pán)消失發(fā)生的，月度成交量穩(wěn)定在5000套左右，說(shuō)明筍盤(pán)、低價(jià)房源在穩(wěn)步消化，當(dāng)打折新盤(pán)、割肉二手盤(pán)出清后，剩下的都是比較堅(jiān)定的房源，價(jià)格就會(huì)企穩(wěn)。

那么，為什么短期內(nèi)，只有深圳核心區(qū)會(huì)迎來(lái)專(zhuān)屬行情？關(guān)鍵就在于供應(yīng)。

核心區(qū)的供應(yīng)有限、筍盤(pán)量有限，比較容易出清，但是非核心區(qū)擁有天量供應(yīng)，不僅剛需商品房多，還是保障房的主陣地，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，短期內(nèi)很難有起色。

所以，現(xiàn)在買(mǎi)房，一定要優(yōu)先考慮深圳核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這種房子供應(yīng)少、稀缺性明顯，待深圳成交量再穩(wěn)定2-3個(gè)月，市場(chǎng)很快就能回升。

2、核心區(qū)域中，前海成長(zhǎng)性最高，能選前海盡量選前海。

福田南山前海寶中，這四大深圳龍頭區(qū)域中，前海起步最晚，雖然成熟度不及其它三大區(qū)域，但這正是前海的成長(zhǎng)性所在。

這個(gè)集國(guó)家、省、市、區(qū)各級(jí)力量全力支持建設(shè)的新中心，起點(diǎn)高、規(guī)劃藍(lán)圖廣闊、投資力度強(qiáng)，和深圳灣一樣，是要從一片灘涂、一張白紙變成世界級(jí)城市中心。

這個(gè)過(guò)程，是樓市升值最確定、最大的機(jī)會(huì)，20-30萬(wàn)/平的深圳灣已經(jīng)遙不可及，10萬(wàn)/平左右的前海，正處于飛速發(fā)展、沖擊新天花板的青壯年階段，成長(zhǎng)空間非常可觀。

而且前海之后，深圳不會(huì)再有這樣的機(jī)會(huì)了，因?yàn)樯钲谝宦废蛭鞯角昂Ｒ呀?jīng)到終點(diǎn)了，畢竟深圳的龍頭城市中心不可能去到機(jī)場(chǎng)、去到東莞。

前海位置示意 僅供參考

3、優(yōu)先選擇真正的好樓盤(pán)、好產(chǎn)品。

和很多人想象的不同，現(xiàn)在還愿意出手買(mǎi)房的人，其實(shí)更多的想法不是抄底，而是為真正的高品質(zhì)產(chǎn)品買(mǎi)單。

淘哥近期出去探盤(pán)，發(fā)現(xiàn)雖然目前市場(chǎng)整體壓力較大，但是真正的好房子賣(mài)的還是不錯(cuò)。

比如前海招商一灣臻邸，建面約115平的4房近期已經(jīng)賣(mài)完了；比如廣州某頂豪，上月底套套2億+的樓王，一天就賣(mài)了3套、5個(gè)億。

也就是說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)，只要產(chǎn)品做的好，就算再貴，也有人買(mǎi)單。

這不禁讓淘哥想起余承東最近在某個(gè)汽車(chē)大會(huì)論壇上說(shuō)的一句話(huà)：“我們不善于卷價(jià)格，更擅長(zhǎng)卷價(jià)值，卷智能化、卷豪華舒適、卷安全、卷高質(zhì)量，卷卓越的用戶(hù)體驗(yàn)。”

事實(shí)證明華為是對(duì)的，汽車(chē)行業(yè)一年多的價(jià)格戰(zhàn)以來(lái)，問(wèn)界汽車(chē)從未降價(jià)，平均售價(jià)一直保持在40萬(wàn)左右，幫助賽力斯完成了扭虧為盈。

淘哥認(rèn)為，房地產(chǎn)也是一樣，隨著這幾年市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，房地產(chǎn)邁入了變局時(shí)代。

這個(gè)時(shí)代，有的人卷價(jià)格，有的人卷產(chǎn)品。卷價(jià)格是一條死胡同，最終會(huì)走向粗制濫造、維權(quán)客訴。

只有卷產(chǎn)品，勇于探索、突破、創(chuàng)新，造出滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)理想居住需求的房子，才是穿越周期、穿越房地產(chǎn)大變局的最佳方式，也是我們目前所倡導(dǎo)的“新質(zhì)生產(chǎn)力”的體現(xiàn)。

其實(shí)這些，華為、蘋(píng)果、英偉達(dá)已經(jīng)做好了榜樣——只有真正的好產(chǎn)品才能打破內(nèi)卷、創(chuàng)造新未來(lái)。

所以，深圳置換買(mǎi)家，不僅要優(yōu)先買(mǎi)高成長(zhǎng)性的核心區(qū)域，還要精挑細(xì)選，買(mǎi)區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)品引領(lǐng)力的高品質(zhì)新房，只有這樣，才能超越周期、贏到最后。

03.

前海前灣唯一在售住宅

有客戶(hù)去3次都沒(méi)等到降價(jià)

斥資3億大升級(jí)

目前，深圳有哪些置換好盤(pán)可選？其實(shí)，深圳核心區(qū)域的新盤(pán)很少，尤其是前海（前灣桂灣媽灣），可選擇性比較多的住宅新盤(pán)就是招商一灣臻邸，這也是前灣唯一在售住宅項(xiàng)目。

此盤(pán)不僅地處深圳最具成長(zhǎng)性的核心區(qū)域，還和華為一樣，是一個(gè)不卷價(jià)格、只卷產(chǎn)品的“破局者”。

你能相信嗎？從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，一灣臻邸沒(méi)有大幅降價(jià)、沒(méi)有啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，而且來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)成交率還很高。

講一個(gè)真實(shí)案例，有位客戶(hù)第一次看一灣臻邸建面約115平的4房就很喜歡，但是考慮到很多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后都會(huì)繼續(xù)降價(jià)，就想等降價(jià)再買(mǎi)，但是去了三次，還是原來(lái)的價(jià)格，最后實(shí)在等不到降價(jià)就買(mǎi)了。

用他的說(shuō)就是：“能選的越來(lái)越少，反正都是這個(gè)價(jià)格，還不如早點(diǎn)買(mǎi)，還能買(mǎi)到更喜歡的朝向和樓層。”

為什么一灣臻邸不降價(jià)也能讓客戶(hù)心甘情愿買(mǎi)單——因?yàn)楫a(chǎn)品力太強(qiáng)了。

近期，一灣臻邸花費(fèi)約3億，對(duì)小區(qū)的地庫(kù)、園林、大堂、電梯間、室內(nèi)裝修等進(jìn)行了全面大升級(jí)。

這是升級(jí)后的大堂，入口區(qū)域高度約4.35米，設(shè)計(jì)上采用和洛杉磯迪斯尼音樂(lè)中心、巴塞羅納奧林匹克村一樣的結(jié)構(gòu)主義手法，通過(guò)懸空天花板、石塊錯(cuò)位穿插等形式，讓空間充滿(mǎn)了藝術(shù)感。

用材用料也非常講究，地面選用質(zhì)感和色彩有較高對(duì)比度的威尼斯棕大理石；吊頂采用成本高、能在燈光下呈現(xiàn)光澤的蛋殼漆；墻面更是別致，選用了意大利進(jìn)口的超白洞石材，和胤璞、新璽、深圳灣1號(hào)等20萬(wàn)+頂豪是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

升級(jí)后的大堂 實(shí)拍圖

這是升級(jí)后的電梯，門(mén)楣和門(mén)框竟然是柔和的圓弧曲線(xiàn)，這種設(shè)計(jì)非常少見(jiàn)，據(jù)說(shuō)為特殊定制。而且轎廂高度有2.8米，比普通電梯（2.6米）更加寬敞舒適。

升級(jí)后的電梯 實(shí)拍圖

這是升級(jí)后的裝修樣板間，走進(jìn)去最令人眼前一亮的是，美縫用了環(huán)氧彩砂來(lái)密封鋪貼，完全看不到縫隙拼接痕跡，地面像是一整塊嚴(yán)絲合縫的巨大地磚，整體感很強(qiáng)。

能呈現(xiàn)這種效果還得益于項(xiàng)目采用的是全球萬(wàn)豪酒店同款簡(jiǎn)一地磚，而且用的是損耗多、施工難的大尺寸規(guī)格地磚，單塊市場(chǎng)價(jià)就要1000元左右。

交標(biāo)樣板間實(shí)拍

此外，全屋中央空調(diào)升級(jí)為了大金品牌，并搭配百朗品牌的新風(fēng)系統(tǒng)，就算是回南天，也能保證室內(nèi)空氣的舒適。

廚房收納升級(jí)為了多櫥柜設(shè)計(jì)，配備西門(mén)子油煙機(jī)、洗碗機(jī)、燃?xì)庠睿骺托l(wèi)生間都采用高儀的恒溫淋浴系統(tǒng)、智能馬桶、龍頭和松下暖風(fēng)機(jī)等。

總之，一灣臻邸升級(jí)后的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很多品牌和用材用料都比肩恒裕深圳灣、瑧灣匯等知名頂級(jí)豪宅，現(xiàn)場(chǎng)參觀時(shí)，淘哥一度被很多細(xì)節(jié)品質(zhì)所驚艷。

創(chuàng)意展示空間實(shí)拍 僅供參考 非交標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

目前，一灣臻邸僅剩部分建面約98平的3房和少量建面約155平的4房可選，戶(hù)型設(shè)計(jì)非常出色，含贈(zèng)送實(shí)用率最高達(dá)92.5%，而且還是高品質(zhì)精裝交付，性?xún)r(jià)比很高，建議計(jì)劃換房的粉絲朋友一定要重點(diǎn)考慮。

創(chuàng)意展示空間實(shí)拍 僅供參考 非交標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)