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近期官方敏感不讓唱衰，不知道文章能活多久。

講下最近的市場。

1，到了七月下旬，市場就進入了僵持期。在此之前，北京的二手房成交量表現還不錯，但總體還是以價換量，這種相對高的成交量是基于北京六月底給到的放松政策。也就是說，政策的力度持續了兩周時間，之前每次出政策，也是類似的效果，這還是相對大的調整政策，相對小的不痛不癢的政策，市場幾乎沒有反應。

在7月22號，lpr的下調又算是一次小的刺激，市場沒什么反應。

這種僵持期的表現就是，高性價比的房源相對變少，買家也不愿意加價買，所以就僵持、成交量變低。

這種僵持的市場，最后破冰大概率靠的還是撐不住的一方，買方撐不住，一般是擔心房價上漲，賣家撐不住，一般是真的著急賣，不降價好像沒別的辦法。目前樓市的現狀，撐不住的大概率是賣方。

僵持期，一般在一個月左右，也就是說，到八月底九月初那會，還會有一批房源慢慢變成高性價比房源。然后是把他們消化掉，市場進入新的僵持期……如此循環。

2，有人可能會問，如果這么循環的話，那房價不就一直跌下去了嗎？其實不是。之所以現在房價往下走，是因為目前的房價，以及當下的供需關系，還沒有到一個平衡狀態，當房價到了某個價位后，供需關系會達到新的平衡，那個時候，價格就穩定了。

我舉個例子就好理解了，比如，朝陽區某改善盤的一個90-100平米左右的兩居室，兩年前的價格是1200多萬，這樣的價格，從直觀上去感覺，它就是很貴，即使是高收入群體，花1200萬買個兩居，也會肉疼；但是如果同樣的一個房子，它的價格放到600萬，這個時候，至少的北京當下的購買力會非常認可這個價格，而且大概率你出600萬是買不到的。所以這個平衡點就會在600-1200萬之間。市場會通過大量的交易，去平衡出這個價格。

3，新房市場這半年的表現，非常硬氣。二手房跌跌不休，新房就是扛死不降價。我單從市場規律的角度判斷，新房只有降價，或者變相降價這一條路。

很多樓盤，房子賣了一部分，開發商擔心降價后已經買房的客戶會鬧事，但不降價房子又很難賣，就這么耗著。很多樓盤就是這狀態。

對于計劃買新盤的人來說，我能給到的建議就是，如果房價沒有折扣，價格還是跟之前一樣，就沒必要高位接，開發商躺死的狀態，你去送錢，有啥意義呢。

而且我覺得這兩年不好賣的新盤，未來的交付也會有好大的問題，一方面是開發商普遍是去年或今年拿的地，地價都不算低，各方面成本都是按之前的市場來預估的；一方面是當下市場急轉直下，二手房價格跌了這么多，新房也會慢慢進入降價階段；所以，開發商的成本壓力會非常大，最終交付出的產品，大概率上是會出問題的……

很多樓盤交付的質量好不好，在拿地的時候其實就能看出來，之前我講朱辛莊一個盤的時候講過原因。就是成本問題。

4，講下買房建議。當下的市場，就是典型的買方市場，我覺得買房完全沒問題。有原因，也有前提。

原因是，第一，房價普跌了至少15-20%，有的跌得更多，基本上離開了高位區間，風險不大；第二，房子的持有成本已經很低了，之前100萬的房貸，月供在6000左右，現在的月供在4400左右，貸款200萬，月供8800，買房自住至少不用租房付租金了，總體成本不算高。

前提是，第一，你要買的房子，不管是新房還是二手房，合理價去買，適合買房的市場不意味著所有的房子都能買，必須要看價格是否合理；第二，按需購買，合理貸款去買，別超自己能力范圍。如果短期無需求，或者想投資這種偽需求，自己看情況，剛需或改善買房都沒啥問題。

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